COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[S] c/ [Z]

MINUTE N°

DU 20 Mars 2025

N° RG 24/03538 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6DU

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Capucine DOSSETTO-MALASPINA

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Mekia Noura ADDAD

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [S]

né le 14 juillet 1947 à TUNIS

54 Boulevard de Cimiez

Villa Hélios

06000 NICE

représenté par M^e Capucine DOSSETTO-MALASPINA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [Z]

né le 01 Décembre 1964 à FRANCFORT

Wilhelm Leuschner Strase

21 D

60329 FRANCFORT SUR LE MAIN

représenté par M^e Mekia Noura ADDAD, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M^me Slavica BIMBOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2012 à effet au 1er décembre 2012, Madame [Y] [K] a loué à Monsieur [R] [S] un local à usage d’habitation situé 54 boulevard de Cimiez – 06000 Nice, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 700 euros, outre 90 euros de provision pour charges.

Par courrier du 24 juin 2022, Monsieur [X] [Z] a informé le locataire être le nouveau propriétaire dudit logement.

Par acte d’huissier en date du 03 mai 2024, Monsieur [X] [Z] a fait part à Monsieur [R] [S] de sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location, visant l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, et lui a donné congé dudit logement pour le 30 novembre 2024, justifiant cette décision par sa volonté de reprendre le logement.

Par acte extra-judiciaire en date du 22 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [R] [S] a fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 16 janvier 2025, en contestation de congé.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 février 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont déposé des écritures auxquels il convient de se référer pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 875-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour reprise et la demande d’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 15-III de la même loi, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions susmentionnées à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat ; le montant de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] a fait délivrer le 03 mai 2024, par l’intermédiaire d’une étude d’huissier, sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location pour reprendre le logement au bénéfice de sa fille, dont il donne l’identité, qui demeure en Allemagne et souhaite s’installer à Nice pour faire ses études en France. Le congé pour reprise reproduit les mentions de l’article 15-I de la loi de 1989 et comporte en annexe une notice d’information. Le propriétaire a notifié cette décision le 03 mai 2024, soit plus de six mois avant l’échéance du bail et sa possible reconduction.

Il sera ainsi relevé que sur la forme, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir la fille du propriétaire. En revanche, il ne précise pas l’adresse de cette dernière et, contrairement à ce qu’il est indiqué par Monsieur [X] [Z], le congé pour reprise ne précise pas qu’elle réside chez ses parents (ce qui permettrait d’en déduire son adresse), mais uniquement qu’elle réside en Allemagne, sans autre indication. Le locataire ne démontre toutefois aucun grief tiré de cet argument.

Dès lors, il sera considéré que le congé est délivré dans les formes et délais légaux requis.

Est en outre allégué un motif de fond de non validité tenant à l’absence de justification du caractère sérieux de la reprise par le bailleur au profit de sa fille. Il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il appartient donc au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, force est de constater qu’effectivement le bailleur n’apporte aucun élément de nature à justifier du sérieux de la reprise du bien, aucun document n’étant fourni, justifiant le fait que sa fille avait l’intention de suivre des études à Nice. Il présente un courriel, en langue étrangère et non traduit dans les formes requises, qui fait état d’une inscription de la bénéficiaire jusqu’en juillet 2024 au sein d’un cursus de 48 heures en français, mais qui n’apporte aucune information quant au projet d’étude à Nice et qui ne saurait suffire pour en déduire que la fille de Monsieur [X] [Z] souhaitait intégrer un cursus « français langue étrangère » au sein de la faculté de Nice.

Il en résulte que le bailleur n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et il sera débouté de sa demande de validation de son congé pour reprise et des demandes subséquentes.

Il sera ainsi constaté que le bail a été tacitement reconduit le 1er décembre 2024 pour une durée de trois ans.

Monsieur [R] [S] ne justifie pas le préjudice moral qu’il subit. Il sera en conséquence débouté de la demande de dommages et intérêts qu’il réclame.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [S], Monsieur [X] [Z] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité et débouté de sa demande en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [X] [Z] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;

REJETTE en conséquence la demande reconventionnelle de validation du congé du 03 mai 2024 de Monsieur [X] [Z] et ses demandes subséquentes au titre de la libération des lieux sous astreinte, de l’expulsion, de l’enlèvement des meubles et de l’indemnité d’occupation ;

CONSTATE la reconduction du bail à compter du 1er décembre 2024 d’une durée de trois ans ;

DEBOUTE Monsieur [S] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [R] [S] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge