COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Avril 2025

N° RG 24/01300 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSGD

Grosse délivrée

à M^e JACQUEMIN

Expédition délivrée

à M. [Y]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ARIANE sis [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice la société [N] [L] IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e David JACQUEMIN substitué par M^e Wissem WAOUAJRA, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

FAITS ET PROCEDURE

M. [P] [Y] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Par Jugement du 03 mars 2023, le Tribunal judiciaire de NICE, Pôle de proximité, autrement composé, a notamment :

— condamné M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 5.424,69 € arrêtée au 1er juillet 2022 au titre des charges échues impayées et appels, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme 500,00 € à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. [P] [Y], outre aux dépens, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte extra-judiciaire du 15 février 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, a fait assigner M. [P] [Y] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées et appels.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE” a été représenté par son conseil ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, M. [P] [Y] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, signifiées au défendeur par actex extra-judiciaire du 10 février 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, justifie :

— que M. [P] [Y] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2024 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il n’est donc pas justifié que M. [P] [Y] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2024 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE” produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux d’assemblées générales antérieures (19 février 2022 et 13 mai 2023),

— le décompte de créance actualisé.

Si le Syndicat demandeur ne justifie pas d’une mise en demeure de M. [P] [Y] postérieure au 15 avril 2022, il est acquis que l’assignation vaut mise en demeure.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, justifie que M. [P] [Y] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels.

Pour autant, si Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE” réclame à ce titre en justice le paiement de la somme de 7.238,55 € pour la période “allant du 02 juillet 2022 au 31 janvier 2025", force est de constater que le décompte actualisé au 31 janvier 2025 qu’elle produit inclut la somme de 5.699,69 € au titre d’un “solde antérieur” arrêté au 02 juillet 2022.

Or, il est constant que, par Jugement du 03 mars 2023, le Tribunal judiciaire de NICE, Pôle de proximité, autrement composé, a notamment condamné M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 5.424,69€ arrêtée au 1er juillet 2022

au titre des charges échues impayées et appels, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Il apparaît donc que le décompte actualisé produit par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, omet de retirer le montant de la condamnation prononcée par le Tribunal judiciaire de NICE, Pôle de proximité, autrement composé, le 03 mars 2023.

Il convient, en conséquence, de dire que M. [P] [Y] n’est redevable, au titre des charges échues impayées et appels, envers Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, que de la somme de 1.813,86 € (7.238,55 € – 5.424,69€) arrêtée au 31 janvier 2025.

Aussi, il convient de condamner M. [P] [Y] au paiement de la somme de 1.813,86 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 31 janvier 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter 15 février 2024, date de l’assignation afin de ne pas aggraver inutilement la dette du défendeur.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 383,09 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [P] [Y] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste. Il est constant qu’il a déjà été condamné pour les mêmes raisons de 2023 sans qu’il n’amende pour autant son comportement.

Compte tenu de la carence répétée de M. [P] [Y] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [P] [Y] sera condamné au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, de la somme de 800,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 800,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [P] [Y].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, sis [Adresse 6], représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 1.813,86 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 383,09 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE” du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 800,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [P] [Y] aux dépens,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE DE L’ARIANE”, représenté par son syndic La Sté [N] [L] IMMOBILIER, du surplus de ses demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE