Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 11 décembre 2025, n° 24/10865

TJ Paris 11 décembre 2025

Arguments

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Autre
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé qu'il était justifié d'ordonner une expertise pour évaluer les modifications des facteurs locaux de commercialité et leur impact sur la valeur locative.
Accepté
Nécessité d'une expertise pour déterminer la valeur locative
La cour a jugé qu'une expertise était nécessaire pour obtenir des informations précises sur la valeur locative et les modifications des facteurs locaux de commercialité.
Accepté
Urgence liée à la fixation du loyer
La cour a reconnu l'urgence de la situation et a décidé de maintenir l'exécution provisoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, loyers commerciaux, 11 déc. 2025, n° 24/10865
Numéro(s) :	24/10865
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expertise
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Katherine LOFFREDO-TREILLEIsabelle GABRIEL
Cabinet(s) :	G 2 & H
Parties :	S.A.R.L. EURASIM c/ S.A.R.L. SAINT-DOMINIQUE PRIMEURS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10865 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5YHY

N° MINUTE : 3

Assignation du :

05 Septembre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[Y] [S][2]

[2] À M^e GABRIEL et M^e LOFFREDO-TREILLE

CCC à M. [S] et Mme [U]

[Adresse 7] 42 55 00 07

Médiatrice :[P] [U]

[Adresse 4]

[Localité 10] 91 11

[Courriel 16]

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EURASIM

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SAINT-DOMINIQUE PRIMEURS

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Katherine LOFFREDO-TREILLE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0782

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 31 mars 2014, madame [L] [N] veuve [A], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. EURASIM, a consenti à la S.A.R.L. SAINT DOMINIQUE PRIMEURS un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 18], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 se terminant le 31 mars 2023 pour un loyer annuel principal fixé à 24 000 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2022, la bailleresse a signifié à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel en principal hors charges de 40 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 11 octobre 2022, la locataire a indiqué accepter le renouvellement du bail mais a contesté le loyer proposé.

La bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 19 juillet 2024.

Par acte du 05 septembre 2024, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 10 octobre 2025, elle sollicite de :

— débouter la société SAINT DOMINIQUE PRIMEURS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que le loyer en renouvellement à effet du 1er avril 2023 sera déplafonné en raison de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité et fixé à la somme de annuelle en principal hors taxes et hors charges de 35.700 €,

— dire et juger que les loyers arriérés produiront arriérés au taux légal à compter de la date de notification du mémoire préalable, soit le 19 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 1055 du code civil,

Subsidiairement,

— désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail sis [Adresse 3], telle qu’elle résulte à la date considérée de renouvellement du bail,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence s’attachant à la fixation du loyer et au déroulement des opérations d’expertise,

— réserver les dépens.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 février 2025, la locataire sollicite du juge des loyers de :

— d’écarter les demandes du bailleur, et de fixer un loyer conforme aux critères juridiques et économiques

— débouter la Société EURASIM de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— condamner la Société EURASIM en tous les dépens.

L’affaire est venue à l’audience du 09 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Le juge des loyers a autorisé la défenderesse à envoyer une note en délibéré avant le 23 octobre suivant si elle avait des observations à formuler sur les derniers éléments adressés par la demanderesse quelques jours avant l’audience.

Par note en délibéré du 17 octobre 2025, la locataire a présenté les observations suivantes :

— la bailleresse a attendu avant de communiquer les avis produits, datant pour l’un du mois d’avril 2023 et l’autre du mois de mai 2024,

— les modifications de facteurs locaux de commercialité constatées par l’expert [W] ne concernent pas son commerce et lui sont défavorables,

— les loyers de référence visés par l’avis estimatif ne permettent pas une comparaison sérieuse et objective,

— elle émet protestations et réserves sur la demande subsidiaire d’expertise.

Par note en réponse du 20 octobre 2025, la bailleresse a produit l’accusé de réception de son dernier mémoire du 10 octobre précédent, notant qu’il a été refusé par son destinataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l’objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, compte tenu de l’augmentation du nombre d’enseignes sur le secteur (+15,38%) dont une diminution des commerces alimentaires en comparaison avec l’année 2014 (le juge des loyers observe que c’est manifestement par erreur qu’elle a évoqué l’année 1914), et de la modification du stationnement automobile [Adresse 14], au profit du stationnement de cars de tourisme à 100 mètres des locaux loués.

Elle produit à l’appui de ses prétentions un avis consultatif du cabinet [W] EXPERTISES qui conclut que « les éléments relevés au cours du bail expiré (du 01/04/2014 au 31/03/2023) semblent peut-être suffisamment significatifs et notables pour constituer une modification des facteurs locaux de commercialité ».

La locataire conteste l’existence de modifications notables ou leur incidence favorable sur son commerce, expliquant que la comparaison de la situation entre 1914 et 2023 est inadaptée et que le stationnement modifié au profit de touristes n’est pas une situation propice à l’achat de légumes.

Il y a lieu de constater que les éléments et explications de la demanderesse ne suffisent pas à justifier du bien fondé de ses prétentions.

Toutefois, il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications des facteurs locaux de commercialité évoquées par la bailleresse à l’appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 18], à compter du 1er avril 2023 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 12]

[Courriel 15]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 18] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* examiner et donner tout avis utile sur ce motif allégué de déplafonnement du loyer,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 décembre 2026,

Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.R.L. EURASIM à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 10 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 12 mars 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[P] [U]

[Adresse 4]

[Localité 9]

06 62 35 91 11

[Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 17], le 11 décembre 2025.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA