COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [U] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES EMPEREURS A

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03249 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PEAI

Grosse délivrée à

M^e Anne MANCEL

expédition délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

le 16 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [O] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES EMPEREURS A, représenté par son syndic en exercice le Cabinet D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [U] est propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 10] A et situé [Adresse 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 28 février 2020 et a adopté une résolution n°11.2 relative à l’interdiction des locations saisonnières de courte durée.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, Mme [O] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°11.2.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2025, Mme [O] [U] sollicite :

A titre principal,

le débouté du syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,le prononcé de l’annulation de la résolution n°11.2 adoptée par l’assemblée générale du 28 février 2020,qu’il soit jugé qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, distraits au profit de Maître Clément Diaz, avocat,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle fait valoir que la location en meublé de tourisme est autorisée par le règlement de copropriété et qu’elle est en droit de changer l’affectation de son lot dans la mesure où ledit changement n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Elle précise avoir obtenu de la Ville de [Localité 13] une autorisation de changement d’usage.

Elle soutient que la résolution n°11-2 est irrégulière puisqu’elle aurait dû être adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires en ce qu’elle tend à modifier les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble, affecte les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et porte atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance.

En réponse aux conclusions adverses, elle estime que son recours contre la résolution n°11-2 est recevable puisque la notification le 8 avril 2020 du procès-verbal d’assemblée générale était irrégulière en ce qu’elle n’a pas été effectuée à sa résidence principale et que le justificatif produit par le syndicat des copropriétaires ne comprend ni sa signature ni celle d’un mandataire.

Elle estime que le délai de recours de deux mois n’a pas commencé à courir le 8 avril 2020 mais le 10 juillet 2023 lorsque le procès-verbal d’assemblée générale lui a été régulièrement notifié au [Adresse 6], adresse mentionnée dans l’avis de mutation adressé par le notaire suite à son acquisition de l’appartement le 26 septembre 2012.

Elle note que le syndicat des copropriétaires n’oppose aucun moyen au fond, qu’il s’agit d’un immeuble à destination mixte d’habitation ainsi que professionnel et commercial et que l’interdiction ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires, elle affirme que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune faute de sa part, ni même un préjudice en lien avec les fautes évoquées.

Par conclusions notifiées le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires Les Empereurs A demande au tribunal de :

déclarer les demandes de Mme [U] irrecevables car prescrites,débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes,A titre reconventionnel,

la condamner à cesser toutes locations d’une durée inférieure à un mois au sein de l’immeuble [Adresse 9] dans le délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée passé ce délai,la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,En tout état de cause,

la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [O] [U] aux entiers dépens.

Il expose que malgré l’interdiction de louer son appartement à court terme par le biais de plateformes de location, Mme [U] a continué de proposer son appartement à la location saisonnière. Il précise qu’une sommation de cesser de pratiquer ce type de location lui a été délivrée le 10 juillet 2023.

Il soutient que le recours de Mme [U] contre la résolution n°11-2 est tardif et irrecevable puisque le procès-verbal de l’assemblée générale lui a été notifié le 8 avril 2020 et que l’assemblée générale est devenue définitive deux mois plus tard.

Il précise que l’adresse [Adresse 4] était celle de la résidence principale de Mme [U], qu’elle avait précisé cette adresse dans un courrier électronique envoyé au syndic le 17 janvier 2018, que les appels de fonds, les convocations aux assemblées générales lui ont été adressées à cette adresse et que les statuts de la société dont Mme [U] est gérante indiquent cette adresse.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Selon l’article 65 du même décret, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Enfin, l’article 42 alinéa 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, l’adresse figurant dans l’avis de mutation qui a été adressé par le notaire au syndic de la copropriété [Adresse 10] A le 26 septembre 2012 précise que Mme [U] est domiciliée au [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires ne démontre avoir reçu aucun courrier recommandé de la part de Mme [U] qui précise de façon expresse un changement d’adresse. Le courrier électronique qu’elle a envoyé au syndic le 17 janvier 2018 concernant la réalisation des travaux, le fait que les appels de fonds et les convocations aux assemblées générales lui ont été adressées à l’adresse [Adresse 3] ou enfin que cette adresse figure sur les statuts d’une société dont Mme [U] est gérante est inopérant au regard des dispositions d’ordre public précitées.

La notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2020 n’ayant été effectuée à l’adresse [Adresse 6] que par acte d’huissier de justice du 10 juillet 2023, le délai de recours de deux mois a commencé à courir au lendemain de cette date et a expiré le 11 septembre 2023.

L’assignation délivrée à la demande de Mme [U] au syndicat des copropriétaires Les Empereurs A le 22 août 2023 l’a été dans le respect de ce délai et la demande de Mme [U] tendant à l’annulation de la résolution n°11.2 de l’assemblée générale du 28 février 2020 sera déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11.2 de l’assemblée générale du 28 février 2020

L’article 2 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 de la même loi indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 de la même loi fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il résulte de ces dispositions qu’un règlement de copropriété peut restreindre les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et que les restrictions énoncées sont valables si elles sont justifiées par la destination et les caractéristiques de l’immeuble.

Enfin, l’article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2020 que la résolution n°11.2 intitulée « faire voter l’interdiction de AirBnB, ou toute autre location saisonnière de ce type » est formulée comme suit :

« L’Assemblée Générale vote favorablement et demande au Syndic de régulariser la décision par-devant notaire. »

Cette résolution a été adoptée par 12 copropriétaires pour 672 tantièmes sur une totalité de 1 002 tantièmes pour la copropriété.

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 12] prévoit dans son article 3 2° que « les appartements ou logements ne pourront être occupés ou loués que par des personnes de bonne vie et mœurs soit habitant bourgeoisement, soit exerçant des professions

libérales ou commerciales, à l’exclusion de celles de professeur de musique, ou de danse, de chant, et de celles pouvant apporter un trouble de jouissance, quelconque, les copropriétaires devront tous agir de manière que rien ne puisse nuire à l’agrément et à la tranquillité de la maison. »

Mme [U] fait valoir que l’immeuble est à usage mixte d’habitation et commercial ou professionnel et souligne que par arrêté du 31 mai 2019 la commune de [Localité 13] a autorisé à sa demande un changement d’usage de son appartement.

La conformité du changement d’usage d’un lot au regard de la destination de l’immeuble est toutefois indépendante de la procédure d’autorisation administrative. Le respect des règles d’urbanisme n’assure pas le respect des dispositions du règlement de copropriété et l’absence d’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires.

Le caractère résidentiel de l’immeuble [Adresse 11] est confirmé par la clause d’habitation bourgeoise figurant à l’article 3 du règlement de copropriété. Même si ce caractère résidentiel n’est pas exclusif, l’exercice de professions commerciales ou libérales est strictement encadré et subordonné à l’absence de trouble de jouissance pour les autres copropriétaires et le respect de l’agrément et de la tranquillité de l’immeuble.

Dans ces circonstances, Mme [U] ne démontre pas que la résolution n°11.2 affecte de façon injustifiée ses droits sur ses parties privatives et porte atteinte à leur destination et aux modalités de leurs jouissance imposant un vote à l’unanimité conformément à l’article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°11.2.

Demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, Mme [U] ayant été déboutée de sa demande principale d’annulation de la résolution n°11.2 de l’assemblée générale du 28 février 2020, elle sera également déboutée de sa demande de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à cesser toutes locations d’une durée inférieure à un mois

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de Mme [U] à cesser toutes locations d’une durée inférieure à un mois.

Il ne produit toutefois aucun constat d’huissier ou autre justificatif quant aux locations alléguées, leur fréquence et leur durée.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [U] est informée depuis 2020, soit depuis quatre ans, de l’interdiction de louer son appartement pour de courtes durées. Il précise que l’ensemble des autres copropriétaires subissent des nuisances sonores.

Comme examiné toutefois ci-dessus, le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2020 n’a pas été régulièrement notifié le 8 avril 2020 et le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de cette notification. En outre, aucun justificatif n’est versé aux débats concernant les nuisances sonores alléguées.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, Mme [O] [U] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de dire, conformément à la demande des parties, n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [O] [U] tendant à l’annulation de la résolution 11.2 de l’assemblée générale de l’immeuble Les Empereurs A situé [Adresse 5] du 28 février 2020 ;

DEBOUTE Mme [O] [U] de sa demande d’annulation de la résolution 11.2 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Les Empereurs A du 28 février 2020 ;

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires Les Empereurs A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [U] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT