TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. TESTAMORA 3

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03949 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQSM

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic, dont la SAS CANOPEE GESTION – dont le siege social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDERESSE

S.C.I. TESTAMORA 3, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de FILARETO Antonio lors des plaidoiries, Clarisse DUMONTET, lors du prononcé du délibéré, Greffiers

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03949 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQSM

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) TESTAMORA 3 est propriétaire des lots n°3241, 3295 et 3543 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré à la défenderesse le 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, a assigné la SCI TESTAMORA 3 devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  6831,24 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2025,

—  960 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la SCI TESTAMORA 3 ne payait pas ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignée à personne morale, la SCI TESTAMORA 3 n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°3241, 3295 et 3543,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2023,

— un justificatif de reprise de solde,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2022, 1er juin 2023 et 25 juin 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o vote des travaux et dépenses suivantes : remplacement des blocs autonomes de sécurité (Assemblée générale du 1er juin 2023 résolution 18), réalisation DTG(Assemblée générale du 25 juin 2024 résolution 22) et mise à jour du règlement de copropriété (Assemblée générale du 25 juin 2024 résolution 23),

— un décompte arrêté au 1er avril 2025, en date du 17 avril 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6640,56 euros au 1er avril 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus, exclusion faite des frais de sommation de payer en date du 15 janvier 2025 (190,68 euros).

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 6640,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 960 euros, décomposés comme suit :

—  192 euros euros de frais de mises en demeure (4),

—  288 euros constitution dossier transmission auxiliaire de justice,

—  288 euros constitution dossier transmission avocat,

—  192 euros suivi de dossier avocat.

S’agissant des mises en demeure, aucune preuve d’envoi ne figure en procédure.

S’agissant des frais de constitution et de suivi de dossier, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles de la part du syndic.

En outre, les factures communiquées ont été établies par le syndic lui-même, sans autre explications ou justificatifs.

Ces demandes seront rejetées.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI TESTAMORA 3 ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui constitue des manquements répétés et a nécessairement des répercussions sur le syndicat des copropriétaires.

Elle sera condamnée à payer la somme de 250 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ils ne comprendront pas les frais de délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2025 qui n’est pas obligatoire en l’espèce et dont l’indemnisation aurait pu relever des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Au surplus, ce commandement de payer a été délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile alors qu’il a été adressé à l’adresse effective de la défenderesse et qu’il n’a pas été communiqué de courrier recommandé avec accusé de réception. Rien n’établit donc que la défenderesse en a eu connaissance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI TESTAMORA 3 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, les sommes de:

—  6640,56 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,

—  250 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, de sa demande au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),

CONDAMNE la SCI TESTAMORA 3 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI TESTAMORA 3 aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

le greffier le Président