COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE c/ S.N.C. LEROY PROPERTIES

N° 25/

Du 28 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 19/02783 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MJIP

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES

le 28 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, juge rédacteur

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Assesseur : Madame Diana VALA

Greffier : Madame Taanlimi BENALI.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Février 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Société MARIONNAUD LAFAYETTE – S.A.S.

représentée par son Président domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

DEFENDERESSE:

Société LEROY PROPERTIES – S.N.C.

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 1996, Monsieur et Madame [T], aux droits desquels vient la société Leroy Properties, ont donné à bail à la société Palais des Parfums, aux droits de laquelle se trouve la société Marionnaud Lafayette, un local commercial situé [Adresse 5] constitué d’un magasin et de cinq caves en sous-sol, pour une durée de neuf années commençant à courir le 15 mai 1996 pour expirer le 14 mai 2005, et un loyer annuel hors taxes et hors charges de 28.086,60 euros (184.236 francs).

Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2007, la société Leroy Properties a notifié à la société Marionnaud Lafayette un congé avec offre de renouvellement pour le 29 septembre 2007 moyennant un loyer annuel déplafonné de 200.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification d’un mémoire préalable le 23 février 2009, la société Leroy Properties a saisi le juge des loyers commerciaux par assignation du 18 mai 2009 pour obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé le 30 septembre 2007 à la somme de 200.000 euros par an, hors taxes et hors charges, en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le juge des loyers commerciaux a, par jugement avant dire droit du 2 décembre 2009, constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail et ordonné une expertise pour déterminer s’il existait une modification notable des facteurs locaux de commercialité et donner tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux donnés à bail.

Sur le fondement du rapport d’expertise déposé le 15 mai 2012 concluant à une absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence sur le commerce exploité, le juge des loyers commerciaux a dit n’y avoir lieu à déplafonnement et a fixé le loyer de renouvellement au 30 septembre 2007 à la somme de 38.400 euros hors charges et hors taxes par jugement du 2 juillet 2014.

Par arrêt définitif du 1er mars 2016, la cour d’appel d'[Localité 8] a fixé le loyer du bail renouvelé au 30 septembre 2007 à la somme annuelle de 38.840 euros, hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative des locaux à la date du renouvellement.

Par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2017, la société Marionnaud Lafayette a fait signifier à la société Leroy Properties, ainsi qu’à ses mandataires, une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2017 pour un loyer annuel de 45.000 euros, le dernier montant du loyer annuel s’établissant à la somme de 45.607,76 euros hors taxes et hors charges.

La société Leroy Properties a, par acte du 26 juillet 2017, fait signifier à la société Marionnaud Lafayette un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction.

Par actes des 14 et 18 juin 2019, la société Marionnaud Lafayette a fait assigner la société Leroy Properties devant le tribunal judiciaire de Nice afin que soit fixée l’indemnité d’éviction due par suite du renouvellement du bail.

Par ordonnance du 26 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à Mme [J] [V] avec pour mission notamment de donner tous les éléments nécessaires à la fixation de l’indemnité d’éviction par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce et de l’indemnité d’occupation due depuis la date de refus de renouvellement du bail.

Mme [J] [V] a déposé son rapport d’expertise le 29 août 2022.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 19 février 2024, la société Marionnaud Lafayette sollicite :

— la fixation de l’indemnité principale d’éviction, en retenant une indemnité de remplacement, aux sommes suivantes :

à titre principal : 1.509.514 euros,

à titre subsidiaire : 1.050.580 euros,

à titre très subsidiaire : 805.265 euros,

à titre infiniment subsidiaire : 631.237 euros tenant compte des pourcentages et coefficients de l’expert appliqués aux chiffres mis à jour pour 2022 et 2023,

— la fixation des indemnités accessoires de la manière suivante :

à titre principal : 811.825 euros,

à titre subsidiaire : 742.985 euros,

à titre très subsidiaire : 706.185 euros,

à titre infiniment subsidiaire : 680.085 euros tenant compte des pourcentages et coefficients de l’expert appliqués aux chiffres mis à jour pour 2022 et 2023,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 62.475 euros tenant compte d’un abattement de précarité de 15 %,

— la désignation d’un séquestre chargé de recevoir les indemnités, de dresser le compte des sommes dues par les parties et de conduire sa mission dans les termes de l’article L. 145-29 du code de commerce,

— la condamnation de la société Leroy Properties à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle souligne qu’il existe un accord sur le principe du paiement d’une indemnité d’éviction et du paiement d’une indemnité d’occupation, seul le montant de ces indemnités étant en débat. Elle rappelle qu’en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et qu’en ce cas il doit, sauf exceptions, payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Elle indique que l’indemnité d’éviction comporte deux composantes : l’indemnité principale et les indemnités accessoires qui ont été analysés par l’expert.

Elle précise à titre liminaire que sa position diverge de celle retenue par l’expert qui n’a pas tenu compte de ses observations sur le pré-rapport mais qui a modifié ses conclusions dans le tableau de synthèse final auquel il convient de se reporter.

Sur l’indemnité principale, elle rappelle que la loi pose pour présomption que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce du locataire et qu’il incombe au bailleur qui entend limiter l’indemnité au simple coût du déplacement de ce fonds de démontrer que le preneur peut déménager à proximité sans perte significative de clientèle.

Elle souligne que l’expert judiciaire a fait le constat d’une perte patrimoniale du seul point de vente niçois de l’enseigne devant conduire à apprécier l’indemnité principale selon une valorisation d’indemnité de remplacement, autrement dit sur la base d’une perte du fonds, et non de déplacement. Elle relève que Mme [J] [V] a mis en évidence des éléments établissant l’impossibilité de se réinstaller à proximité du local dont elle est évincée et que si, s’agissant d’une enseigne nationale, la perte du chiffre d’affaire de ce seul point de vente n’entraînera pas la disparition de la société, elle conduira à la perte patrimoniale du fonds de commerce niçois à cette adresse. Elle fait valoir que le bailleur fait une interprétation erronée des propos de l’expert sans rapporter la preuve du caractère transférable du fonds si bien que l’avis de l’expert qualifiant l’indemnité principale d’indemnité de remplacement devra être retenu.

Elle soutient que la valeur marchande de son fonds de commerce, par le panachage de plusieurs méthodes de valorisation, doit être appréciée à la date la plus proche de l’éviction entendue comme la date à laquelle le juge statue. Or, elle indique qu’à l’exception de la période de la pandémie de Covid-19, son chiffre d’affaires était en progression, ce qui s’est confirmé en 2022 et en 2023 en dépit de son impossibilité de réaliser des investissements compte-tenu de l’éviction en cours. Elle indique que l’expert a retenu deux méthodes d’évaluation.

Elle soutient que la méthode dite des « barèmes professionnels » ou du « chiffre d’affaires » critiquable en ce qu’elle consiste à appliquer à des fonds très différents des barèmes uniformisés qui aurait dû être substituée par la méthode par comparaison de cession de fonds de commerce similaires à laquelle l’expert n’a pu avoir recours car elle n’a pas identifié de cessions de fonds équivalents, ce qui est bien la preuve de la rareté de l’emplacement dont elle est évincée et donc de sa grande valeur. Elle observe que si l’expert a noté que la rareté des cessions de fonds de commerce comparables démontrait que les cessions étaient surtout des cessions portant sur le droit au bail accompagné du paiement d’indemnité de déspécialisation, elle aurait dû privilégier une méthode d’évaluation par la rentabilité associée à la valeur du droit au bail, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle expose que l’expert a également eu recours à la méthode de « la rentabilité par l’EBE » consistant à retenir un multiple de la capacité bénéficiaire exprimée par l’excédent brut d’exploitation, les coefficients bruts pouvant s’échelonner de 3 à 7 ou de 3 à 10.

Elle fait valoir, sur la méthode dite « des barèmes professionnels » qu’elle présente le biais majeur d’être l’application d’une statistique nationale à une situation locale particulière, et que l’expert a retenu une moyenne arithmétique de trois barèmes dont deux issus de sites internet, à la différence de son expert amiable, le cabinet [E], qui a retenu trois barèmes publiés par des éditeurs reconnus. Elle expose qu’après avoir noté que les pourcentages pouvaient être dépassés dans les beaux emplacements avec une valeur élevée du droit au bail ou pour les enseignes nationales ayant une marge brute d’exploitation plus élevée que celle des commerçants indépendants, a retenu un pourcentage de 120 % du chiffre d’affaires hors taxes moyen pondéré supérieur au taux de 49 % retenu par l’expertise judiciaire. Elle indique ne pas comprendre ce pourcentage moyen de 49 % compte-tenu des qualités de l’emplacement et de sa rareté, par ailleurs relevés par l’expert qui semble avoir considéré que la destination du bail était en décalage avec l’environnement commercial immédiat, ce qui n’a pas empêché son chiffre d’affaires de progresser malgré l’absence d’investissement et démontre la qualité intrinsèque de l’emplacement, même dans un environnement majoritairement dédié à la restauration. Elle considère que la valeur de son droit au bail ne doit pas être sous-valorisée sur le fondement d’une thèse de l’expert non démontrée, et que si l’on retient un pourcentage de 120 % du chiffre d’affaires HT, la valorisation du fonds incluant les années 2022 et 2023 s’établit à la somme de 1.551.324 euros. Elle fait observer qu’elle a réalisé un chiffre d’affaires 2021 supérieur à ceux d’avant crise sanitaire, ce qui démontre que les résultats de l’année 2020 ont été très conjoncturels comme le relève l’expert. Elle ajoute que la moyenne arithmétique retenue par l’expert doit être revue en intégrant les données comptables des années 2022 et 2023 qu’elle fournit.

Elle indique, sur la méthode dite de la rentabilité par l’EBE, que le loyer plafonné de 43.626,75 euros après correction par rapport au prix du marché sur le secteur est un élément déterminant de la rentabilité du fonds en raison de la faible charge du loyer pesant sur le chiffre d’affaires.

Elle soutient qu’en raison de la vacance inexistante dans le secteur, de l’absence de locaux équivalents disponibles et du plafonnement du droit au bail contredit le choix de l’expert de retenir un coefficient multiplicateur de l’EBE le plus faible possible. Elle expose que s’agissant de la méthode de rentabilité, le coefficient sera le plus faible possible s’il s’agit de « fonds de travail » dont la valeur tient à la personne de l’exploitant (4 à 5) et plus élevé s’il s’agit de « fonds de capitaux » dont la rentabilité est de toute façon assuré (10 pouvant aller jusqu’à 13 ou 15) selon le traité des baux commerciaux. Elle ajoute que selon l’ouvrage des éditions Francis Lefebvre, l’EBE est affecté d’un coefficient généralement compris entre 2 et 7 suivant la qualité de l’exploitation, de 2 à 4 pour les fonds exploités par des indépendants et de 5 à 7 pour des fonds exploités par les enseignes nationales. Elle explique enfin qu’en se référant à l’ouvrage de [K] [R] [B] qui contient des données concernant spécifiquement l’activité de « commerce de détail de parfumerie et de produits de beauté », la moyenne du coefficient multiplicateur de l’EBE peut être fixée à 8,52.

Elle fait valoir qu’au regard de ces références doctrinales distinctes et à la qualité incontestable, l’expert judiciaire a retenu, de façon incompréhensible, le coefficient multiplicateur le plus faible possible de 3 au motif que l’enseigne sur un seul point de vente n’avait de valeur intrinsèque car elle ne pourrait pas être cédée isolément. Elle considère cette appréciation erronée puisque ce qui doit être évalué est le préjudice qu’elle subit par la suite de la perte du fonds attaché à ce point de vente rentable et en progression à défaut de pouvoir se réinstaller. Elle estime que le raisonnement de l’expert n’est pas fondé économiquement puisque la charge du loyer doit entrer dans le calcul de la rentabilité et doit conduire à appliquer un coefficient multiplicateur de 7, ce qui donne un EBE moyen sans pondération de 209.672 euros et une évaluation du fonds de commerce par la méthode du coefficient multiplicateur de 7 de 1.467.704 euros.

Elle conclut que la valeur s’établit par la méthode des barèmes à 1.551.324 euros et par l’EBE au coefficient 7 à 1.467.704 euros, soit une valeur de l’indemnité principale de 1.509.514 euros dont elle sollicite à titre principal le paiement. Elle propose subsidiairement des valeurs combinant des coefficients moindres qui doivent conduire en tout état de cause à retenir la valeur de 560.000 euros retenue par l’expert judiciaire.

Sur les indemnités accessoires liées à la perte du fonds, elle indique que l’expert a fixé les frais de remploi en procédant à un calcul des droits de mutation « au réel », des honoraires juridiques évalués à 3 % de l’indemnité principale et des commissions d’intermédiaires estimés à 7 % de l’indemnité principale. Elle demande que ces indemnités soient fondées sur la base d’une indemnité principale de 1.509.514 euros principalement.

Elle sollicite que l’indemnisation du trouble commercial soit calculée conformément à la méthode retenue par l’expert, soit trois mois d’EBE dont la moyenne devra être actualisée en intégrant les données comptables des années 2022 et 2023.

Elle soutient que les frais administratifs ou « réfactions diverses » devront être fixés à la somme de 3.000 euros proposés par son expert amiable. Elle relève que les frais de réinstallation, dont il est constant qu’ils sont dus même en cas de perte du fonds, devront être fixés à la somme de 241.067 euros sur la base d’un rapport métrique de 2.232 €/m² de surface utile. Elle précise justifier du coût des agencements non amortis et perdus de 13.600 euros par la production d’une attestation de son directeur administratif et financier. Elle évalue les frais de licenciement de son personnel à la somme de 280.000 euros et réclame le paiement des frais de transfert de stock sur production de justificatifs.

Elle ne conteste pas l’indemnité d’occupation avant abattement de 73.500 euros hors taxes et hors charges retenue par l’expert mais n’explique pas l’arrondi à 75.000 euros qu’il a pratiqué et sollicite que l’abattement pour précarité soit fixé à 15 %.

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 septembre 2023, la société Leroy Properties sollicite :

— la fixation de l’indemnité principale due à raison de l’éviction de la société Marionnaud Lafayette :

principalement, à la somme de 450.000 euros égale à la valeur du droit au bail,

subsidiairement, à la somme de 560.000 euros égale à la valeur de remplacement déterminée par l’expert judiciaire,

— la fixation des indemnités accessoires aux sommes suivantes :

une indemnité de remploi de 7 % de l’indemnité principale retenue,

120.533,50 euros de frais de réinstallation,

les frais de licenciement, de transfert ou de déménagement des stocks remboursés sur production de justificatifs,

— la fixation de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 73.500 euros hors taxes et hors charges révisée dans les conditions du bail sans abattement de précarité,

— la condamnation de la société Marionnaud Lafayette à lui payer à titre provisionnel le différentiel entre le loyer payé et l’indemnité d’occupation fixée :

principalement, de 175.072,35 euros hors taxe sur la base de la somme annuelle de 73.500 euros,

subsidiairement, de 119.954,09 euros hors taxe sur la base de l’indemnité retenue par l’expert après abattement pour précarité,

— la désignation d’un séquestre chargé de recevoir les indemnités, de dresser le compte des sommes dues par les partes et de conduire sa mission dans les termes de l’article L. 145-29 du code de commerce,

— la condamnation de la société Marionnaud Lafayette à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les évaluations des indemnités par la société Marionnaud Lafayette ne correspond ni aux montants retenus par l’expert judiciaire ni aux usages en la matière.

Elle rappelle que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice réel causé par le défaut de renouvellement du bail et qu’elle est composée d’une indemnité principale qui sera, selon le cas, une indemnité de remplacement en cas de perte du fonds si le locataire évincé perd sa clientèle ou une indemnité de transfert ou de déplacement dans les autres cas et des indemnités accessoires.

Elle souligne que la société Marionnaud Lafayette conteste l’évaluation de ces indemnités en se fondant sur le rapport de son expert, alors que tous les arguments qu’elle soulève ont été débattus contradictoirement durant les opérations d’expertise.

Elle fait valoir que l’expert a relevé que le locataire évincé est une enseigne nationale qui exploite plusieurs points de vente dans toute la France et que la perte du chiffre d’affaires d’un seul point de vente ne devrait pas entraîner la perte de la société mais seulement la perte patrimoniale du point de vente niçois. Elle en conclut que la valeur de la perte du droit au bail de 450.000 euros est le principal préjudice de la locataire, ce que reconnaît d’ailleurs la société Marionnaud Lafayette. Elle soutient que l’expert ne tranche pas en faveur d’une indemnité de remplacement mais d’une indemnité de déplacement puisque la perte du fonds de commerce n’emportera pas la perte du fonds de commerce de la société Marionnaud, raison pour laquelle elle sollicite que l’indemnité principale soit fixée à la valeur du droit au bail.

Elle relève que l’expert judiciaire a également fourni des éléments de calcul de l’indemnité pour perte du fonds afin que le tribunal dispose de tous les éléments utiles qui sont également contestés par la société Marionnaud Lafayette.

Elle explique que la locataire conteste le pourcentage de 49 % du chiffre d’affaires retenu pour la méthode des barèmes professionnels alors qu’il est confirmé par plusieurs sources sans expliquer les raisons qui devraient conduire à le rehausser de manière exceptionnelle à 120 % qui est retenu pour des activités très particulières comme des pharmacies, des enseignes de très grand luxe ou des emplacements très exceptionnels comme Les [Localité 10] Elysées. Elle relève que la société Marionnaud Lafayette reconnaît elle-même qu’elle est une enseigne de moyenne gamme, ce qui justifie le pourcentage retenu et ne démontre pas qu’il existerait dans le secteur « santé beauté » des transactions avec le pourcentage élevé qu’elle revendique.

Elle fait observer que l’expert a noté que la destination du bail était en décalage avec son environnement commercial immédiat, répondant de manière très détaillée et précise aux arguments de son confrère, expert de la locataire, qui surévalue le montant de l’indemnité d’éviction sans aucune analyse locale des commerces de la ville de [Localité 11]. Elle ajoute que Mme [J] [V] explique que l’absence de référence de cession de fonds de commerce dans l’hyper centre-ville ne prouve pas la rareté et la grande valeur de l’emplacement mais seulement le fait que les transactions ne se sont que par le biais de cession de droit au bail.

Elle souligne que l’expert relève que le preneur n’apporte aucun élément économique pour corroborer ses propos et que la valorisation du fonds de commerce proposée par le cabinet [E] à hauteur de 1.340.000 euros par l’addition de l’EBE et du montant du loyer avant déduction de la valeur locative du marché, n’est justifié ni par le marché ni par la technique expertale avant de conclure qu’une valorisation de l’ordre de 120 % du chiffre d’affaires est hors norme et infondée pour du commerce de détail de centre-ville.

Elle fait valoir que, sur la méthode dit de l’EBE, l’expert a retenu, pour fixer un coefficient multiplicateur de 3, que l’enseigne sur un seul point de vente n’a pas de valeur intrinsèque car le concept pourrait ne pas être repris car l’élément économique dominant est le droit au bail sur un local à rénover et à moderniser entièrement.

Elle en conclut que la proposition de retenir une valeur de 560.000 euros devra être retenue, d’autant qu’elle est issue de valeurs concordantes après calculs selon deux méthodes.

Elle conteste également le montant des indemnités accessoires réclamées par la société Marionnaud Lafayette en faisant valoir que le montant des frais de remploi doit être revu à la baisse pour ne pas dépasser 7 % du montant de l’indemnité principale et que le trouble commercial doit être réservé car l’enseigne étant toujours dans les locaux, il ne peut être évalué. Elle ajoute que les frais administratifs sont couverts par le montant des frais de remploi. Elle soutient que la vétusté des aménagements abandonnés dans le local, objet de l’éviction, ne permettent pas de fixer les frais de réinstallation sur le prix d’une valeur à neuf en faisant observer que le preneur aurait dû en tout état de cause refaire entièrement sa boutique pour l’adapter au nouveau concept visuel de la marque. Elle fait valoir que l’indemnisation des frais de réinstallation n’est pas systématique et doit être appréciée au regard du caractère spécifique des agencements et de la vétusté pour appliquer un abattement. Elle relève qu’aucune rénovation n’a eu lieu depuis le début du bail et que les aménagements obsolètes justifient une indemnisation réduite dans la mesure où, s’il n’avait pas été évincé, le locataire aurait dû exposer des frais de rénovation. Elle en déduit qu’un abattement de 50 % devra être a minima appliqué à cette indemnité même si elle soutient principalement que les aménagements ayant été amortis, ils sont inclus dans la valeur du fonds de commerce.

Sur l’indemnité d’occupation, elle conteste l’abattement de 10 % retenu par l’expert judiciaire alors que la locataire exploite toujours les locaux et soutient qu’elle devra être révisée dans les conditions prévues par le bail.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 novembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025 prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Ce texte ajoute que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1. Sur l’indemnité principale.

a. Sur la nature de remplacement ou de déplacement de l’indemnité.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail.

L’élément essentiel du fonds de commerce étant la clientèle, si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale de « déplacement » correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement.

Si le fonds n’est pas transférable car la clientèle sera irrémédiablement perdue, l’indemnité principale de « remplacement » correspond à la valeur du fonds qui comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession.

La présomption est celle de la perte du fonds par suite du refus de renouvellement et il incombe au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre car le locataire peut se réinstaller à proximité, sans perte de clientèle, sans avoir besoin d’acheter ou de créer un nouveau fonds.

En l’espèce, les parties divergent sur la nature de remplacement ou de déplacement de l’indemnité, la société Marionnaud Lafayette estimant que le refus de renouvellement entraîne la perte de son seul point de vente à [Localité 11], alors que la société Leroy Properties considère qu’il n’y a pas de perte du fonds de cette enseigne de réseau dont la renommée laisse présumer qu’elle conservera sa clientèle en partie transférable.

Il appartient à la société Leroy Properties de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, apprécié au regard de son élément essentiel en rapportant la preuve concrète que la clientèle spécifique de son preneur n’était pas attachée au local loué et peut être transférée dans un autre lieu d’exploitation.

L’expert judiciaire a procédé à la valorisation de l’indemnité de remplacement et de l’indemnité de déplacement en indiquant, en page 22 de son rapport que :

« Le locataire évincé Marionnaud est une enseigne nationale qui exploite plusieurs points de vente dans toute la France. La perte du chiffre d’affaires d’un seul point de vente ne devrait pas entraîner la perte de la société mais seulement la perte patrimoniale du point de vente niçois.

Le local se situe dans un secteur où le marché du droit au bail est très spéculatif, avec un très faible taux de vacance locative notamment pour les locaux les plus grands.

La réinstallation ne pourrait s’opérer que par le rachat d’un fonds de commerce équivalent ou d’un droit au bail avec négociation d’un nouveau titre locatif autorisant l’activité du preneur dans le cadre d’une négociation tripartite. »

Il ressort de ces éléments qu’il n’existe aucun local commercial disponible à proximité du local dont la société Marionnaud Lafayette est évincée, lequel constituait le seul point de vente de l’enseigne à [Localité 11] si bien que l’éviction sans offre de locaux de substitution va nécessairement entraîner la perte de la clientèle niçoise attachée à l’enseigne.

Or, la perte du fonds à la suite du refus de renouvellement d’un bail commercial est la perte de la clientèle spécifique attachée à l’emplacement du local considéré et non la disparition de la société exploitante comme le soutient la société Leroy Properties.

Dès lors que la preuve de la transférabilité du fonds de commerce n’est pas rapportée par la société Leroy Properties, d’autant que l’expert judiciaire a précisé que le local se situait dans un secteur où le marché du droit au bail est très spéculatif avec un très faible taux de vacance locative notamment pour les locaux les plus grands, la société Lafayette Marionnaud a droit à une indemnité de remplacement.

b. Sur le montant de l’indemnité de remplacement.

L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, qui constitue l’un des éléments du fonds de commerce. Lorsque cette valeur du droit au bail dépasse la valeur du fonds telle qu’elle peut s’appréhender par d’autres méthodes, c’est la valeur du droit au bail qui doit être retenue qui constitue, sauf exception, une indemnisation minimale à laquelle doit pouvoir prétendre le locataire évincé.

En l’espèce, Mme [J] [V] expose que le bail offre des conditions très avantageuses pour le preneur, inférieure à la valeur locative statutaire, et a fortiori, à la valeur locative de marché, et supposée pérenne dans l’hypothèse d’un renouvellement puisqu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue dans ce secteur pendant la durée du bail échu.

Elle explique cependant que les activités autorisées par le bail ne sont pas en phase avec l’identité commerciale de l’environnement immédiat et que la cession du bail est interdite pour toute autre activité qu’il autorise.

Elle conclut que l’élément dominant de la valeur du fonds de commerce est le droit au bail comme élément incorporel qu’elle fixe à 450.000 euros (page 65 du rapport) en indiquant que la pénurie de locaux vacants alimente artificiellement le marché de la cession des fonds de commerce et qu’elle n’a recensé aucune cessions de fonds équivalents pour déterminer les indicateurs de marché.

Cet expert retient une estimation qui est la moyenne des approches chiffre d’affaires et rentabilité dont les éléments sont contestés par la société Marionnaud Lafayette.

Sur la méthode du chiffre d’affaires.

Il n’est pas discuté que le chiffre d’affaires moyen hors taxes doit être actualisé par les données comptables des années 2022 et 2023 comme elle le réclame, l’indemnité devant être calculée à la date la plus proche de l’éviction.

A l’exception de l’année 2020, fortement impactée par la fermeture administrative imposée dans le cadre des mesures destinées à faire face à l’épidémie de Covid-19, la moyenne arithmétique du chiffre d’affaires annuel HT hors pondération s’établit sur les bases suivantes :

—  2018 : 1.160.905 euros

—  2019 : 1.235.526 euros

—  2021 : 1.204.135 euros

—  2022 : 1.425.587 euros (selon attestation du directeur administratif et financier)

—  2023 : 1.437.896 euros (selon attestation du directeur administratif et financier)

Soit une moyenne de 1.292.770 euros.

A cette somme, l’expert judiciaire applique un coefficient moyen de 49 % contesté par la société Lafayette Marionnaud notamment à l’appui d’un rapport amiable établi par M. [M] [E] qui retient un coefficient de 120 %.

Cette approche de la valeur du fonds doit se faire par les usages de la profession quand ils existent et sur la base des barèmes fournis par des traités. Le fonds n’est pas acquis en fonction de sa capacité bénéficiaire, mais à partir d’une capacité normative calculée en pourcentage de chiffre d’affaires.

Concernant le choix du multiple du chiffre d’affaires, les critères à retenir sont usuellement l’emplacement, le niveau du loyer par rapport au chiffre d’affaires, l’évolution du futur du loyer (notamment le risque de déplafonnement), la marge brute d’exploitation, l’état du matériel et des agencements, le chiffre d’affaires au m² d’aire de vente ou encore la structure de la clientèle.

L’expert judiciaire a retenu trois sources pour fixer le pourcentage à appliquer au chiffre d’affaires : les éditions Francis Lefebvre, l’indicateur cession.commerce.com et www.évaluation-fonds-de-commerce.fr avant de procéder à une moyenne des taux moyens.

Le cabinet [E] retient également les éditions Francis Lefebvre, mais également les barèmes publiés par Delmas (entre 50 % et 95 % du chiffre d’affaires) et Dalloz (entre 65 % et 95 % du chiffre d’affaires) pour indiquer que ces pourcentages sont dépassés dans les beaux emplacements lorsqu’il existe une valeur élevée du droit au bail, ou pour les enseignes nationales dont la marge brute d’exploitation est plus élevée que celle des commerçants indépendants.

L’expert répond très précisément sur ce point dans son rapport définitif en indiquant que :

« Nous respectons le travail de notre confrère parisien [M] [E] mais la documentation issue de données statistiques nationales et de date ne remplacera jamais l’observation du marché réalisé par un expert local.

Chaque rue commerçante a une identité propre, voire chaque tronçon de rue.

La commercialité de la zone piétonne est très spécifique et incomparable à celle des [Adresse 15], [Adresse 9], [Z] à l’identité marquée « équipement de la personne » même si elles se situent dans un rayon de 500 mètres.

En page 7 du rapport [E] figure l’état de la concurrence avec une quinzaine d’enseignes relevées dont sept sur la zone piétonne dont deux Marionnaud alors qu’il n’existe qu’un seul point de vente, l’institut Pierre [Localité 14] a fermé récemment, Arpisanté qui correspond à Parashop ne s’inscrit pas du tout dans la branche d’activité. Les seules références vraiment existantes sont donc l’Occitane, Mac Cosmetics, Rituals citées en page 7 de notre rapport auxquelles il faut ajouter Chanel Parfum et Beauté et Arabian Oud qui ne figurent pas dans le rapport [E]. Les autres enseignes citées se situent dans des emplacements commerciaux très différents (Jean Médecin, carré d’or, Musiciens, Vieille ville).

[…] La branche hygiène et beauté est bien en déclin dans l’environnement commercial immédiat. Elle est en essor dans la première partie de la zone piétonne de la [Adresse 13] jusqu’à la [Adresse 12]. »

Elle ajoute que :

« L’absence de références de cessions de fonds de commerce dans l’hyper centre-ville ne prouve absolument pas la rareté et par conséquent la grande valeur de l’emplacement mais seulement que les transactions ne se font que par le biais de cession de droit au bail.

Dans l’hyper centre-ville, il n’existe pas de marché du fonds de commerce à proprement dit.

Nous constatons d’ailleurs que le preneur n’apporte aucun élément économique pour corroborer ses propos.

La valorisation du fonds de commerce à hauteur de 1.340.000 euros proposé par le cabinet [E] est non justifiée par le marché et encore moins par la technique expertale.

Son approche par la rentabilité qui consiste à ajouter à l’EBE le loyer figurant au bail pour en déduire la valeur locative de marché n’appartient qu’à lui ; elle ne figure dans aucun manuel de pratique expertale et, à notre connaissance, n’a jamais été entérinée par la jurisprudence

Une valorisation de l’ordre de 120 % du chiffre d’affaires apparaît comme hors norme et infondée pour du commerce de détail de centre-ville. »

Il ressort en effet des éléments fournis par le rapport que l’environnement commercial immédiat du local est constitué de commerces de restauration, ce qui amoindrit la zone de chalandise d’une clientèle recherchant des produits de la branche « hygiène et beauté ».

La localisation du commerce n’est pas dans l’un des très beaux emplacements de la ville, par comparaison avec ceux cités par l’expert judiciaire (Carré d’or, [X] [O] ou [Z]) qui justifierait un coefficient supérieur à 100 %.

Par ailleurs, le bail contient une clause d’interdiction de cession libre qui ne peut bénéficier à un éventuel repreneur alors que l’activité autorisée par celui-ci n’est pas en adéquation avec l’environnement immédiat, ce qui n’est pas contestable au vu des références fournies.

La société Marionnaud Lafayette semble opérer une confusion entre le pourcentage à retenir et la rentabilité de son activité dans ce local, déjà prise en compte dans son chiffre d’affaires à laquelle il s’applique.

Par conséquent, au regard de ces éléments et des références fournies par l’expert judiciaire, le taux de 49 % sera retenu, soit la somme de 633.457 euros appliquée au chiffre d’affaires moyen réactualisé.

Sur la méthode de la rentabilité par l’Excédent brut d’exploitation (EBE)

L’EBE doit également être actualisé pour intégrer les données comptables des années 2022 et 2023 disponibles depuis le dépôt du rapport sur les bases suivantes :

—  2018 : 169.047 euros

—  2019 : 208.188 euros

—  2021 : 155.248 euros

—  2022 : 266.739 euros (selon attestation du directeur administratif et financier)

—  2023 : 249.138 euros (selon attestation du directeur administratif et financier)

Soit une moyenne de 209.672 euros.

La méthodologie retenue par le cabinet [E], dans un rapport amiable qui n’est pas versé aux débats, consistant à ajouter à l’EBE le loyer du bail puis à en déduire la valeur locative de marché, ne peut être retenue car elle aboutit à surestimer le poids de la valeur du droit au bail dans la rentabilité du fonds.

Le coefficient à appliquer à l’EBE est usuellement de 3 à 5 pour les enseignes nationales comme le relève justement l’expert judiciaire.

Toutefois, elle applique un coefficient de 3 qui est le minimum sans expliquer ce choix alors que le niveau de l’EBE doit être comparé au chiffre d’affaires pour obtenir une quote-part de rentabilité qui correspond à la rentabilité réelle du fonds de commerce.

Pour l’année 2023, l’EBE (249.138 €) correspond à 17 % du chiffre d’affaires (1.437.896 €), ce qui démontre une rentabilité justifiant que le coefficient multiplicateur soit portée à 4 pour ce fonds exploité par une enseigne nationale dont la rentabilité était assurée par le plafonnement du loyer.

Dès lors, la valorisation de ce fonds s’établit à 838.688 euros.

En définitive, la combinaison des deux méthodes d’évaluation, après corrections, permet de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 736.072,50 euros.

2. Sur les indemnités accessoires.

Ces indemnités peuvent être décomposées en de nombreux postes suivant les nécessités de l’exploitation et le fait que l’indemnité d’éviction ait le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l’éviction.

Sur les frais de remploi.

Cette indemnité vise à régler les droits fiscaux pour acheter un fonds équivalent mais aussi les frais d’agence, de négociation, de conseils pour cet achat.

En pratique, il est d’usage de retenir un forfait de 10 % de la valeur de l’indemnité principale.

L’expert judiciaire n’a pas procédé ainsi puisqu’elle a calculé les droits fiscaux pour un fonds de commerce valorisé à 520.000 euros d’élevant à 21.310 euros auxquels elle a ajouté des frais d’acte de 3 % de cette indemnité et des commissions de 7 % de cette indemnité pour parvenir à des frais de remploi évalués à 79.000 euros.

La base de calcul ayant été modifiée, il convient de fixer les frais de remploi à 10 % de l’indemnité principale, soit 73.607,25 euros.

Sur le trouble commercial.

Cette indemnité est destinée à réparer le temps passé par le commerçant pour obtenir réparation du préjudice lié au congé avec refus de renouvellement et à la perturbation de l’activité économique du fonds qui en résulte.

Contrairement à ce que soutient la société Leroy Properties, ce trouble n’est pas causé par la disparition du fonds si bien qu’il ne pourrait pas être évalué avant que l’éviction soit effective, mais par le préjudice déjà causé par le refus de renouvellement.

L’indemnisation de ce trouble commercial est évaluée à trois mois d’EBE, correspondant à un mois par année pour une procédure d’une durée moyenne de trois années.

L’expert judiciaire a précisément retenu cette méthode mais il convient de rectifier la moyenne de l’EBE en intégrant les données comptables des années 2022 et 2023, ce qui porte cette indemnité à la somme de 52.418 euros.

Sur les frais administratifs.

Il s’agit des frais administratifs engendrés par le déménagement pour lesquels l’expert propose une provision de 1.000 euros retenant qu’il s’agit de fermer ou déplacer un seul point de vente d’une chaîne de parfumerie.

La société Marionnaud Lafayette sollicite une provision de 3.000 euros mais ne fournit aucune estimation précise de ces frais si bien que l’estimation provisionnelle de 1.000 euros de l’expert sera retenue.

Sur les frais de réinstallation.

Il s’agit des frais que le locataire supporte pour mettre en place son nouveau fonds. Ils correspondent aux aménagements semblables à ceux qu’il perd.

Il peut être retenu des frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds que dans celle de son déplacement mais à proportion du degré d’amortissement des investissements abandonnés.

La perte du fonds de commerce n’est pas exclusive de l’obtention de frais de réinstallation.

En l’espèce, l’expert judiciaire fixe deux indemnités : une indemnité valeur à neuf de 241.067 euros et une indemnité en l’état de 145.000 euros après application d’un coefficient de vétusté de 40 %.

Elle précise que le budget d’aménagement communiqué par le preneur sur la base de 2.232 euros le m² correspond au coût normatif d’aménagement d’un magasin mais que, de son point de vue, un abattement de 40 % pourrait être retenu en raison de l’évolution rapide des concepts commerciaux.

La société Leroy Properties fait valoir qu’aucune rénovation de ce magasin n’est intervenue avant le congé délivré, ce qui est confirmé par les éléments recueillis lors de l’expertise qui révèlent notamment que l’enseigne n’a pas été mise à jour pour correspondre au visuel actuel de la marque.

Il est donc justifié d’appliquer le coefficient de vétusté retenu par l’expert pour fixer l’indemnité de réinstallation à la somme de 145.000 euros.

Sur les agencements non amortis.

Ils sont inclus dans la valeur du fonds de commerce compensée par l’indemnité principale si bien qu’ils ne peuvent faire l’objet d’une double indemnisation et que la demande d’indemnisation formée de ce chef sera rejetée.

Sur les frais de transfert du stock et les frais de licenciement de personnel.

Ces frais dont le montant n’est pas connu seront remboursables sur justificatifs par la société Marionnaud Lafayette, en ce compris les frais de licenciement.

En définitive, l’indemnité d’éviction sera fixée aux sommes suivantes :

— Indemnité principale de 736.072,50 euros,

— Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 73.607,25 euros,

Trouble commercial : 52.418 euros,

Frais administratifs : 1.000 euros

Frais de réinstallation : 154.000 euros,

Frais de déménagement : sur justificatifs,

Frais de licenciement de personnel : sur justificatifs.

Soit une indemnité d’éviction totale de 1.017.097,75 euros, hors frais de déménagement et de licenciement.

Sur l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, le preneur ayant droit au paiement d’une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Ce texte précise que cette indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte-tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est acquis qu’en application de ce texte, l’indemnité d’occupation doit être déterminée, à défaut de convention contraire, en fonction de la valeur locative fixée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Cette valeur locative d’après laquelle est déterminée l’indemnité d’occupation est la même que celle servant de base à la détermination du loyer de renouvellement, c’est-à-dire une valeur locative judiciaire, par opposition à la valeur locative de marché.

La règle de la fixation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative ne souffre pas d’exception, l’article L. 145-34 du code de commerce relatif au plafonnement étant inapplicable à l’indemnité d’occupation.

Dès lors, l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement.

En revanche, l’article L. 145-28 du code de commerce précisant que l’indemnité d’occupation est déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation, lui est généralement appliqué un abattement dit de « précarité », le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouissant pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé.

En effet, la situation du preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction présente des inconvénients manifestes car il ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux, il ne peut céder, en pratique, ses droits qui sont précaires et le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.

L’abattement pratiqué est usuellement de 10 %, voire exceptionnellement de 15 %, sans que le preneur ait à justifier d’un préjudice particulier, l’abattement n’étant exclu que dans les rares hypothèses ou au contraire le propriétaire démontre qu’il n’existe aucun préjudice.

En l’espèce, l’expert a fixé la valeur locative annuelle à la somme de 73.500 euros sur le montant de laquelle les parties sont d’accord et qu’il n’y a effectivement pas lieu « d’arrondir » à 75.000 euros.

En revanche, la société Leroy Properties s’oppose à l’application d’un abattement de précarité de 15 % appliqué par l’expert au regard de la longue durée de la procédure.

Au regard de la durée de la procédure, un abattement pour les inconvénients subis par le locataire compte-tenu de son éviction à venir est parfaitement justifié mais il sera fixé à 10 % de la valeur locative, aucune circonstance particulière ne motivant la majoration de ce taux.

Les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce régissant la révision triennale du loyer se situant dans la section 6 expressément visée par l’article L. 145-28, rien ne permet d’exclure que l’indemnité d’occupation puisse être révisée.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de :

—  66 150 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2017,

—  69 896,49 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020.

Elle sera révisée dans les conditions du bail.

En l’absence de demande de compensation formulée par la société Marionnaud Lafayette, celle-ci sera condamnée à régler le solde différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er juillet 2017 et le montant des sommes versées en contrepartie de son occupation des locaux.

Sur la demande de désignation d’un séquestre.

Au terme de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

Ce texte précise qu’à défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant la condamnation au paiement de l’indemnité ou, à défaut, par simple ordonnance sur requête et qu’il verse l’indemnité au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers inscrits et contre remise des clés du local vice, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

L’article L. 145-30 du même code prévoit qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

La désignation d’un séquestre pour percevoir l’indemnité d’éviction n’est pas de droit et elle doit être justifiée par le bailleur qui la sollicite par des circonstances particulières.

Or, en l’espèce, il n’est fait état d’aucune circonstance par la société Leroy Properties qui justifierait la désignation d’un séquestre pour percevoir l’indemnité d’éviction jusqu’à ce que le locataire restitue les lieux vides de toute occupation.

La demande de désignation d’un séquestre sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires.

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par le bailleur d’un congé sans offre de renouvellement, la société Leroy Properties sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé, avec distraction au profit de Maître Pozzo di Borgo, avocat au Barreau de Nice, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Leroy Properties sera en outre condamnée à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction des locaux commerciaux situés situé [Adresse 4] [Localité 11] due par la société Leroy à Properties à la société Marionnaud Lafayette aux sommes suivantes :

— Indemnité principale de 736.072,50 euros,

— Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 73.607,25 euros,

Trouble commercial : 52.418 euros,

Frais administratifs : 1.000 euros

Frais de réinstallation : 154.000 euros,

Frais de déménagement : sur justificatifs,

Frais de licenciement de personnel : sur justificatifs ;

DEBOUTE la société Marionnaud Lafayette de toutes ses autres demandes d’indemnité ;

CONDAMNE la société Leroy Properties à verser, à défaut d’exercice de son droit de repentir, à la société Marionnaud Lafayette la somme de 1.017.097,75 euros, outre les frais de déménagement et de licenciement sur production de justificatifs ;

FIXE l’indemnité d’occupation, sur le fondement d’une valeur locative annuelle de 73.500 euros et d’un abattement de 10 %, due par la société Marionnaud Lafayette à la société Leroy Properties jusqu’à la restitution des lieux aux sommes suivantes hors taxes et hors charges :

66 150 euros par an à compter du 1er juillet 2017,

69 896,49 euros par an à compter du 1er juillet 2020,

DIT que cette indemnité d’occupation devra être révisée dans les conditions du bail ;

CONDAMNE la société Marionnaud Lafayette à verser à la société Leroy Properties le solde différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er juillet 2017 et le montant des sommes versées ;

DEBOUTE la société Leroy Properties de sa demande de désignation d’un séquestre ;

CONDAMNE la société Leroy Properties à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Leroy Properties aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître POZZO DI BORGO, avocat au Barreau de Nice, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT