Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 18 juillet 2025, n° 24/02318

TJ Nice 18 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [T] [O] n'a pas contesté le montant des charges dues et que le syndicat a justifié sa demande par des éléments probants.
Accepté
Carence répétée dans le paiement des charges
La cour a relevé que la carence répétée de Monsieur [T] [O] dans le paiement des charges constitue une faute causant un préjudice financier au syndicat.
Accepté
Droit aux frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que, compte tenu des circonstances du litige, le syndicat a droit à un remboursement des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 18 juil. 2025, n° 24/02318
Numéro(s) :	24/02318
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Corentin DELOBELJuliette HURLUS
Parties :	son syndic en exercice la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE dont le siège social est sis [ Adresse 2 ], Le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière “ LES JARDINS DE CYTHERE ” sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/02318 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXIB

Grosse délivrée

à M^e HURLUS

Copie délivrée

à M^e DELOBEL

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière “LES JARDINS DE CYTHERE” sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE dont le siège social est sis [Adresse 2], exerçant sous l’enseigne FORIMMO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Corentin DELOBEL, avocat au barreau de NICE, présent lors des audiences du 19 novembre 2024, 17 décembre 2024 et du 18 février 2025 et absent à l’audience du 21 mai 2025

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Sophia TAKLANTI, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [O] est propriétaire des lots n°196 (garage), 226 (cave) et 305 (appartement) au sein de la résidence dénommée « Les Jardins de Cythère » située [Adresse 4].

Par acte extra-judiciaire en date du 21 mai 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère », représenté par son syndic, la cabinet FORIMMO, a fait assigner Monsieur [T] [O] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 03 octobre 2024 à 14 heures 15.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère », représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance en actualisant sa dette à la baisse, à la somme de 2.841,40 euros correspondant aux charges courantes.

Monsieur [T] [O] quant à lui, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.841,40 euros, se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 06 avril 2025 établi le 05 mai 2025, dont il justifie sa communication contradictoire à la partie adverse. Le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère » précise que suite à l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance, le défendeur a procédé à des versements correspondant à l’arriéré des charges. Pour autant, ce dernier n’a pas procédé au paiement de l’intégralité des charges courantes appelées depuis le 21 mai 2024, date de l’assignation.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère » verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [T] [O] est propriétaire des lots n° 196, 226 et 305 situés [Adresse 4] ;un relevé de compte actualisé au 05 mai 2025 transmis contradictoirement à la partie adverse ;les décomptes des charges et appels de fonds du 01 janvier 2022 au 30 juin 2025 ;le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 juin 2023 et 14 juin 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2025 ; une mise en demeure portant sur la somme de 5.404,32 euros, en date du 24 octobre 2023 (sans communication de l’accusé de réception) ; un commandement de payer la somme de 5.409,98 euros en principal en date du 16 décembre 2023.

Défaillant, Monsieur [T] [O] ne conteste pas ce montant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [T] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2.841,40 euros au 5 mai 2025 comprenant les appels de fonds jusqu’au 30 juin 2025. Cette somme comprend notamment les frais suivants :

01/02/2024 : REMISE DU DOSSIER A L’AVOCAT : 231 euros22/05/2024 : ASSIGNATION : 148,35 euros27/06/2024 : COMMANDEMENT PAYER : 165,37 euros13/03/2025 : frais de Lettre de mise en demeure du 13/03/2025 : 25 euros14/03/2025 : AFFRANCHISSEMENT MISE EN DEMEURE : 6,44 euros

Or, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. Par ailleurs, concernant les frais de mise en demeure, il n’est produit aucun accusé de réception permettant d’en justifier. Enfin, les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens et y seront donc intégrés.

En l’espèce, il apparaît donc que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [T] [O], la somme de 165,37 euros correspondant au commandement de payer. Le surplus sera déduit.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 2.430,61 euros, au titre des charges dues et non échues, jusqu’au 30 juin 2025, eu égard au vote du budget prévisionnel jusqu’à cette date lors de l’assemblée générale du 14 juin 2024, selon décompte arrêté au 5 mai 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 décembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère » sollicite la condamnation du défendeur à la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant la résistance abusive de Monsieur [T] [O] qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs mois. Il est en effet produit une décision du tribunal judiciaire de Nice en date du 19 mai 2021 de désistement d’instance, démontrant néanmoins que Monsieur [T] [O] a d’ores et déjà rencontré des incidents de paiement par le passé. Par ailleurs, les décomptes produits des sommes dues par Monsieur [T] [O] démontrent que les retards de paiement des charges de copropriété sont réguliers et dans des proportions importantes.

Ainsi, compte tenu de la carence répétée de Monsieur [T] [O] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [O] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère », représenté par son syndic, la cabinet FORIMMO, la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère », représenté par son syndic, la cabinet FORIMMO, la somme de 2.430,61 euros, au titre des charges dues et non échues, jusqu’au 30 juin 2025, selon décompte arrêté au 5 mai 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère », représenté par son syndic, la cabinet FORIMMO, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires « Les Jardins de Cythère », représenté par son syndic, la cabinet FORIMMO, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La Présidente