Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 16 mai 2025, n° 24/00558

TJ Nice 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence de prétention dans l'assignation
La cour a estimé que le point discuté n'ayant pas été voté, il n'avait pas de portée juridique et ne pouvait donc faire l'objet d'un recours. L'assignation ne contenait pas de véritable prétention.
Accepté
Intérêt personnel à agir
La cour a noté que Madame [K] [C] loue son appartement sans difficulté et n'a donc pas d'intérêt à contester un rappel qui n'a pas d'effet juridique.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que Madame [K] [C] étant la partie perdante, elle devait être condamnée aux dépens et à verser une somme au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 16 mai 2025, n° 24/00558
Numéro(s) :	24/00558
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie VINCENTCyril CHAHOUAR-BORGNA
Cabinet(s) :	SELARL VINCENT - HAURET- MEDINA
Parties :	Syndicat de copropriétaires de l' immeuble dénommé [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

4ème Chambre civile

Date : 16 Mai 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 24/00558 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POMI

Affaire : [K], [Y] [C]

C/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], prise en la personne de son syndic en exercice,

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE À L’INCIDENT

Mme [K], [Y] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Nathalie VINCENT de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 28 Février 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 16 Mai 2025 a été rendue le 16 Mai 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en état, Madame Eliancia KALO, Greffière.

Grosse

Maître [H] [F]

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition

Le 16.05.2025

Mentions diverses :

Mme [K] [C] est propriétaire d’un appartement au 2ème étage du bâtiment B (lot 42), d’une cave au sous-sol du bâtiment B (lot 22) et d’une aire de stationnement dans la cour entre les bâtiments A et B (lot n°72) dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Localité 6] Martin Impérial » situé, [Adresse 3] [Localité 8].

Mme [K] [C] a obtenu des services de la ville de [Localité 8] une autorisation de changement d’usage de l’appartement en meublé touristique d’une durée de trois ans le 13 décembre 2018, renouvelée le 15 décembre 2021 pour une nouvelle durée de trois ans expirant le 13 décembre 2024.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a, lors de sa réunion du 29 novembre 2023, examiné un point n° 17 non soumis au vote intitulé « rappel des règles concernant les locations de courte durée type AIRBNB » dans les termes suivants :

« Depuis la Loi ELAN du 24 novembre 2018, il est imposé pour ce type de location (location meublée touristique) un changement du droit d’usage du lot, conformément aux dispositions de l’article 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cette demande de changement doit faire l’objet d’une autorisation d’Assemblée Générale.

Les propriétaires qui souhaitent proposer leur résidence principale en location meublée touristique (moins de 120 jours par an) seront toujours dispensés d’autorisation de ce changement d’usage.

Il est précisé que les locations meubles touristiques sont interdites dans la copropriété, compte tenu que les activités commerciales sont interdites. »

Par acte du 5 février 2024, Mme [K] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » afin d’obtenir exclusivement que soit « jugé sans effet de droit et inopposable aux copropriétaires les insertions contenues au point n° 17 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 29 novembre 2023 intitulé rappel des règles concernant les locations de courte durée type AIRBNB ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 6] Martin Impérial » a saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident communiquées le 10 juillet 2024 pour obtenir que la demande soit déclarée irrecevable ainsi que la condamnation de Mme [K] [C] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le rappel concernant les locations de courte durée effectuée au point 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 qui n’a fait l’objet d’aucun vote est dépourvu de conséquence juridique. Il soutient que l’assignation de Mme [K] [C] ne contient pas de prétention et qu’il n’existe pas donc pas d’objet au litige. Il rappelle que par un arrêt rendu le 9 janvier 2020, la 2ème chambre civile de la cour de cassation a rappelé que les demandes de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions mais un rappel de moyens ne saisissant d’aucune prétention la juridiction.

Or, il fait valoir que Mme [K] [C] critique un rappel du droit applicable aux locations de courte durée qui n’a produit aucun effet juridique si bien qu’il était inutile de saisir le tribunal pour qu’il le confirme. Il en déduit que cette demande de « juger que » n’est pas une prétention d’autant qu’elle n’est accompagnée d’aucune demande d’annulation ou de condamnation, ce qui la rend irrecevable.

Dans ses conclusions sur incident notifiées le 24 juillet 2024, Mme [K] [C] conclut au rejet de la fin de non-recevoir ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, sans soumettre de résolution au vote, le syndic s’est cru autorisé à procéder à un « rappel » juridiquement erroné, et de nature à porter atteinte au principe fondamental, rappelé par l’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel les copropriétaires usent et jouissent librement des parties privatives, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Elle explique que l’immeuble est à usage d’habitation, de profession libérale et de commerce et que c’est faussement que le point 17 de l’assemblée du 29 novembre 2023 a affirmé que les activités commerciales étaient interdites dans la copropriété et donc qu’étaient prohibées les locations de courte durée qui étaient une activité commerciale, ce qui est contraire à l’arrêt rendu par la cour de cassation le 25 janvier 2024 qui affirme qu’une telle activité est civile par nature.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires commet donc une erreur de droit et précise que sa demande n’est pas fondée sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais sur l’article 9-1 de la même loi.

Elle considère que ce prétendu rappel a une portée incontestable en limitant sans fondement le droit d’un copropriétaire d’user et de jouir librement des parties privatives, au travers d’une assimilation abusive et juridiquement erronée entre les locations meublées touristiques et les activités commerciales de nature à influencer les décisions susceptibles d’être prises par l’assemblée générale et les choix faits par les copropriétaires dans l’utilisation de leur bien.

Elle en déduit que, même s’il n’y a pas eu de vote, ce rappel est contraignant pour les copropriétaires. Elle soutient enfin qu’au terme d’une jurisprudence constante, toute juridiction est tenue de statuer sur l’ensemble des prétentions contenues dans le dispositif, indépendamment de la formulation employée.

L’incident a été retenu à l’audience du 28 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de prétention dans l’assignation délivrée par Mme [K] [C].

En vertu de l’article 789-6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 4 de ce code rappelle que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Dépourvue de définition légale, la prétention est l’affirmation en justice tendant à réclamer quelque chose et, par extension, elle est l’avantage auquel tend la demande.

Dès lors, une prétention se définit par son contenu – un effet juridique recherché – et si son examen exige qu’elle soit inscrite dans le dispositif des conclusions, sa formulation peut conduire à rechercher le véritable objet du litige, en restituant le cas échéant sa portée juridique à une demande de « dire et juger ».

A défaut d’être identifiés comme de véritables prétentions, les « dire et juger » sont dépourvus de portée juridique et ne saisissent pas la juridiction d’une quelconque demande mais s’analysent en une action déclaratoire irrecevable.

Par ailleurs, une décision ayant force exécutoire à l’égard des copropriétaires suppose un vote des membres du syndicat réunis en assemblée générale : il ne peut y avoir de décision sans vote par application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, pour qu’il y ait véritablement une décision, il faut que le vote exprimé par l’assemblée traduise son intention réelle d’adopter une mesure, positive ou négative, génératrice de droits ou d’obligations pour les copropriétaires et produisant un effet juridique.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a, lors de sa réunion du 29 novembre 2023, examiné un point n° 17 non soumis au vote intitulé « rappel des règles concernant les locations de courte durée type AIRBNB » dans les termes suivants :

Cette demande de changement doit faire l’objet d’une autorisation d’Assemblée Générale.

Il est précisé que les locations meubles touristiques sont interdites dans la copropriété, compte tenu que les activités commerciales sont interdites. »

Ce point 17 n’a pas été sanctionné par un vote de l’assemblée générale, il ne constitue dès lors pas une décision ayant une portée juridique car il n’a pas généré de droits ou d’obligations pour les copropriétaires.

Elle est un « rappel » des dispositions applicables aux locations de courte durée dans une copropriété dont Mme [K] [C] considère qu’il est erroné au regard notamment de l’arrêt rendu par la cour de cassation le 25 janvier 2024, postérieurement à la tenue de cette assemblée, selon lequel la location meublée, quelle que soit sa durée, et sauf si elle s’accompagne de prestations hôtelières ou para-hôtelières, est une activité civile par nature compatible avec une clause d’habitation bourgeoise.

Mme [K] [C] ne disconvient pas que ce point 17 ne s’analyse pas en une décision si bien qu’il ne peut pas faire l’objet d’un recours sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a cependant fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » afin d’obtenir exclusivement que soit « jugé sans effet de droit et inopposables aux copropriétaires les insertions contenues au point n° 17 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 29 novembre 2023 intitulé rappel des règles concernant les locations de courte durée type AIRBNB ».

Or, le point 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 non sanctionné par un vote n’est pas une décision si bien qu’il est, par définition, dépourvu d’effet de droit et de portée juridique à l’égard des copropriétaires au nombre desquels Mme [K] [C].

Il s’ensuit que la critique du contenu de ce « rappel des règles concernant les locations de courte durée type AIRBNB » contenue par son assignation ne vient pas au soutien d’une véritable prétention tendant à obtenir un avantage déterminé.

La formulation du dispositif des conclusions tendant à ce qu’il soit jugé que le point n° 17 du procès-verbal de l’assemblée du 29 novembre 2023 est sans effet de droit et inopposable aux copropriétaires, tend à réalité à ce que le tribunal dise le droit sans trancher aucun litige.

Dès lors que l’assignation ne contient aucune prétention formant l’objet du litige au sens de l’article 4 du code de procédure civile, l’action introduite par Mme [K] [C] par acte du 5 février 2024 est manifestement irrecevable.

A titre surabondant, il sera souligné que Mme [K] [C], qui loue son appartement en meublé de courte durée sans difficulté après avoir obtenu une autorisation de changement d’usage expirant le 13 décembre 2024, ne justifie pas davantage d’un intérêt personnel, direct et actuel au soutien de l’action qu’elle a entreprise sans former de prétention.

Par conséquent, l’action initiée par Mme [K] [C] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » par assignation du 5 février 2024 sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, Mme [K] [C] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS irrecevable l’action initiée par Mme [K] [C] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » par assignation du 5 février 2024 ;

CONDAMNONS Mme [K] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé, [Adresse 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [K] [C] aux dépens ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT