COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 8] c/ [V]

MINUTE N°

DU 03 Juillet 2025

N° RG 25/01246 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKUY

Grosse délivrée

à Monsieur [X] [V]

Copie délivrée

à M^e TICHADOU David

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 8]”, prise en la personne de son syndic en exercice la société GESTION BARBERIS, ayant son siège social sis [Adresse 6], Elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e TICHADOU David, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 1]

comparant,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [V] est propriétaire des lots n°1433, n°1453 et n°2297 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « DOMAINE DES FLEURS » situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice la société GESTION BARBERIS, a fait assigner Monsieur [X] [V] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 4 avril 2024 aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 1 212,38 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, date du courrier de mise en demeure de la copropriété, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, celle de 800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil et celle 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et ordonner l’exécution provisoire.

Vu le jugement rendu par défaut par le tribunal judiciaire de NICE en date du 24 janvier 2025, condamnant Monsieur [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 397,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, et intérêts capitalisés, celle de 35 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celle de 800 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Monsieur [X] [V] a, par requête transmis au greffe par lettre recommandée avec avis de réception postée le 19 février 2025, formé opposition au jugement au motif qu’il n’avait pas été régulièrement cité, qu’il n’avait pas reçu la signification du jugement et qu’un échéancier de paiement avait été convenu avec le syndic. Il fait valoir que malgré cet accord, le syndic a poursuivi la procédure, qu’il qualifie d’abusive et pour laquelle il demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et moral.

Vu la convocation des parties par le greffe, par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2025 à l’audience du 20 mai 2025 afin qu’il soit statué sur l’opposition audit jugement,

À l’audience du 20 mai 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice, la société AZURMER IMMOBILIER, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il maintient ses prétentions initiales sauf à porter sa demande en paiement à la somme de 281,63 euros arrêtée au 1er mai 2025.

Monsieur [X] [V] déclare qu’il a été condamné au paiement de l’arriéré de charges de copropriété alors qu’il avait un accord avec le syndic. Il précise qu’il recevait son courrier à son ancienne adresse, qu’il ne conteste pas le montant de l’arriéré de charge mais que les frais n’auraient jamais dû être imputés sur son relevé individuel de copropriété car il réglait ses charges auprès du syndic conformément à leur accord.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Il résulte des dispositions des articles 571 et suivants du code de procédure civile que l’opposition tend à faire rétracter une décision rendue par défaut et que, si elle n’est ouverte qu’au défaillant, elle remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

En application des articles 528 et 538 du même code, le délai pour former opposition est d’un mois à compter de sa notification.

Dans le cas présent, il est constaté que le jugement du 24 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE a été rendu par défaut de sorte que Monsieur [X] [V] disposait de la faculté de former opposition dans le délai d’un mois imparti par l’article 538 du code de procédure civile.

Ce dernier a formé opposition par requête transmis au greffe par lettre recommandée avec avis de réception postée le 19 février 2025, de sorte que l’opposition a été formée dans les délais.

L’opposition formée par Monsieur [X] [V] sera donc déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

À titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [X] [V] a été régulièrement cité à domicile, à son adresse située [Adresse 3], tel qu’il ressort du procès-verbal de signification de l’assignation du 24 janvier 2024. C’est d’ailleurs cette adresse qui est indiquée dans sa requête et sur sa pièce d’identité et à laquelle il a été convoquée par lettre recommandée avec avis de réception à l’audience du 20 mai 2025 (pli réceptionné le 26 mars 2025). De plus, les conclusions du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience lui ont été signifiées à personne à cette adresse par acte du 7 mai 2025.

Monsieur [X] [V] n’est donc pas fondé à soutenir qu’il n’a pas été régulièrement cité ni que les actes lui ont été signifiés à son ancienne adresse.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » verse aux débats :

La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [V],Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 1er mai 2025Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 27 avril 2022, 4 mai 2023 et du 29 avril 2024 et du 3 février 2025 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, votant les travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025Les appels de fondsUne mise en demeure d’avoir à régler la somme de 1 107,39 euros au titre des charges de copropriété impayées, dans un délai de trente jours, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 septembre 2023Les décompte de charges pour les exercices allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024L’état des dépenses pour l’exercice allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024Le contrat de syndic du 4 mai 2023 prenant effet du 26 avril 2023 au 30 avril 2024Le contrat de syndic du 3 février 2025 prenant effet du 3 février 2025 jusqu’au 30 avril 2026

D’après le relevé de compte arrêté au 1er mai 2025, Monsieur [X] [V] reste redevable de la somme de 281,63 euros au titre des provisions de charges de copropriété impayées et provisions exigibles. Cependant, il convient d’expurger du décompte :

— le solde débiteur à nouveau de 67,17 euros par lequel démarre le décompte, qui n’est pas justifié par la production d’un décompte antérieur,

— les frais de mise en demeure de 25 euros comptabilisés le 21 février 2023, à défaut de production de l’accusé de réception,

— les frais de conciliation de 35 euros qui ne font pas partie des frais listés par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui d’ailleurs ne sont pas justifiés dans leur quantum,

— les frais de mise au contentieux de 260 euros comptabilisés au débit du compte le 2 août 2023, à défaut de preuve de diligences exceptionnelles du syndic.

Il en résulte que le compte individuel de Monsieur [X] [V] est créditeur de la somme de 105,54 euros. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sera en conséquence débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [X] [V]

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [X] [V] sollicite reconventionnellement des dommages et intérêts s’élevant à 800 euros en réparation de son préjudice financier (frais bancaires éventuels, frais administratifs et de procédure) et de son préjudice moral (stress lié à la procédure injustifiée et impact psychologique) en faisant valoir que la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires est abusive.

En l’espèce, la présente procédure a été intentée par le syndicat des copropriétaires alors que Monsieur [X] [V] était redevable de la somme de 1 212,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et il ne démontre pas qu’un accord était intervenu avec le syndic pour le paiement de l’arriéré. Dès lors, la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive.

Monsieur [X] [V] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’opposition de Monsieur [X] [V] à l’encontre du jugement rendu par défaut le 24 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de NICE ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [V] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE