COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01841 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6CG

du 01 Juillet 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. VALFAL LA TSANTELEINA

c/ [Y] [N] [D]

Grosse délivrée à

M^e Sophie CHAS

Expédition délivrée à

M^e Angélique TOUATI

le

l’an deux mil vingt cinq et le un juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. VALFAL LA TSANTELEINA

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sophie CHAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Y] [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Angélique TOUATI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 juin 2023, la SCI VALFAL LA TSANTELEINA a donné à bail à M. [Y] [D] des locaux professionnels situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24 000 euros, payable par trimestre hors taxes et charges et ce à compter du 1er avril 2022.

Le 15 avril 2024, la SCI VALFAL LA TSANTELEINA a fait délivrer à M.[Y] [D] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la SCI VALFAL LA TSANTELEINA a fait assigner M. [Y] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI VALFAL LA TSANTELEINA demande de :

— rejeter les demandes de M. [D],

constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire,ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner le transport des biens dans un garde meubles aux frais de M. [D],fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 7453,36 euros par trimestre à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à son départ des lieux,le condamner au paiement d’une provision de 53 979,20 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal,le condamner au paiement d’une provision de 2882,28 euros à titre de clause pénale,dire et juger que la somme de 4800 euros versée au titre du dépôt de garantie lui demeurera acquise,le condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

M. [Y] [D] représentée par son conseil a sollicité oralement :

— que la somme de 12 000 euros soit déduite de la somme réclamée par la SCI VALFAL LA TSANTELEINA,

— des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI VALFAL LA TSANTELEINA verse aux débats le contrat de bail liant les parties, ainsi que le commandement de payer qui a été adressé à Monsieur [D].

Dans le contrat de bail portant sur des locaux professionnels est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 19 231,02 euros a été signifié à la requête de la SCI VALFAL LA TSANTELEINA par acte de commissaire de justice le 15 avril 2024 à M. [Y] [D], au titre des loyers impayés d’avril 2022 au 30 juin 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti au vu du décompte versé et en l’absence d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par le défendeur.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 15 mai 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 1er avril 2025 versé aux débats, que M. [Y] [D] demeure redevable de la somme de 53 775,19 euros arrêtée au mois de juin 2025 inclus (trimestre du 1er avril au 30 juin 2025 inclus), déduction faite du coût du commandement de payer.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Bien que Monsieur [D] soutienne que ce décompte comprend une erreur en faisant valoir qu’il convient de déduire la somme de 12 000 euros, force est de relever qu’il n’a versé aucune pièce et ce nonobstant l’autorisation qui lui a été donnée par le juge des référés à l’audience de les produire en cours de délibéré dans le respect du contradictoire.

Dès lors, force est de considérer que la contestation soulevée quant au montant de la créance réclamée par la demanderesse n’est pas sérieuse, en l’absence d’éléments justificatifs à ce titre.

En conséquence, M. [Y] [D] sera condamné au paiement de la somme de 53 775,19 euros dûe au 30 juin 2025 inclus. La créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Bien que Monsieur [D] sollicite des délais de paiement outre la suspension de la clause résolutoire, force est de relever qu’il n’a effectué qu’un seul versement de 1014,02 euros en octobre 2024, que la dette a nettement augmenté depuis la délivrance de l’assignation et qu’il n’a versé aucune pièce en dépit de l’autorisation qui lui a été donnée par le juge, afin de justifier de sa situation financière et de ses capacités de remboursement.

En conséquence, au vu de ces éléments, ses demandes seront rejetées.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ayant été rejetées, il convient compte tenu de la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

M. [D] qui se maintient dans les lieux est également redevable depuis la résiliation du bail d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Ce dernier sera en conséquence condamné au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, d’un montant mensuel de 2484,45 euros et ce jusqu’au départ des lieux et remise des clés.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement à leur échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 %.

Dès lors, il convient de condamner M. [D] au paiement de la somme provisionnelle de 500 euros à valoir sur la clause pénale prévue au bail.

Sur le dépôt de garantie :

En l’espèce le contrat de bail conclu entre les parties prévoit que le dépôt de garantie versée par le locataire d’un montant de 4800 euros sera conservé par le bailleur pendant la durée du bail et ne sera remboursable qu’en fin de jouissance après déduction de toutes les sommes pouvant être dû au titre des loyers et charges impôts réparation ou indemnités d’occupation.

Dès lors conformément aux termes du bail, il sera précisé que la société demanderesse pourra conserver le dépôt de garantie qui viendra en déduction des sommes restant dues par Monsieur [D].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI VALFAL LA TSANTELEINA la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [D] sera condamné au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail du 31 juin 2023 liant la SCI VALFAL LA TSANTELEINA et M.[Y] [D] portant sur les deux locaux à usage professionnel situés [Adresse 3] a pris effet le 15 mai 2024,

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par Monsieur [Y] [D] ;

ORDONNONS, l’expulsion de M.[Y] [D] des deux locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M.[Y] [D] à payer à la SCI VALFAL LA TSANTELEINA à titre provisionnel, la somme de 53 775,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de juin 2025 inclus ( trimestre du 1er avril au 30 juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M.[Y] [D] à payer à la SCI VALFAL LA TSANTELEINA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2484,45 € ( 7453,36 € par trimestre) à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

CONDAMNONS M.[Y] [D] à payer à la SCI VALFAL LA TSANTELEINA une provision de 500 €au titre de la clause pénale ;

DISONS que la SCI VALFAL LA TSANTELEINA pourra conserver le dépôt de garantie de 4800 euros qui viendra en déduction des sommes restant dues par Monsieur [Y] [D] ,

CONDAMNONS M.[Y] [D] à payer à la SCI VALFAL LA TSANTELEINA la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS M.[Y] [D] aux dépens;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES