COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société SCI NAD c/ [C] [T] épouse [X]

N°25/558

Du 07 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/04251 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PICL

Grosse délivrée à: Maître Hervé BOULARD

expédition délivrée à:Maître Thibault POZZO DI BORGO

le 07/10/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. NAD

domiciliée : chez Maître [Z] [J] – Cabinet TALLIANCE Avocats

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

DÉFENDERESSE:

Madame [C] [T] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 24 octobre 2023 par lequel la société étrangère de droit monégasque SCI NAD prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner madame [C] [N] [V] devant le tribunal de céans ;

Vu les dernières conclusions de la SCI NAD (rpva 20 mai 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1583 et 1589 du Code civil,

Vu les articles 1113 et 1240 du Code civil,

Vu l’offre de vente publique et l’offre d’achat émise le 17 et le 23 mars 2023,

Vu l’accord des parties sur la chose et le prix,

LA RECEVOIR en son action, l’y DECLARER bien fondée,

JUGER, ou si mieux plait PRENDRE ACTE, qu’elle se désiste de sa demande en vente forcée à l’encontre de Madame [X] du fait de la vente du bien intervenue le 6 octobre 2023,

CONDAMNER Madame [X] à lui payer la somme de 64.000 euros à titre de dommages et intérêts et de la perte de chance d’acquérir un bien d’une surface d’environ 40 m² situé [Adresse 2] à [Localité 6] au prix de 210.000 euros et dans une copropriété au sein de laquelle elle dispose déjà d’un lot habitable,

CONDAMNER Madame [X] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Madame [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive de Madame [X],

DEBOUTER Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes reconventionnelles au titre de son supposé préjudice moral et pour procédure abusive non étayées et infondées,

CONDAMNER Madame [X] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de madame [X] (rpva 10 juin 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 802, 803 et suivants du Code de Procédure Civile,

Révoquer l’ordonnance de clôture du 19 décembre 2024,

Ordonner la clôture au jour de l’audience du 23 juin 2025,

Vu les articles 1583 et 1589 du Code civil,

Vu les articles 1113 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

Débouter la SCI NAD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la SCI NAD de la demande de la voir condamnée à lui payer la somme de 64.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte d’une chance d’acquérir un bien d’une surface d’environ 40m² [Adresse 7] au prix de 210.000 euros et dans une copropriété au sein de laquelle elle dispose déjà d’un lot,

Débouter la SCI NAD de la demande de voir Madame [C] [L] [T] [V] condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en

réparation du préjudice moral,

Débouter la SCI NAD de la demande de la voir condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive,

Débouter la SCI NAD de la demande de la voir condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre reconventionnel :

Condamner la SCI NAD à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

En tous cas :

Condamner la SCI NAD à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI NAD aux entiers dépens et frais ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024 fixant la clôture différée au 23 mai 2025 ;

Vu le rabat de l’ordonnance de clôture à l’audience du 23 juin 2025 pour admission des dernières conclusions des parties, avec accord des parties, et la clôture au jour de l’audience ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Madame [H] [G] est gérante en exercice de la SCI NAD, propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à LA TURBIE.

Madame [C] [X] est propriétaire d’un bien immobilier dans cette même copropriété, qu’elle a mis en vente.

La SCI NAD a formulé une offre d’achat au prix de 210.000 euros sans condition suspensive le 14 mars 2023, puis le 23 mai 2023.

Elle soutient que la vente est intervenue, en raison de la rencontre des volontés sur la chose et le prix.

Elle conclut que les pièces produites par la défenderesse soulèvent des questions quant à leur authenticité.

Elle invoque la responsabilité délictuelle de madame [X], expliquant que sa demande initiale de constatation judiciaire de la vente est devenue sans objet en l’état de la signature d’un acte réitératif de vente conclu le 6 octobre 2023 entre la défenderesse et les consorts [R].

Elle fait valoir que la rencontre des volontés entre Madame [X] et elle est intervenu le 17 mars 2023 ou au plus tard le 23 mars 2023, puisque madame [X] a rendu publique une offre de vente de son bien immobilier pour un prix de vente de 210.000 euros par le biais de l’agence immobilière mandatée afin de vendre ce bien, que cela constitue une proposition de vente valable, et qu’elle-même a formulé une offre d’achat au prix réclamé le 14 mars 2023 adressée le 17 mars 2023 à l’agence, et le 23 mars à la défenderesse, qu’elle a réitéré cette offre le 23 mai 2023, date à laquelle aucun compromis de vente n’avait encore été signé.

Elle ajoute que l’acceptation par Madame [X] de son offre d’achat n’était pas nécessaire à la réalisation parfaite de la vente en l’état de son offre de vendre au prix offert, que la rencontre des volontés est intervenue, sur la chose et sur le prix, dès le 17 mars 2023 ou au plus tard le 23 mars 2023, que la vente était parfaite entre elles.

Elle rappelle l’absence d’engagement liant Madame [X] aux consorts [R] à la date du 23 mars 2023, arguant que ces derniers ont effectivement formulé une offre d’achat sur ledit bien avant elle, mais que cette offre expirait le 11 novembre 2022, et portait sur un prix inférieur au prix de vente offert, et que madame [X] ne rapporte pas la preuve de son acceptation formelle de l’offre formulée par les consorts [R] d’acquérir son bien au prix de 177.150 euros avant le 11 novembre 2022, qui était donc caduque.

Elle ajoute que même à considérer que l’offre d’achat des consorts [R] au prix de 177.150 euros ne soit pas caduque, seule l’acceptation de cette offre par Madame [X] aurait pu entériner la rencontre de leur volonté, ce qui n’est pas démontré, que le compromis entre eux a été signé le 28 juillet 2023, alors que la vente entre elle et la défenderesse était parfaite au prix de 210.000 euros dès le 23 mars 2023.

Elle conclut que madame [X] a commis une faute en refusant cette réalité juridique et en régularisant par la suite, en fraude de ses droits, un compromis de vente le 28 juillet 2023 et un acte réitératif le 6 octobre 2023 au profit de Madame [D] et Monsieur [R], qui lui a causé un préjudice dont elle sollicite l’indemnisation.

Elle soutient avoir subi une perte de chance de n’avoir pu acquérir ce bien.

Elle invoque un préjudice moral lié au refus vexatoire de Madame [X] de reconnaitre ses droits de propriété sur le bien en cause, ajoutant qu’elle était déjà propriétaire d’un bien dans l’immeuble.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle de la défenderesse, au motif que la procédure n’est pas abusive.

En réponse, madame [V], anciennement propriétaire des lots 1 et 5 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à LA TURBIE, expose que madame [G], syndic bénévole et gérante de la SCI NAD, a un comportement procédurier, que le syndicat a dû chercher un nouveau syndic.

Elle expose avoir décidé de céder sa propriété en 2015, ayant donné plusieurs mandats de vente à l’Agence Régionale (agence immobilière), en 2017, en 2019, puis en 2021.

Elle indique que Monsieur [R] et Madame [P] [D] ont formalisé une première offre d’achat le 3 octobre 2022, puis une seconde le 4 novembre 2022, au prix de 178.000 Euros net vendeur et 7.000 euros de frais d’agence a la charge des acquéreurs, qu’elle a accepté cette offre.

Elle explique que sur demande du notaire chargé de la vente, Madame [G] lui a adressé un état daté spécieux le 12 décembre 2022, selon lequel elle était redevable de la somme de

l4.645,55 euros, que cela n’avait aucun sens, qu’elle a contesté ce montant.

Elle ajoute que madame [G] n’a pas adressé au nouveau syndic la comptabilité de l’immeuble pour permettre la reprise comptable, que la SCI NAD a profité de cette période pour établir une lettre d’intention d’achat du bien en cause datée du 14 mars 2023, soit quelques jours après la désignation de la société RI SYNDIC, adressée par un avocat à l’AGENCE REGIONALE, par email du 23 mai 2023.

Elle indique que dans le cadre du courriel d’accompagnement l’avocat relevait que le compromis n’avait pas été signé avec le précédent potentiel acquéreur, alors que l’ancien syndic, Madame [G], bloquait le processus de vente, et que la SCI NAD, représentée par Madame [G], formait entre temps une offre d’acquisition.

Elle indique que le nouveau syndic, la société RI SYNDIC le 4 juillet 2023 a pu établir un état daté sérieux, qui faisait état de l’absence de somme redevable par elle, et que l’acte de vente a pu être régularisé le 6 octobre 2023, lequel aurait pu intervenir bien plus tôt si madame [G] n’avait pas bloqué la vente par tous les moyens.

Elle conclut que la vente du bien qui est intervenue le 6 octobre 2023, alors que son assignation a été délivrée le 9 novembre 2023, exclut la réalisation forcée de la vente au bénéfice de madame [G], puisqu’elle n’était plus propriétaire de son bien à cette date.

Elle conclut à l’absence de rencontre des volontés avec madame [G], et à l’absence de responsabilité délictuelle, arguant que la SCI NAD ne démontre nullement l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

Elle invoque la faute de la demanderesse, arguant qu’elle n’a pas subi de perte de chance puisqu’elle n’avait pas de chance d’acquérir le bien, l’accord sur la chose et sur le prix étant intervenu avant que la SCI NAD ne formalise une offre.

Elle soutient qu’une société civile immobilière ne peut avoir subi un préjudice moral.

Elle réfute avoir commis une réticence abusive.

A titre reconventionnel, elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive, arguant que les pièces versées aux débats démontrent que Madame [G], en sa qualité de syndic bénévole, a tenté d’interrompre le processus de vente entre elle et Monsieur [R] et Madame [D], en inventant un débit de charge de 15.000 euros et en retardant la reprise comptable par le syndic professionnel.

Elle indique souffrir de troubles anxio-dépressifs réactionnels, causés par la présente procédure, invoquant un acharnement et des angoisses faisant réapparaitre des anomalies du rythme cardiaque, et une tension psychologique.

Sur la demande principale de la SCI NAD :

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1114 du même code, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

A titre liminaire, il convient de constater que la SCI NAD a déclaré qu’elle se désiste de sa demande en vente forcée à l’encontre de Madame [X] du fait de la vente du bien intervenue le 6 octobre 2023.

Sur le fond, il est établi que la SCI NAD souhaitait ardemment acquérir le bien en cause, que madame [X] a vendu à d’autres acquéreurs.

La chronologie des évènements peut être reconstituée en fonction des pièces produites au débat par les parties.

Les nombreuses pièces produites par la SCI NAD, essentiellement constituées de photographies et de mails, sont peu probantes, de telles pièces souffrant d’un défaut d’authenticité.

Mais il ne peut être contesté que monsieur [R] et madame [D], les acquéreurs, ont offert d’acquérir les droits et biens immobiliers de Madame [X] dès le 11 novembre 2022 (pièce 7 de la défenderesse).

Il sera retenu que madame [X] a accepté cette offre d’achat, puisque l’étude notariale CEVAER-LE STRAT a été saisie pour procéder à la rédaction du compromis de vente, et a sollicité madame [G] (à l’époque syndic bénévole) pour établir l’état daté préalablement à la vente.

A ce moment-là, au mois de novembre 2022, l’accord sur la chose et le prix était donc intervenu entre la défenderesse et ses acquéreurs monsieur [R] et madame [D].

Il n’existe aucun formalisme particulier pour accepter une offre d’achat. La saisine du Notaire suffit à démontrer l’acceptation de la venderesse.

Or, la SCI NAD n’a proposé d’acquérir le bien en cause qu’au mois de mars 2023, soit plusieurs mois après.

Si en mars 2023, le compromis de vente entre madame [X] et ses acquéreurs n’était toujours pas signé, c’est sans doute possible parce que le syndic bénévole madame [G] (gérante de la SCI NAD) l’a retardé par des manœuvres, parfaitement établies.

L’absence de signature du compromis de vente ne change rien dans la mesure où l’accord sur la chose et le prix existait.

En effet, il apparaît que madame [G] a établi et transmis avant la signature du compromis, un état daté erroné en imputant des charges de travaux à madame [X] pour des travaux apparemment non encore votés par l’assemblée générale des copropriétaires (pièce 9 de la défenderesse) comportant notamment une somme de plus de 15.000 euros à la charge de cette copropriétaire.

Or, la situation individuelle du copropriétaire cédant, établie le 4 août 2023 par le syndic professionnel, comporte à la charge de madame [X] la somme de 1520 euros soit 10 fois moins que l’état daté établi par madame [G], qui ne s’explique pas sur cette différence, ni ne produit d’élément qui pourrait la justifier.

Cela a nécessairement gêné ou du moins retardé l’établissement du compromis de vente par le notaire.

Or, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

L’argumentation de la SCI NAD sera donc rejetée.

La défenderesse n’a donc commis aucune faute.

La SCI NAD sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de madame [X] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [X] produit deux certificats médicaux datés de novembre 2024 établissant qu’elle souffre de troubles anxio-dépressifs réactionnels, et d’une tension psychologique.

Il convient de retenir que la présente procédure, manifestement abusive, lui a nécessairement causé un préjudice moral et une souffrance psychologique, eu égard aux tracas qu’elle lui a causés.

En conséquence, la SCI NAD sera condamnée à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [X] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI NAD sera condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, la SCI NAD sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SCI NAD a déclaré qu’elle se désiste de sa demande en vente forcée à l’encontre de madame [C] [X] du fait de la vente du bien en cause intervenue le 6 octobre 2023,

DEBOUTE la SCI NAD de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI NAD à payer à madame [C] [X] la somme de 6.000 euros (six mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCI NAD à payer à madame [C] [X] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI NAD aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT