COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Société LA COLINIERE c/ [C], [J], Société BNP PARIBAS

MINUTE N°

DU 27 Février 2025

N° RG 24/02606 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYZV

Grosse délivrée

à M^e TROIN Thierry

Copies délivrées

à M^e CANDAU Frédéri

à M^e CARDIX Elodie

à M^e DEAN Clément

le

DEMANDERESSE:

SCI LA COLINIERE

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par son dirigeant social en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e TROIN Thierry, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [B] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 1]

représentée par M^e CANDAU Frédéri, avocat au barreau de Nice

Monsieur [I],[Z],[U] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e CARDIX Elodie, avocat au barreau de Nice

SA BNP PARIBAS

Dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par M^e DEAN Clément, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2021, à effet à la même date, la SCI LA COLINIERE a donné à bail à Madame [B] [C] un appartement situé [Adresse 6], pour une durée de six ans, renouvelable tacitement, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 770 euros et d’une provision sur les charges de 30 euros par mois soit un total mensuel de 800 euros.

Monsieur [I] [J] s’est porté caution solidaire des obligations découlant du bail par acte sous seing privé en date du 18 mai 2021 et a souscrit une caution bancaire le 17 septembre 2021 avec la SA BNP PARIBAS.

La SCI LA COLINIERE a fait signifier à Madame [B] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022, dénoncé à la caution, Monsieur [I] [J], le 19 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 7 juin 2024, la SCI LA COLINIERE a fait assigner Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Nice à l’audience du 24 octobre 2024 à 15 heures aux fins de :

À titre principal

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à effet au 18 novembre 2022,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [C] et celle de tout occupant de son chef des locaux d’habitation situés [Adresse 7] et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à lui régler la somme de 5 800 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’acquisition de la clause résolutoire le 18 novembre 2022,

— condamner solidairement Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à lui régler la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter du 18 novembre 2022 jusqu’à la libération des lieux ainsi que la taxe sur les ordures ménagères,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis le mois d’avril 2022 et pour défaut d’assurance des risques locatifs,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [C] et celle de tout occupant de son chef des locaux d’habitation situés [Adresse 7] et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à lui régler la somme de 20 000 euros au titre de la dette locative du mois d’avril 2022 au mois de mai 2024 à parfaire,

— condamner solidairement Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à lui régler la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter de juin 2024 jusqu’à la libération des lieux ainsi que la taxe sur les ordures ménagères,

En tout état de cause :

— condamner in solidum Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à lui régler le coût du commandement de payer du 17 octobre 2022, la dénonce du commandement du 19 octobre 2022 ainsi que l’ensemble des frais générés au titre du droit d’encaissement dû à l’huissier de justice qui sera chargé du recouvrement de la créance, en ce y compris le droit proportionnel article 10,

— condamner in solidum Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à lui régler la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 14 janvier 2025 à 14 heures,

À l’audience,

La Présidente a soulevé d’office l’irrecevabilité de la demande pour défaut de notification de l’assignation en expulsion pour dette locative à la Préfecture six semaines au moins avant l’audience.

La SCI LA COLINIERE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel elle se réfère expressément.

Madame [B] [C], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de débouter la SCI LA COLINIERE de ses demandes et reconventionnellement demande des délais de paiement de 36 mois suspendant les effets de la clause résolutoire, de débouter la SCI LA COLINIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur [I] [J], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande à titre principal de débouter la SCI LA COLINIERE de ses demandes, à titre subsidiaire de condamner la SA BNP PARIBAS à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, à titre infiniment subsidiaire lui octroyer des délais de paiement les plus larges et en tout état de cause, condamner la SCI LA COLINIERE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

La SA BNP PARIBAS, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de déclarer irrecevable l’appel en garanti formé par la SCI LA COLINIERE à son égard, condamner Monsieur [J] au paiement de toute somme qu’elle viendrait à régler à la SCI LA COLINIERE et condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de constat de la résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

Vu les dispositions de l’article 24, I, II, III et IV de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023,

En l’espèce, si la SCI LA COLINIERE produit la dénonce à la CCAPEX des impayés locatifs visés au commandement de payer du 17 octobre 2022, en date du 18 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, elle ne justifie pas avoir notifié son assignation à la Préfecture des Alpes-Maritimes six semaines au moins avant l’audience du 24 octobre 2024.

Ces diligences sont exigées à peine d’irrecevabilité de la demande et s’appliquent également aux demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative. Il en résulte que la demande de constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ainsi que la demande de résiliation judiciaire sont irrecevables.

Les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont donc sans objet.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Par acte de cautionnement solidaire signé le 18 mai 2021, Monsieur [I] [J] s’est porté caution solidaire pour une durée de six ans au titre des obligations découlant du bail consenti par la SCI LA COLINIERE à Madame [B] [C], dans la limite de 54 000 euros,

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La demanderesse sollicite à titre principal le paiement d’arriérés locatifs s’élevant à 5 800 euros arrêtés au 18 novembre 2022.

Madame [C] conteste l’existence d’une dette de loyer, affirmant avoir procédé à l’intégralité des paiements en liquide à la demande expresse du bailleur.

Monsieur [I] [J] expose que Madame [C] avait justifié devant le juge des référés avoir payé son loyer en espèce en produisant ses relevés bancaires banque postale desquels il ressortait que des retraits équivalant au montant du loyer avaient été effectués à chaque début de mois.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte actualisé de la créance, lequel n’est pas suffisamment détaillé en ce qu’il ne comporte pas les dates d’échéance des sommes réclamées ni la nature de celles-ci (loyers ou charges). Il convient en conséquence de se référer au décompte annexé au commandement de payer du 17 octobre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 5 000 euros sur la période d’avril 2022 à octobre 2022 inclus.

La locataire est défaillante dans la charge de la preuve qu’elle a effectivement réglé les loyers susvisés en espèce. En effet, le SMS selon lequel elle réglait la plupart du temps ses loyers en espèces, à supposer qu’il émane effectivement de son ancien bailleur, ne saurait être suffisamment probant à ce titre. Par ailleurs, s’agissant des récépissés de retraits d’espèces produits par Monsieur [J], seuls ceux du 26 avril 2022 et du 7 mai 2022 sont équivalents au montant du loyer (800 euros) mais ne sauraient suffire à démontrer que ces sommes auraient été effectivement versées au bailleur.

Madame [B] [C] ne démontre pas avoir réglé la somme de 5 000 euros au jour où le juge statut. Il convient en conséquence de la condamner solidairement avec Monsieur [I] [J], en qualité de caution, à payer à la SCI LA COLINIERE la somme de 5 000 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois d’octobre 2022 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de la locataire

Madame [B] [C] sollicite des délais de paiement invoquant la précarité dans laquelle elle se situe et fonde sa demande sur l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l’espèce. Il convient en effet d’appliquer les dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Elle produit aux débats une attestation de paiement de la CAF du 16 octobre 2024 selon laquelle au mois de septembre 2024 elle a perçu le revenu de solidarité active d’un montant de 426,80 euros (compte tenu d’une retenue de 92,62 euros) ainsi que son avis d’impôt sur les revenus 2023 d’un montant nul, aucun revenu n’étant déclaré.

Il ressort de ces éléments que Madame [B] [C] n’est manifestement pas en mesure de s’acquitter de sa dette locative même en l’échelonnant sur une durée de deux ans. Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement serait nettement préjudiciable au bailleur. Il convient en conséquence de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur l’appel en garantie de la SA BNP PARIBAS

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par acte de cautionnement du 17 septembre 2021, la SA BNP PARIBAS s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [J] au profit de la SCI LA [Adresse 10] à concurrence d’une somme maximum de 9 600 euros afin de lui garantir le paiement des loyers, charges, droits ou taxes susceptibles de lui être dus par Madame [B] [C], pour une durée expirant le 17 juin 2027.

Monsieur [I] [J] sollicite la condamnation de la SA BNP PARIBAS à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, laquelle réplique que le cautionnement devait être mis en jeu dans un délai d’un mois suivant la date d’effet de la résiliation du bail, c’est-à-dire avant le 18 décembre 2022.

Le refus de la SA BNP PARIBAS de s’acquitter de sa garantie repose sur les stipulations contractuelles qui prévoient « à l’expiration du cautionnement, qu’il s’agisse du terme ci-dessus indiqué, de l’échéance au titre d’un renouvellement ou de la résiliation ou résolution du Contrat susvisé, ou encore de sa cession à un tiers, ou pour toute autre cause ou motif ci-dessus défini, le présent cautionnement devra être mis en jeu dans un délai maximum de 1 mois à compter de la date dudit événement, faute de quoi toute demande sera irrecevable. Passé cette date ou ce délai, le présent cautionnement sera automatiquement et de plein droit annulé et aucune demande s’y référant tant pour le passé que pour l’avenir ne sera plus recevable, pour quelque cause ou motif que ce soit ».

Or, il n’a pas été statué sur la demande de constat de résiliation du bail ni sur la demande de résiliation judiciaire du bail en raison de l’irrecevabilité des demandes de sorte que la clause susvisée n’a pas vocation à s’appliquer.

Il est constant que la SCI LA COLINIERE a adressé à la SA BNP PARIBAS le commandement de payer du 17 octobre 2022 signifié à la locataire, sollicitant la mise en jeu du cautionnement, par courrier de son conseil du 26 décembre 2022, conformément aux stipulations contractuelles.

En conséquence, la SA BNP PARIBAS est tenue solidairement avec Madame [B] [C] et Monsieur [I] [J] au paiement des arriérés locatifs de 5 000 euros, lesquels n’excèdent pas le montant de la garantie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Monsieur [I] [J] de condamner la SA BNP PARIBAS à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande en paiement au titre du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et du droit de recouvrement forcé de la créance

La SCI LA COLINIERE sera déboutée de sa demande en paiement du coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, car compris dans les dépens.

Elle sera également déboutée de sa demande relative au droit de recouvrement forcé de la créance, ne justifiant pas de circonstances particulières permettant de déroger à la répartition prévue par l’article A. 444-32 du code du commerce.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formulée par Monsieur [I] [J]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [I] [J] sollicite des délais de paiement les plus larges en faisant valoir qu’il dispose d’une faible retraite. Il produit aux débats son avis d’impôt sur les revenus 2021 d’un montant nul, les pensions de retraite déclarées s’élevant à 6 297 euros, soit 524,75 euros par mois ainsi que des justificatifs de charges (électricité, gaz, assurance).

Dans ces conditions, Monsieur [I] [J] ne démontre pas être en capacité de s’acquitter de la dette de 5 000 euros échelonnée sur la durée maximale de 24 mois. L’octroi de délais de paiement serait ainsi nettement préjudiciable au bailleur.

Monsieur [I] [J] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de la SA BNP PARIBAS

La SA BNP PARIBAS demande à titre reconventionnel de condamner Monsieur [J] au paiement de toute somme qu’elle viendrait à régler à la SCI LA COLINIERE. Néanmoins, sa créance à ce titre, si elle est certaine et liquide n’est pas exigible puisqu’on ignore si la SCI LA COLINIERE va solliciter l’exécution de la décision à son égard, auquel cas elle disposera d’un recours subrogatoire à l’encontre de Monsieur [I] [J].

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés à verser à la SCI LA COLINIERE la somme de 300 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à effet au 18 novembre 2022 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers depuis le mois d’avril 2022 ;

DIT sans objet les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à payer à la SCI LA COLINIERE la somme de 5 000 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois d’octobre 2022 ;

DÉBOUTE la SCI LA COLINIERE de sa demande en paiement du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et du droit de recouvrement forcé de la créance ;

DÉBOUTE Madame [B] [C] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [J] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

DÉBOUTE la SA BNP PARIBAS de sa demande reconventionnelle tendant à condamner Monsieur [I] [J] au paiement de toute somme qu’elle viendrait à régler à la SCI LA COLINIERE ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS à payer à la SCI LA COLINIERE la somme de 300 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [C], Monsieur [I] [J] et la SA BNP PARIBAS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection