TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE N° : 24/

AFFAIRE N° RG 24/00012 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4PJ

Code NAC 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

Nous, Anne-Sophie MAIZA, Vice-Présidente, Juge au Tribunal judiciaire de CAEN, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

CONSERVATOIRE DE L’ESPACE LITTORAL ET DES RIVAGES LACUSTRE

dont le siège social est sis [Adresse 11]

EN DEMANDE

Représenté par M. [I] [P], Juriste et Mme [L] [T], Responsable du service foncier

ET

Madame [R] [D] veuve [V]

née le 07 Novembre 1933 à [Localité 14] (14)

demeurant [Adresse 15]

[Localité 2]

Non représentée

Madame [K] [V]

née le 08 Mars 1966 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Charlène RICCOBONO, avocat au Barreau de CAEN, Case

EN DEFENSE

En présence de :

Monsieur [N] [A], évaluateur des Finances Publiques adjoint, désigné par M. l’Administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire au Gouvernement

Après débats à l’audience publique du 12 Septembre 2024, le jugement a été prononcé le 07 Novembre 2024, date annoncée à l’issue des débats.

****************

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’arrêté préfectoral du 10 février 2017 déclarant d’utilité publique le projet d’acquisition de parcelles de l’espace naturel du marais de [Localité 17] sur le territoire des communes de [Localité 18] et de [Localité 7] en vue de sa conservation définitive et sa préservation au profit du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, tel que défini dans le dossier soumis à enquête publique ;

Vu l’arrété préfectoral du 24 janvier 2022 prorogeant les effets de la déclaration d’utilité publique

Vu l’ordonnance d’expropriation du 1er décembre 2022,

Vu la requête, le mémoire valant offre et ses pièces du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, enregistrés le 1er juillet 2024,

Vu l’ordonnance de transport sur les lieux du 12 juillet 2024,

Vu le mémoire en réponse de Mme [K] [V] du 9 septembre 2024,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement du 3 septembre 2024,

Vu le transport du 12 septembre 2024, et l’audience qui s’est tenue à la Mairie de [Localité 16],

Vu l’absence de constitution de Mme [R] [D] veuve [V],

La position des parties concluantes et du commissaire du gouvernement peut être résumée de la manière suivante, selon leurs écritures susvisées, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens,

Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres

Le [Adresse 10] offre aux propriétaires une indemnité principale de 8.774 euros, à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 1.566,10 euros, pour l’expropriation de l’emprise du lot n°1 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 18] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7].

Il ne s’oppose pas à la reconnaissance d’un droit de passage sur la parcelle section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 18].

Mme [K] [V]

Mme [K] [V] sollicite une indemnité principale de 23.000 euros et une indemnité de remploi de 3.300 euros. Elle expose qu’il s’agit des montants qui lui avait été proposés par le conservatoire du littoral lors des discussions amiables, montants qu’elle avait accepté, ce pourquoi elle a régularisé le 13 janvier 2022 une promesse unilatérale de vente moyennant un prix de 26.300 euros.

Elle sollicite en outre la reconnaissance d’un droit de passage au bénéfice de la parcelle AH [Cadastre 3] sise à [Localité 18], fonds dominant sur la parcelle AH [Cadastre 5] sise à [Localité 18], fonds servant.

Le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnisation totale devant revenir aux propriétaires à la somme de 16.436 euros au titre de l’indemnité principale et 2.644 euros au titre de d’indemnité de remploi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile.

En droit, il convient de rappeler que l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : “Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

La juridiction doit procéder à l’évaluation du bien à la date de son jugement, en fonction de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance d’expropriation, à défaut du jugement d’indemnisation, étant précisé que son usage effectif, ainsi que ses critères de qualification pris en compte sont déterminés à la date de référence définie à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon l’ordonnance d’expropriation la superficie du terrain exproprié est de 888 m², correspondant à 771 m² pour la partie privative et 117 m² pour la quote part des parties communes.

Sur la date de référence

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 10 novembre 2022 par la Commune de [Localité 7] fait mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados sur la parcelle AH [Cadastre 1], et le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivre le 03 novembre 2022 par la Commune de [Localité 18] fait également mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados sur la parcelle AH57.

Le document d’urbanisme en vigueur est un PLU intercommunal approuvé le 22 décembre 2012 versé aux débats, les modifications intervenues depuis lors et produites sur la cause ne concernent pas les parcelles AH [Cadastre 1] et AH57.

La date de référence sera alors fixée au 22 décembre 2012 ce qui n’est pas contesté.

Sur la qualification de la parcelle

Au 22 décembre 2012, date de référence, les parcelles étaient classées en zone N du PLUi précité. Les parcelles AH [Cadastre 1] et AH57, situées sur un secteur compris dans la zone naturelle sont inconstructibles, les seuls travaux autorisés étant ceux exclusivement nécessaires à la préservation des sites et des paysages, à l’accessibilité et à l’accueil du public et à l’entretien des réseaux existants.

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence, le lot n°1 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 18] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7] étaient en nature de jardin.

Sur l’évaluation des parcelles expropriées

En l’espèce, il est apparu lors du transport sur les lieux, le 12 septembre 2024, qu’il s’agit d’un terrain en nature de terrain d’agrément, partiellement bitumé, en mauvais état d’entretien, sur lequel est édifié un bâtiment à usage de garage et de stockage également en mauvais état. La parcelle AH [Cadastre 5] est mitoyenne de la parcelle AH [Cadastre 3] sur laquelle sont édifiés une maison d’habitation et un garage donnant directement sur le lot n°1, la parcelle AH [Cadastre 5] constituant le seul accès à ce garage.

Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison.

Le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres se prévaut de 8 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2019 et 2022. Les localisations de ces biens ne sont pas précisées dans les écritures de l’autorité expropriante mais il ressort des actes de vente versés que les biens objets des ventes se situent tous à [Localité 13], dans le département de la Manche, soit à une distance très importante des biens objets de la présente instance.

Le commissaire du Gouvernement produit quant à lui de 3 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2021 et 2023 sur la Commune de [Localité 6] et la Commune limitrophe de [Localité 12] pour la partie non bâtie, et 4 termes de comparaison pour la partie bâtie (bâtiment de stockage, hangar, grange) relatifs à des ventes régularisées entre 2018 et 2019 dans le département de l’Orne et de la Manche.

Mme [K] [V] ne se prévaut quant à elle d’aucun terme de comparaison et ne fonde le montant de sa demande indemnitaire que sur la promesse unilatérale de vente qu’elle a régularisé au profit du conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres le 13 janvier 2022 moyennant un prix de 26.300 euros dans le cadre des discussions amiables antérieures à la saisine du juge de l’expropriation.

Il convient d’indiquer en premier lieu que la promesse unilatérale de vente précitée peut être prise en compte dans les éléments d’appréciation de la valeur vénale des biens mais ne peut constituer le seul élément retenu pour fixer cette valeur. La détermination d’une valeur dans le cadre de négociations amiables ne perdure pas en cas de rupture des discussions et de saisine du juge de l’expropriation.

Il convient alors de se reporter à l’ensemble des termes de comparaison versés.

Force est de relever que les termes versés par l’expropriant sont relatifs à des ventes plus anciennes et portent sur des parcelles beaucoup plus éloignés des biens en cause que ceux concernés par les termes produits par le commissaire du Gouvernement.

Il apparaît en outre que les termes versés par l’expropriant sont relatifs à des ventes de terrain sur lesquels étaient édifiés des mobilhome ou cabanons en bois, ce qui ne correspond pas aux éléments bâtis sur la parcelle AH [Cadastre 5] qui sont des garages et bâtiments de stockage, alors que les termes versés par le commissaire du Gouvernement sont relatifs précisément à ce type de constructions.

Il convient alors de retenir les évaluations proposées par le commissaire du Gouvernement, soit une valeur moyenne du prix de vente au m² de 21 euros pour le terrain d’agrément et une valeur moyenne du prix de vente au m² de 30 euros pour les petites constructions.

S’agissant de l’accès commun d’une surface de 1.031 m²dont le lot n°1 est propriétaire des 113/1000e selon le règlement de copropriété, il sera retenu la valeur de 1 € du m² proposé par le commissaire du gouvernement, le tableau de termes de comparaison versé à cet égard par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres étant illisibles et les actes correspondant n’étant pas produits.

Eu égard aux surfaces non contestées de l’emprise expropriée, l’indemnité principale due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée comme suit :

— pour le terrain du lot n°1 : (771 m² x 21 euros) = 16.191 euros

— pour l’accès commun attaché au lot n°1 : (1.031x 113/1000 x 1 euros ) = 116,50 euro

— pour les petites constructions : ( 30 m² x 30 euros ) = 900 euros

soit une indemnité principale de 17.207,50 euros arrondis à 17.210 euros.

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, soit 20 % de l’indemnité principale pour une indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% pour les 10 000 € suivants et 10% pour la somme restante.

L’indemnité de remploi due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée comme suit :

— de ( 1 à 5000 euros ) x 20 % = 1 000 €

— de ( 5001 à 15.000 euros ) x 15 % = 1.500 €

— ( 17.210 € – 15.000 euros ) x 10 % = 221 €

soit une indemnité de remploi de 2.721 euros.

Sur le droit de passage

En l’absence de toute contestation et eu égard à l’état d’enclavement de la parcelle AH [Cadastre 3] sise à [Localité 18], il sera jugé que la parcelle AH [Cadastre 3] sise [Localité 18] bénéficiera d’un droit de passage à1'égard de la parcelle AH [Cadastre 5] sise [Localité 18].

Partie succombante, le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres supportera la charge des dépens.

Il devra verser à Mme [K] [Y] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE comme suit les indemnités dues par le [Adresse 9] au titre de l’emprise expropriée, soit le lot n°1 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 18] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7]:

— indemnité principale : 17.210 euros (dix sept mille deux cent dix euros),

— indemnité de remploi : 2.721 euros (deux mill sept cent vingt et un euros) ;

JUGE que la parcelle AH [Cadastre 3] sise à [Localité 18] bénéficiera d’un droit de passage à1'égard de la parcelle AH [Cadastre 5] sise à [Localité 18] ;

CONDAMNE le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres à verser à Mme [K] [Y] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le Département du Calvados supportera seul les dépens.

Le présent jugement a été signé par Anne Sophie MAIZA , Vice-Présidente, et par Séverine HOURNON, greffier, présente lors de sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

S. HOURNON A-S. MAIZA