Grosse délivrée le Minute : 25/458

Expéditions le

JUGEMENT DU : 27 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 19/01422 – N° Portalis DB2Q-W-B7D-EUYM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 6]

es qualité de coindivisaire agissant en son nom personnel et en qualité de mandataire administrateur de l’indivision [Z], étant précisé que les coindivisaires lui ont donné mandat écrit par acte du 14 janvier 2018

représenté par la SELARL HINGREZ – MICHEL – BAYON, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, vestiaire : 2

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, vestiaire : 19

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [E] [W]

demeurant [Adresse 1]

es qualité de coindivisaire, venant aux droits de Madame [U] [Z] épouse [W], décédée le 22 juin 2022

Monsieur [X] [W]

demeurant [Adresse 2]

es qualité de coindivisaire, venant aux droits de Madame [U] [Z] épouse [W], décédée le 22 juin 2022

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Elise COVILI, Juge

GREFFIER : M^me Chloé ZELINDRE, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 3 Avril 2025

Débats tenus à l’audience du : 2 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Novembre 2025

Jugement mis à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte de partage du 2 avril 2002, M. [V] [Z] et sa sœur, Mme [U] [Z] veuve [W] ont acquis par succession, suite au décès de leur père, chacun la moitié indivise de plusieurs lots au sein de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 7], dont les lots n°51, 52, 53 dans lesquels est exercée une activité de discothèque.

À la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2019, un procès-verbal a été adressé le 26 juillet 2019 aux coïndivisaires [Z] par lettre recommandée réceptionnée le 27 juillet 2019.

Par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2019, M. [V] [Z] et sa sœur, Mme [U] [Z] veuve [W] ont fait assigner le syndicat de copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance d’Annecy (devenu tribunal judiciaire d’Annecy) principalement aux fins d’annulation des résolutions 4, 11, 12, 21 et 22 de l’assemblée générale du 11 mai 2019.

Mme [U] [Z] veuve [W] est décédée le 22 juin 2022.

Par conclusions du 29 septembre 2022, les héritiers de Mme [U] [Z] veuve [W], M. [E] [W] et M. [X] [W] ont déclaré vouloir intervenir volontairement à l’instance et se sont associés aux demandes formées par M. [V] [Z].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] demandent au tribunal de :

« Si par impossible n’était pas retenue l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 janvier 2023 concernant le caractère réputé non-écrit de la résolution III de l’assemblée générale du 28 juillet 2014 en ce qu’elle a prévu une répartition des charges d’assurance contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1065 et au vu des conclusions sur le fond notifiées avant la réouverture des débats, conclusions dont le Tribunal est tenu,

RECEVOIR les demandes des coindivisaires [P] et y faire droit,

En conséquence,

REPUTER non écrite la résolution III de l’assemblée du 28 juillet 2014

ANNULER les résolutions 4, 11, 12, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2019

ANNULER tous les comptes individuels de l’indivision [Z] et tous les appels de fonds et de charges à elle adressés postérieurement à juillet 2014.

FAIRE INJONCTION au syndic de procéder, à compter de juillet 2014, à l’établissement des comptes de la copropriété, rectifiés en fonction des annulations, et de convoquer une nouvelle assemblée afin de statuer sur lesdits comptes et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

DEBOUTER le Syndicat de sa demande reconventionnelle

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à rembourser aux coindivisaires [P] les sommes par eux indûment payé au titre des charge d’assurance depuis le 1° janvier 2014

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5.000 euros à l’indivision [P] à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNER le même syndicat à verser aux mêmes coindivisaires la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

ORDONNER que ces deux dernières condamnations ainsi que les honoraires de son avocat seront supportés par le Syndicat des copropriétaires à l’exclusion des tantièmes des coindivisaires [Z], conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

RETENIR l’accord des parties pour une valeur du mètre carré à hauteur de 1 500 euros

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande au tribunal de :

«Débouter Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] de leur demande tendant à l’annulation des résolutions IV, XI, XII, XXI et XXII de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2019,

Débouter Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] de leur demande tendant à l’annulation de tous les comptes individuels de charge les concernant, et de tous les appels de fonds et de charges qui leur ont été adressés postérieurement au mois de juillet 2014,

Juger que la nouvelle répartition des charges d’assurance aura désormais lieu par application des tantièmes de charges spéciales du bâtiment A.

Juger que la nouvelle répartition des charges d’assurance n’a pris effet qu’à compter du 1er jour de l’exercice comptable suivant le prononcé du jugement du 18 janvier 2023, soit le 1er janvier 2024.

Débouter Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] de leur demande tendant à ce qu’il soit ordonné au syndic de procéder, à compter de juillet 2014, à l’établissement des comptes de la copropriété rectifiés en fonction des annulations pouvant être prononcées, et de convoquer une nouvelle assemblée afin de statuer sur lesdits comptes,

Débouter Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] de leur demande tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Débouter Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] de l’intégralité de leurs demandes.

Condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] la somme de 16.943,41 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 01.05.2024.

Condamner Monsieur [V] [Z] et Messieurs [E] et [X] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes et dans les mêmes conditions de solidarité aux entiers dépens de l’instance avec application au profit de la SELARL C. & D. PELLOUX des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.».

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

Après échanges de conclusions, l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 2 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION

I – Sur l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 janvier 2023 :

Les parties s’accordent désormais sur l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 janvier 2023 devenu définitif, en ce qu’il a réputé non écrite la résolution II de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2014.

Il sera donc rappelé que cette résolution est, de manière définitive, réputée non écrite.

Par ailleurs, le jugement du 18 janvier 2023 a précisé, dans sa motivation que le caractère non écrit entraînait nécessairement un effet rétroactif dans la limite de la répétition de l’indu et précisé que les coïndivisaires [Z] [W] étaient fondés à obtenir le remboursement des sommes indûment versées en application de cette résolution (ce qu’ils n’ont pas fait dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 18 janvier 2023). Ce jugement a, en outre, ajouté que ce caractère non écrit n’avait pas pour conséquence la nullité des résolutions relatives à l’approbation des comptes et du budget prévisionnel adoptées lors des assemblées générales qui ont suivi et notamment celle du 21 mars 2021. Enfin, le jugement a indiqué qu’il n’y avait pas lieu à ordonner au syndic de procéder à l’établissement des comptes rectifiés.

En conséquence, et du fait de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 janvier 2023, les consorts [Z] [W] seront déboutés de leurs demandes d’annulation des comptes individuels et des appels de fonds et de charges postérieurement à juillet 2014.

Il sera rappelé que le jugement du 18 janvier 2023 a dit n’y avoir lieu à ordonner au syndic de procéder à l’établissement des comptes rectifiés.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement des sommes payées indûment depuis le 1er janvier 2014 puisqu’ils ne précisent pas le montant de leur demande et qu’ils ne démontrent pas que les paiements ont été effectués.

II – Sur l’annulation des résolutions IV, XI et XII de l’assemblée générale du 11 mai 2019 :

Il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les coïndivisaires [Z] [W] sollicitent l’annulation de la résolution IV de l’assemblée générale du 11 mai 2019 dans le dispositif de leurs dernières conclusions mais ne développent aucun moyens de droit ou de fait à l’appui de cette demande dans la motivation de leurs conclusions.

Ils seront donc déboutés de cette demande.

III – Sur l’annulation de la résolution XIII de l’assemblée générale du 11 mai 2019 :

S’agissant de la demande en nullité de la résolution XIII, celle-ci n’étant fondée sur aucun motif juridique, celle-ci sera rejetée ; il est en effet, inopérant de soutenir que « cette résolution témoigne de l’obstination de la partie adverse dans sa volonté de réitérer le vote de la répartition illégla ede la charge d’assurance au mépris de la procédure en cours ».

IV – Sur l’annulation des résolutions XXI et XXII de l’assemblée générale du 11 mai 2019 :

L’article 9 du code de procédure civile énonce que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Les consorts [Z] [W] sollicitent l’annulation des deux résolutions ayant autorisé la vente des lots n° 79 au prix de 750 euros et n° 80 au prix de 1 500 euros, au motif que l’évaluation qui avait été faite en 2014 concernant la vente d’un autre grenier avait abouti à une valorisation de 3 250 euros le m² (pièce 14 demandeurs), tandis que les deux autorisations aboutissent à une valorisation de 375 euros du m². Ils rappellent que le prix du m² est nettement supérieur s’agissant d’un bien immobilier situé dans la vieille ville d'[Localité 7].

Le SDC conclut au rejet de cette demande au motif que l’opportunité des décisions prises en assemblée générale de copropriétaires ne peut pas être contestée en justice puisque les tribunaux ont pour seul pouvoir celui d’apprécier la légalité des demandes dont ils sont saisis. Le SDC rappelle en outre que concernant la vente autorisée en 2014, après pondération le montant du m² est de 1 016,67 euros et que ce prix avait été retenu parce ce grenier d’environ 25 m² avait été transformé en une extension habitable de son lot. Le SDC précise que les résolutions litigieuses concernent deux greniers dont la valeur est nécessairement moindre.

Le SDC ajoute que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2017, M. [Z] a voté en faveur de la vente d’une partie commune de 1 m² au prix de 1 500 euros (pièce 8 défendeur).

Sur ce,

Les demandeurs font valoir des différences de prix concernant différentes parties communes qui ont été vendues au profit de certains copropriétaires. Le lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 28 juillet 2014 révèle que le prix de 3 250 euros / m² a été pondéré pour tenir compte de la hauteur sous toit. En l’espèce, aucun élément n’est remis par les consorts [Z] [W] pour déterminer précisément la teneur des deux surfaces vendues et leur valorisation.

A défaut d’établir que les ventes ont été faites à vil prix, ce qui serait une cause d’annulation, les demandeurs seront déboutés de leur demande.

V – Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les demandeurs sollicitent la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu’ils ont dû engager des frais de justice qu’il serait injuste de laisser à leur charge.

Le SDC conclut au rejet de cette demande au motif qu’aucune faute n’est identifiée par les consorts [Z] [W].

Sur ce,

Du fait de l’absence de démonstration d’une faute qui aurait été commise par le SDC, la demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée, étant rappelé que le préjudice consistant en l’engagement de frais de justice est indemnisé en application de l’article 700 du code de procédure civile.

VI – Sur la demande reconventionnelle :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Le SDC sollicite la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 16 943,41 euros. Il verse les appels de fonds qui leur ont été envoyés par le syndic entre le 17 décembre 2021 et le 26 avril 2024 (pièce 26 défendeur).

Les consorts [Z] [W] font valoir le vote à l’unanimité, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022, de la répartition de la charge d’assurance en fonction des tantièmes généraux de chacun, à compter du 1er janvier 2020 (pièce 24 défendeur).

En ne se conformant pas à cette résolution, les comptes présentés seraient faux et la demande de paiement infondée. Les demandeurs ajoutent que l’assemblée des copropriétaires du 3 juillet 2023 a refusé d’approuver les comptes qui lui étaient soumis (pièce 25 défendeur).

Sur ce,

Dès lors que le SDC ne démontre pas d’une part, avoir modifié les comptes individuels de l’indivision [Z] [W] pour se conformer au jugement du 18 janvier 2023 ayant réputé non écrite la résolution III de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2014 et, d’autre part, avoir mis en demeure l’indivision [Z] [W] de payer les sommes dues, il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 16 943,41 euros.

VII – Sur les demandes du SDC quant à la nouvelle répartition des charges :

Il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, le SDC demande au tribunal de juger que la nouvelle répartition des charges d’assurance aura désormais lieu par application des tantièmes de charges spéciales du bâtiment A et que la nouvelle répartition des charges d’assurance n’a pris effet qu’à compter du 1er jour de l’exercice comptable suivant le prononcé du jugement ud 18 janvier 2023, soit le 1er janvier 2024.

Dès lors que le SDC n’a développé aucun moyen de droit ou de fait dans la motivation de ses dernières conclusions, il sera débouté de ces demandes.

VIII – Sur les frais de procédure

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les coïndivisaires [Z] [W] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL C & D PELLOUX, avocat, sur son affirmation de droits.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés et sera, ainsi déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les conditions n’étant pas réunies.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE IRRECEVABLE la demande formée par M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] tendant à réputer non écrite la résolution III de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2019, pour autorité de la chose jugée ;

DEBOUTE M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] de leur demande en annulation des résolutions IV, XI, XII, XIII, XXI et XXII de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2019 ;

DEBOUTE M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] de leurs demandes d’annulation des comptes individuels et des appels de fonds et de charges postérieurement à juillet 2014 ;

DEBOUTE M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] de leur demande tendant à enjoindre au syndic de procéder à l’établissement des comptes rectifiés ;

DEBOUTE M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au remboursement des sommes payées indûment depuis le 1er janvier 2014 ;

DEBOUTE M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes de juger que la nouvelle répartition des charges d’assurance aura désormais lieu par application des tantièmes de charges spéciales du bâtiment A et que la nouvelle répartition des charges d’assurance n’a pris effet qu’à compter du 1er jour de l’exercice comptable suivant le prononcé du jugement ud 18 janvier 2023, soit le 1er janvier 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande de condamnation de M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] au paiement de la somme de 16 943,41 euros ;

CONDAMNE M. [V] [Z], M. [E] [W] et M. [X] [W] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL C & D PELLOUX, avocat ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,