TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/53

AFFAIRE : N° RG 25/00077 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DRFJ

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 16 Septembre 2025

AFFAIRE :

[K] [D] épouse [B]

C/

[J] [F]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [D] épouse [B]

née le 11 Août 1953 à [Localité 5]

[Adresse 9]

[Localité 1]

comparante en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [F]

née le 27 Septembre 2005 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23/08/2023 à effet au 30/08/2023, Mme [K] [D] épouse [B] a donné à bail à Mme [J] [F] et Mme [A] [C] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 288€ et 9,5€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [K] [D] épouse [B] a fait signifier à Mme [J] [F] le 08/01/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 882,82 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29/04/2025 , Mme [K] [D] épouse [B] a ensuite fait assigner Mme [J] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa de l’article 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer recevable la demande,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [J] [F], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner Mme [J] [F] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 1803,46 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 882,82 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 01/05/2025 et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [J] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer .

Le dossier a été appelé à l’audience du 01/07/2025 et a été retenu.

Mme [K] [D] épouse [B], comparante en personne, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement. Elle actualisait sa créance à la somme de 1803,46 euros au 23/06/2025, mois de juin 2025 inclus.

Mme [J] [F] a comparu en personne. Elle expliquait avoir repris le loyer courant en avril 2025 et a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, tout en précisant son intention de quitter les lieux le temps de chercher un autre logement. Elle déclarait percevoi r la somme de 560 euros de garantie jeune par la mission locale, vivre seule, sans enfant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’action du bailleur étant dirigée seulement contre Mme [J] [F], il y a lieu de considérer que l’autre co-locataire, Mme [A] [C], a donné valablement congé antérieurement.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES par la voie électronique le 30/04/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [K] [D] épouse [B] produit aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance une copie du contrat de bail, le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé du 23/06/2025 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 1803,46 euros, mois de juin 2025 inclus.

Mme [J] [F] ne conteste pas le principe, ni le montant de cette dette.

Mme [J] [F] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1803,46€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23/06/2025 ( mois de juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 882,82 € à compter du commandement de payer du 08/01/2025 et à compter de l’assignation du 29/04/2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 08/01/2025 , pour la somme en principal de 882,82 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai imparti.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, si le contrat mentionne un délai de régularisation de six semaines, le commandement de payer vise un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09/03/2025.

4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [J] [F] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Mme [J] [F] justifie de sa situation personnelle et financière, à savoir des revenus de 560 euros par mois, et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Mme [J] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis avril 2025.

En outre, Mme [K] [D] épouse [B] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [J] [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d’expulsion, et Mme [J] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [K] [D] épouse [B], Mme [J] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de Mme [K] [D] épouse [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23/08/2023 entre Mme [K] [D] épouse [B] et Mme [J] [F] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 09/03/2025;

CONDAMNONS Mme [J] [F] à verser à Mme [K] [D] épouse [B], à titre provisionnel , la somme de 1803,46€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23/06/2025 ( mois de juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 882,82 € à compter du commandement de payer du 08/01/2025 et à compter de l’assignation du 29/04/2025 pour le surplus;

AUTORISONS Mme [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* à défaut pour Mme [J] [F] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [K] [D] épouse [B] puisse faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* Mme [J] [F] soit condamnée à verser à Mme [K] [D] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Mme [J] [F] à verser à Mme [K] [D] épouse [B] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection