COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00148 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PMED

du 07 Mars 2025

N° de minute 25/ 399

affaire : S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR

c/ S.A.S.U. SC OPTIC

Grosse délivrée

à M^e Valérie SADOUSTY

Expédition délivrée

à M^e Anaïs LEPORATI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT MARS À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Janvier 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S.U. SC OPTIC

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 05 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 janvier 2019, la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR a donné à bail commercial à Monsieur [S] [K] auquel la S.A.S.U. SC OPTIC vient désormais aux droits, des locaux commerciaux situés à [Adresse 9].

Suite à la délivrance d’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, et l’introduction d’une première instance, la Sci Moulins plaine du Var et la Sc Optic ont signé le 22 février 2023, un protocole transactionnel.

Soutenant que ce protocole transactionnel n’avait pas été respecté et que des loyers demeuraient impayés, la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR a fait délivrer le 27 septembre 2023, à la Sc Optic un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR a fait assigner la S.A.S.U. SC OPTIC afin d’entendre le juge des référés :

— constater l’acquisition à effet du 28 octobre 2023 de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

En conséquence,

— ordonner sous astreinte, l’expulsion de la société S.A.S.U. SC OPTIC et celle de tous occupants de son chef du local commercial désigné sous le numéro 5 d’une surface totale d’environ 87 m2 situé [Adresse 4], avec au besoin le concours de la force publique et/ou celui d’un serrurier,

— dire que les objets laissés dans les lieux par la société S.A.S.U. SC OPTIC au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR dans le garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société S.A.S.U. SC OPTIC,

— dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société S.A.S.U. SC OPTIC à lui régler par provision les sommes suivantes :

* 7 525,51 euros Ttc, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,

* les intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dont elle est redevable,

* une indemnité correspondant au montant du loyer annuel de base pendant le temps de la relocation, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à trois mois de loyers,

* une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer exigible, ladite indemnité d’occupation étant indexée comme le loyer,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR à titre de premiers dommages et intérêts,

— condamner la société S.A.S.U. SC OPTIC à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société S.A.S.U. SC OPTIC aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 septembre 2023 et de l’assignation.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 5 décembre 2024 et visées par le greffe, la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR modifie ses demandes en ce sens :

— débouter la S.A.S.U. SC OPTIC de l’ensemble de ses demandes,

— constater l’acquisition à effet du 28 octobre 2023 de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

En conséquence,

— ordonner sous astreinte, l’expulsion de la société S.A.S.U. SC OPTIC et celle de tous occupants de son chef du local commercial désigné sous le numéro 5 d’une surface totale d’environ 87 m2 situé [Adresse 4], avec au besoin le concours de la force publique et/ou celui d’un serrurier,

— dire que les objets laissés dans les lieux par la société S.A.S.U. SC OPTIC au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR dans le garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société S.A.S.U. SC OPTIC,

— dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société S.A.S.U. SC OPTIC à lui régler par provision les sommes suivantes :

* 11 740,48 euros Ttc, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,

* les intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dont elle est redevable,

* une indemnité correspondant au montant du loyer annuel de base pendant le temps de la relocation, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à trois mois de loyers,

* une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer exigible, ladite indemnité d’occupation étant indexée comme le loyer,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR à titre de premiers dommages et intérêts,

— condamner la société S.A.S.U. SC OPTIC à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société S.A.S.U. SC OPTIC aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 septembre 2023 et de l’assignation.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la S.A.S.U. SC OPTIC demande au juge des référés de :

— dire et juger que le juge des référés est incompétent pour se prononcer sur l’interprétation du protocole du 22 février 2023, que sa compétence ne l’autorise ( et au surplus à défaut d’homologation) à interpréter les clauses de celui-ci qui contenait à la foi des dispositions emportant stipulation novatoire quant au quantum du loyer et son règlement, ces éléments constituant à eux seuls une contestation sérieuse,

— constater que le décompte produit par la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR est ancien de 191 jours, que ce décompte est contredit par l’expert comptable de la société locataire

— dire et juger que la société bailleresse n’apporte pas la preuve du montant réclamé et que le décompte produit par son gestionnaire remonte à une date antérieure à la régularisation du protocole soit le 1ER janvier 2023,

En conséquence, débouter la Sci Moulins du Var de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de trois mois pour s’acquitter de sa dette locative à raison d’échéance mensuelle d’égal montant dont le règlement interviendra dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR a dénoncé l’assignation au [Adresse 7], créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, afin de lui voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

Le 6 février 2025, le conseil de la S.A.S.U. SC OPTIC a fait parvenir une note en délibéré et le 7 février 2025 une note en délibéré de l’avocat de la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR sollicitant le rejet de la note en délibéré de son contradicteur.

MOTIFS

Sur les notes en délibérés de la S.A.S.U. SC OPTIC reçue le 6 février 2025 et de la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR reçue le 7 février 2025

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la juridiction n’a sollicité aucune note en délibéré de sorte que les notes en délibérés de la S.A.S.U. SC OPTIC reçue le 6 février 2025 et de la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR reçue le 7 février 2025 seront rejetées.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges, clause pouvant produire effet, en l’espèce, un mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail a été signifié à la défenderesse le 27 septembre 2023.

Par la suite les parties ont signé le 22 février 2023, un protocole d’accord transactionnel aux termes qui mentionne en son article 3 intitulé “3.1 Compte entre les parties” : “ Au 31 décembre 2022, et après application de la réduction stipulée à l’article 2, ci-avant, le Preneur déclare et reconnaît être redevable d’un arriéré locatif d’un montant total de 15280,23 euros Ttc (ci-après la “Dette Locative”).

Il sera rappelé que le montant de la Dette Locative a été déterminé :

— après application rétroactive de la réduction stipulée à l’article 2. Ci-avant ;

— après régularisation annuelle des charges des exercices 2020 et 2021, la Dette Locative tenant compte du montant réel de la quote-part de charges due par le Preneur au titre desdits exercices, outre les provisions dues au titre de l’année 2022 ;

— après prise en compte du règlement réalisé par le preneur le 8 décembre 2022 pour un montant de 15.000 E.

3.2 Aux termes des présentes, le Preneur s’engage à apurer la totalité de la Dette Locative, selon les modalités suivantes : paiement en trois échéances mensuelles, en sus du courant, le 15 janvier, 15 février et 15 mars 2023.

Le preneur sera tenu de régler, en sus de cet échéancier, ses appels de loyers, charges et accessoires, dans les strictes conditions du bail, éventuellement modifiées aux termes de l’article 2 ci-avant stipulé.

3.3 A défaut pour le Preneur de régler les échéances convenues ci-avant, à bonne date, comme à défaut de règlement des appels de fonds, charges et accessoires courant, la totalité de la Dette Locative reviendra immédiatement exigible, en totalité, déduction faire des éventuels règlements intervenus, le bailleur reprenant sa liberté d’action”

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, les termes du protocole d’accord transactionnel s’agissant du montant de la dette reconnue par la S.A.S.U. SC OPTIC, des modalités de règlement échelonné et de la sanction encourue en cas de non respect dudit échéancier sont clairs et revêt l’autorité de la chose jugée en application des dispositions de l’article 5 dudit protocole, nonobstant le fait qu’il n’est pas été homologué.

Il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que les modalités de règlement échelonné prévu par le protocole d’accord transactionnel n’ont pas été respectées par la S.A.S.U. SC OPTIC ni même le fait qu’elle n’est pas entièrement réglé les loyers en cours.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR produit un décompte actualisé au 22 août 2024 et non un décompte remontant à dix-huit mois, antérieur au protocole d’accord transactionnel.

Il n’est pas justifié, en l’espèce, que le locataire se soit acquitté des causes du commandement, ni qu’il ait sollicité la suspension de la clause résolutoire.

L’occupation illicite du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, par conséquent, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 octobre 2023.

La S.A.S.U. SC OPTIC qui a déjà bénéficié de délais de paiement de fait, d’un protocole d’accord transactionnel qui prévoyait notamment une réduction rétroactive du loyer, protocole qu’elle n’a pas respecté, sera déboutée de sa demande subsidiaire de délais de paiement.

En conséquence, la S.A.S.U. SC OPTIC sera tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tout occupant de son chef.

À défaut de libération volontaire des lieux loués, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. SC OPTIC avec si besoin, le concours de la force publique ainsi l’aide d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte.

La présente procédure sera déclarée opposable au créancier inscrit sur le fonds de commerce du débiteur.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 11 740,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 22 août 2024, la défenderesse ne justifiant pas du versement de sommes qui n’auraient pas été pris en compte par le décompte produit par la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR.

La créance porte intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans celui-ci et, pour le surplus, à compter de l’assignation, valant sommation de payer au sens de l’article 1153 du code civil.

En application des dispositions des articles 12.6 et 12.8 du bail, le dépôt de garantie sera conservé par la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR.

La S.A.S.U. SC OPTIC devra, en outre, en application des dispositions des articles 16.2 et 13.2.26 du bail, verser une indemnité mensuelle d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer exigible, ladite indemnité d’occupation étant indexée comme le loyer, à compter du 28 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Enfin, en application des dispositions de l’article 16.2 du bail, il convient de condamner à titre provisionnel, la S.A.S.U. SC OPTIC au paiement d’une indemnité complémentaire de trois mois de loyer annuel de base calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S.U. SC OPTIC, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETONS les notes en délibérés de la S.A.S.U. SC OPTIC reçue le 6 février 2025 et de la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR reçue le 7 février 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 28 octobre 2023 ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Adresse 9],

DÉCLARONS la présente décision opposable au [Adresse 7],

ORDONNONS à la S.A.S.U. SC OPTIC de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l’expulsion de la S.A.S.U. SC OPTIC et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S.U. SC OPTIC à payer à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR à titre provisionnel, la somme de 11740,48 euros au titre des loyers et charges locatives impayés échus au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 septembre 2023 pour les sommes commandées et à compter de la présente assignation pour le surplus,

DISONS que le dépôt de garantie sera conservé par la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR,

CONDAMNONS la S.A.S.U. SC OPTIC à payer à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer exigible, ladite indemnité d’occupation étant indexée comme le loyer, à compter du 28 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel, la S.A.S.U. SC OPTIC à payer à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR une indemnité complémentaire de trois mois de loyer annuel de base calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement,

CONDAMNONS la S.A.S.U. SC OPTIC à payer à la S.C.I. MOULINS PLAINE DU VAR la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS la S.A.S.U. SC OPTIC aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS