TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01462 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7TB

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[K] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [A], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 18 janvier 2024, à effet au 8 février 2024, la S.A CDC Habitat a, par l’intermédiaire de son mandataire, SQH Nord de France, donné en location à Monsieur [K] [A] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], ensemble immobilier village d'[Localité 3], bâtiment B, appartement B108, à [Localité 4] et une place de stationnement n°P18, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 484,50 euros pour le logement, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 54,90 euros, ainsi qu’un loyer mensuel révisable de 20 euros pour le stationnement, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 1,19 euros.

Par acte d’huissier du 10 juin 2025, la S.A CDC Habitat a fait signifier à Monsieur [K] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.894,72 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 juin 2025.

Par acte d’huissier du 4 septembre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 9 septembre 2025, la S.A CDC Habitat a fait assigner Monsieur [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 1er décembre 2025 aux fins de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire,

. ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir,

. dire que les meubles laissés dans les lieux seront transportés aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, à leurs frais, risques et périls,

. condamner Monsieur [K] [A] au paiement de la somme provisionnelle de 4.224,05 euros, avec intérêts à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

. condamner Monsieur [K] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 576,83 euros révisable selon les dispositions contractuelles du mois de septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

. condamner solidairement Monsieur [K] [A] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 1er décembre 2025, la S.A CDC Habitat, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser la dette à la somme 6.531,37 euros. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement.

Monsieur [K] [A] a comparu en personne. Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire. Il explique percevoir 1.250 euros d’indemnités journalières, être en arrêt maladie depuis le mois d’août 2025 et rester dans l’attente d’une opération des cervicales avant d’envisager une reprise de son activité professionnelle. Il indique qu’il va reprendre le paiement du loyer courant la semaine prochaine.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Par note en délibéré reçue le 9 décembre 2025, la bailleresse a, comme elle y avait été autorisée, transmis la preuve du paiement de la somme de 576,83 euros le 7 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2024, portant tant sur l’appartement que sur la place de stationnement, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les parties ont donc dérogé à la loi en prévoyant un délai de deux mois au lieu des six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2025 et portant sur la somme en principal de 2.894,72 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 10 août 2025.

Sur la demande de délais :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de la note en délibéré que Monsieur [K] [A] a repris le paiement de son loyer courant en réglant la mensualité de décembre 2025.

Aux termes du diagnostic social et financier et des déclarations à l’audience, il perçoit 1.598 euros de ressources mensuelles, dont 1.250 euros d’indemnités journalières et 348 euros de prime d’activité. Il est également fait état de la perception par le bailleur de la somme de 108 euros d’allocations par le logement qui, toutefois, ne se retrouve pas dans l’historique de compte ni dans les ressources déclarées par l’intéressé. Il assume la charge de sa fille, née en 2011, et les charges de la vie courante.

Il a indiqué à l’enquêtrice sociale que son impayé provenait d’un blocage de son compte bancaire suite à un chèque impayé.

En dépit de ressources modestes, il apparait en situation de régler sa dette locative, outre le paiement du loyer courant.

La bailleresse s’en rapporte à justice. Elle ne fait pas état de besoins particuliers.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la situation du débiteur, notamment sa charge de famille, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixés au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Monsieur [K] [A] a sollicité la suspension des effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement.

Compte tenu de cette demande expresse et du versement intégral du loyer de décembre 2025, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Il résulte de l’historique de compte et de la note en délibéré que Monsieur [K] [A] est redevable de la somme de 5.954,54 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 7 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Il y a lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [A] à payer à la S.A CDC HABITAT la somme de 5.954,54 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 7 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.894,72 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 4.224,05 euros à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision.

2) Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [A] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers frais et dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [A] à payer à la S.A CDC Habitat une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé 18 janvier 2024 conclu entre la S.A CDC Habitat et Monsieur [K] [A] et portant sur un logement situé [Adresse 3], ensemble immobilier [Adresse 4], bâtiment B, appartement B108, à [Localité 4] et une place de stationnement n°P18, sont réunies à la date du 10 août 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [K] [A] à payer à la S.A CDC Habitat la somme de 5.954,54 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 7 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.894,72 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 4.224,05 euros à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision ;

DISONS que Monsieur [K] [A] pourra s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 165 euros, la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus :

. la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour Monsieur [K] [A] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef ;

. en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

. Monsieur [K] [A] sera condamné à payer à la S.A CDC Habitat, à titre de provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 567,83 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à Monsieur [K] [A] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [A] à payer à la S.A CDC Habitat une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [A] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 16 février 2026,

LA GREFFIERE LE JUGE

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY