TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Dimitri DELPECH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LE4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dimitri DELPECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0796

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] représenté par son syndic,VVB IMMOBILIER GESTION dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LE4

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [V], après avoir été gardienne de l’immeuble situé au [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété, a acquis la loge de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2022, Mme [F] [V] et M. [J] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

• 150 euros au titre du remboursement du diagnostic immobilier,

• 1 214,40 euros au titre du remboursement de la modification de l’état descriptif de division,

• 1 169,19 euros au titre du remboursement des charges injustifiées,

• 511,36 euros au titre du non versement des crédits,

• 2 180 euros au titre du non-paiement des travaux effectués dans l’appartement,

• 4 000 euros au titre du préjudice moral,

• 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par M^e Dimitri DELPECH conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire (8e chambre, 1ere section) s’est déclaré « incompétent » pour connaître des demandes de Mme [F] [V], au profit du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris et a ordonné le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 5 mars 2024, Mme [F] [V], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et sollicite qu’il soit ordonné à le syndicat des copropriétaires de délivrer les pièces détenues sur les travaux effectués dans l’appartement à la suite des désordres causés par les travaux dans la crèche voisine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, après un délai de 60 jours.

Mme [F] [V] a indiqué que M. [J] [V] est décédé. Elle conteste, par ailleurs, avoir rédigé la pièce n°1 produite par le syndicat des copropriétaires, précisant ne pas avoir d’ordinateur.

le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

• déclarer M. [J] [V] irrecevable à agir,

• rejeter l’ensemble des demandes des demandeurs,

• condamner in solidum, les demandeurs à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 5 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que par courrier du 21 février 2025, adressé au greffe du tribunal judiciaire, Mme [F] [V] a notifié le décès de M. [J] [V] et son intention de poursuivre l’instance. Ainsi, seules les demandes qu’elle forme seront examinées. La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires est donc sans objet.

Sur les demandes en paiement

— le diagnostic immobilier et la modification de l’état descriptif de division de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [F] [V] s’est engagée, dans son courrier du 19 octobre 2016, par lequel elle a formulé une proposition d’achat de la loge, à prendre en charges « toutes les dépenses afférentes à [la] transaction ». Il produit ce courrier qui prime selon lui sur le texte de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation qui n’est pas d’ordre public. Mme [F] [V] soutient qu’elle n’est pas à l’origine de ce courrier, car elle n’a pas d’ordinateur.

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit notamment qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

L’article 71-10 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 qui prévoit que sous réserve des dispositions de l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d’établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété, concerne les obligations liées à la publication foncière et ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce.

En l’espèce, il résulte de la résolution 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2016 que Mme [F] [V] a, par courrier, proposé au syndicat des copropriétaires l’achat de la loge, le procès-verbal de cette assemblée précisant qu’y est joint un courrier de cette dernière. Le syndicat des copropriétaires détient bien un courrier de cette dernière qu’il produit. Le fait, pour Mme [F] [V], de simplement attester qu’elle n’a pas rédigé ce courrier car elle n’a pas d’ordinateur sans apporter plus d’élément est insuffisant à venir remettre en cause cette pièce qui est, par ailleurs, signée par elle. Aucun élément ne permet de considérer que cette pièce aurait été falsifiée et la signature de Mme [F] [V] apposée à son insu. Il sera enfin relevé, que contrairement à ce que Mme [F] [V] soutient, le syndicat des copropriétaires a fait mention de ce courrier dès le 24 septembre 2021 dans le courrier officiel de son avocat en réponse à la mise en demeure du 20 avril 2021 de son propre avocat.

Mme [F] [V] s’étant engagée à payer toutes les dépenses afférentes à la transaction et notamment « les frais liés à l’intervention d’un géomètre expert », ses demandes d’être rembourser de la somme de 150 euros payée par elle pour le diagnostic immobilier et de la somme de 1 214,40 euros au titre du remboursement de la modification de l’état descriptif de division, sont rejetées.

— sur les charges de copropriété

Mme [F] [V] demande le remboursement de la somme de 1 169,19 euros qui correspond, selon elle, à des charges injustifiées et la somme de 511,36 euros au titre du non versement des crédits.

Elle conteste :

• les régularisations des charges intervenues pour les exercices 2017/2018 pour un montant de 474,55 euros et 2018/2019 pour un montant de 447,36 euros,

• l’appel de sommes non approuvées en assemblée générale (fonds travaux : 1.33 euros, travaux tuyau évacuation : 2,32 euros, remplacement descente fuyarde : 3,54 euros et travaux complémentaires cour 3,89 euros),

• le montant du 3e appel provisionnel de l’exercice 2019/2020 (167,98 euros au lieu de 119,35 euros),

• le montant de l’appel pour le remplacement descentes EP & recueil (223,47 euros au lieu de 58,83),

• l’appel de fonds relatif à une cave.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, il est constant que Mme [F] [V] est propriétaire du lot n° 46, correspondant à 18/1018 tantièmes.

Est versé aux débats, le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 24 septembre 2019, ayant notamment : approuvé les comptes pour les exercices 2017/2018 à 27 798,27 euros et 2018/2019 à 25 300,76 euros (résolutions 7 et 8).

S’agissant de la régularisation pour l’année 2017/2018, comme indiqué ci-dessus, le budget approuvé s’élève à la somme de 27 798,27 euros cependant, le syndicat des copropriétaires n’a procédé à une régularisation que sur la somme de 26 838,31 euros. Mme [F] [V] ne justifiant du versement d’aucune provision pendant cet exercice, elle est bien redevable de la somme de 474,55 euros (= 26 838,31 x 18/1018) en application de l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par ailleurs, il résulte de ces éléments, que la régularisation pour l’année 2018/2019, est justifiée, la part de Mme [F] [V] s’élevant bien à 447,36 euros (= 25 300,76 x 18/1018). Cette somme apparait bien au débit du décompte produit. Au crédit du compte est inscrite la somme de 671,92 euros correspondant aux provisions versées durant cet exercice (4 x 167,98 euros) par Mme [F] [V].

Sur le montant du 3e appel provisionnel de l’exercice 2019/2020, il ressort du décompte que la somme de 167,98 euros a été appelé pour chacun des 3 premiers trimestres de l’exercice 2019/2020 (01/01/2019,01/07/2019 et 01/10/2019) puis la somme de 119,35 euros pour le 4e. Cependant, la somme de 145,87 euros a été crédité le 1er novembre 2019 correspondant au trop perçu durant les 3 premiers trimestres, soit 3 fois 48,62 euros. La somme réclamée par Mme [F] [V] a donc déjà fait l’objet d’un remboursement.

Est versé aux débats, le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 24 septembre 2019, ayant notamment approuvé la réalisation des travaux de remplacement des descentes eaux pluviales et recueil de ces eaux au bâtiment B pour un budget de 3 327,27 euros et prévu un appel unique le 1er novembre 2019 selon la clé de répartition 003 – CHARGES BATIMENT B. L’appel de fonds du 28 octobre 2019 indique cette clé à savoir 72/1072. La somme appelée de 223,47 euros est donc justifiée, Mme [F] [V] n’apportant aucun élément permettant de venir critiquer efficacement ces éléments.

L’appel produit relatif à la cave, lot n°13, n’est pas adressé à Mme [F] [V] mais à M. [J] [V] et la somme de 22,93 euros correspondante n’apparait pas sur son décompte. Cet appel comprend d’ailleurs les sommes suivantes : fonds travaux : 1.33 euros, travaux tuyau évacuation : 2,32 euros, remplacement descente fuyarde : 3,54 euros et travaux complémentaires cour 3,89 euros, qui ne sont donc pas réclamées à Mme [F] [V].

Mme [F] [V] demande à ce que lui soit versé les crédits dont il est fait mention au procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2019. Ces « crédits » correspondent à un trop perçu par le syndicat des copropriétaires révélés après approbation du compte travaux coffrage gaz et des comptes pour les exercices 2017/2018 et 2018/2019. Mme [F] [V] ne justifie du versement d’aucune provision relative aux travaux coffrage gaz et pour l’exercice 2017/2018, il n’y a donc pas lieu à lui verser un trop perçu. S’agissant de l’exercice 2018/2019, le trop perçu lui a déjà été versé lors de la régularisation. Ce que l’on peut constater sur le décompte par la mention au débit de la somme de 447,36 euros et au crédit de la somme de 671,91 euros, soit un solde créditeur de 224,56 euros.

Au vu de ces développements, la demande de remboursement de la somme de 1 169,19 euros au titre des charges injustifiées et de la somme de 511,36 euros au titre du non versement des crédits est rejetée.

— sur les travaux effectués dans l’appartement de Mme [F] [V]

Mme [F] [V] soutient que le syndicat des copropriétaires a perçu une indemnité d’assurance, suite à un désordre subi dans son appartement, dont une partie doit lui être reversée.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code de procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Mme [F] [V] ne produit aucune pièce à l’appui de cette prétention. Si l’article 142 du code de procédure civile qui renvoi aux articles 138 et 139 du même code prévoit des dispositions pour obtenir la production de pièces détenues par une partie, ces dispositions n’ont pas vocation à venir dispenser celui qui forme une prétention d’apporter des éléments de preuve. La demande de communication de pièce et la demande en paiement de la somme de 2 180 euros au titre du non-paiement des travaux effectués dans l’appartement sont donc rejetées.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour que soit engagée la responsabilité civile, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l’espèce, les demandes de Mme [F] [V] ayant été rejetée, elle ne démontre pas l’existence d’une faute de la part du syndicat des copropriétaire. Par ailleurs, elle n’expose aucun élément susceptible d’établir la nature et l’étendu d’un éventuel préjudice. Sa demande est rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [F] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande de distraction formulé par le conseil de Mme [F] [V] en vertu de l’article 699 du code de procédure civile est sans objet en raison de l’absence de représentation obligatoire en procédure orale.

Condamnée aux dépens, Mme [F] [V] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes en paiement formée au titre du remboursement du diagnostic immobilier et de la modification de l’état descriptif de division,

REJETTE les demandes en paiement formée au titre des charges injustifiées et du non versement des crédits,

REJETTE la demande de communication de pièce,

REJETTE la demande en paiement formée au titre du non-paiement des travaux effectués dans l’appartement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Mme [F] [V] au paiement des entiers dépens et REJETTE la demande de distraction de ces derniers au profit de M^e Dimitri DELPECH,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 28 mai 2025

le greffier le Président