COUR D’APPEL D’ [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : METROPOLE [Localité 18] COTE D’AZUR / S.C.I. DE LA REINE, [D]

N° RG 24/00029 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFBZ

N° 25/00060

Du 05 Juin 2025

JUGEMENT

Grosse délivrée à :

M^e Marion BERDOUGO

M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA

Expéditions délivrée à :

M^e Marion BERDOUGO

M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

le 05.06.2025

rendu par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Monsieur MELHEM, Vice-Président,

au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

[Localité 17] [Localité 18] COTE D’AZUR

représentée par Madame [K] [C], Vice Présidente déléguée, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

ET

S.C.I. DE LA REINE dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par son gérant en exercice M.[A] [D]

représentée par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [J] [B]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 2]

[Localité 1]

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire déposé le 16 décembre 2024, la Métropole Nice Côte d’Azur demande au Juge de l’Expropriation de fixer l’indemnité d’expropriation de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] sise [Adresse 9] SAINT-LAURENT-DU-VAR appartenant à la SCI DE LA REINE, à la somme de 11.980 euros.

De son côté et par mémoire visé le 22 avril 2025, la SCI DE LA REINE s’oppose aux prétentions adverses et demande à la juridiction de fixer :

— l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 37.536 euros, sans application d’un quelconque abattement,

— l’indemnité accessoire liée à la perte de stationnements à la somme de 2.000 euros,

sollicitant la condamnation de la Métropole [Localité 18] [Adresse 14] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions visées le 24 avril 2025, le Commissaire du Gouvernement propose la fixation de l’indemnité principale à la somme de 11.730 euros, augmentée de 2.009,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

Vu les mémoires des parties mentionnés ci-dessus et les conclusions du Commissaire du Gouvernement auxquels il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la phase administrative

Dans le cadre de l’extension de son réseau de lignes de tramway, la Métropole [Localité 18] Côte d’Azur met en place la création de la ligne n° 4, d’environ 7 kilomètres, desservant les communes de [Localité 18], [Localité 20] et [Localité 12].

L’enquête préalable a été ouverte le 4 mai 2023.

Par arrêté du 26 octobre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ligne 4 du tramway.

Un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet des Alpes-Maritimes le 12 avril 2024.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 juillet 2024 déclarant expropriés pour cause d’utilité publique certains des immeubles visés à l’arrêté de cessibilité au profit de la Métropole [Localité 18] Côte d’Azur.

L’ordonnance fixant la date de transport a été rendue le 12 février 2025 et le transport s’est déroulé le 28 mars 2025.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L322-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 16] [Localité 19], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, le bien est situé dans un emplacement réservé.

Le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle [Cadastre 8], est le PLU M dont la dernière modification est intervenue le 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Par conséquent, la date de référence est fixée au 11 décembre 2023.

Sur la situation d’urbanisme

La parcelle litigieuse consiste en une emprise de 17 m2, en terre battue, configurée en bande étroite et constituant un accès à un parking privé.

Elle est située en zone Ucf, et en totalité en emplacement réservé V35, “Insertion ligne Tramway T4".

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 alinéa 1er du Code de l’ Expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, pour évaluer la parcelle expropriée, il convient de chercher des termes de comparaison utiles.

La SCI DE LA REINE se réfère à 6 termes de comparaison correspondant à des surfaces de terrain variant entre 205 m2 et 655 m2.

Elle retient en appliquant la méthode médiane une valeur de 2.208 euros le mètre carré.

Ces termes de comparaison ne seront pas retenus par la juridiction, puisque les terrains litigieux ne sont pas comparables compte tenu de leur superficie et leur usage à la parcelle expropriée.

Pour les mêmes motifs, la valorisation proposée par la Métropole [Localité 18] Côte d’Azur sera également écartée, celle-ci retenant une valeur médiane de 1.200 euros et décidant d’appliquer un abattement de 50%, puisque la parcelle litigieuse est une dépendance de bâti, contrairement à ses termes de comparaison.

Il ressort cependant de l’étude de marché de terrains de petite surface effectuée par le Commissaire du Gouvenement dans un rayon de 5 kilomètres qu’une vente réalisée le 12 octobre 2022 (référence cadastrale [E] [Cadastre 4]) est similaire à la parcelle litigieuse, puisqu’elle est d’une superficie de 20 mètres carrés ; le prix au mètre carré de cette parcelle est de 700 euros.

Il convient dès lors de retenir cette valeur, comprise entre la valeur de cession au mètre carré de la parcelle [E] AM [Cadastre 6] (600 euros le mètre carré) et la parcelle [Adresse 11] [Cadastre 10] (769 euros le mètre carré).

Cette valorisation à 700 euros le mètre carré correspond à la nature du bien exproprié, qui est certes situé en zone constructible, mais qui n’est pas constructible compte tenu de sa nature.

En conséquence et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres arguments développés par les parties, l’indemnité principale est fixée à la somme de 11.900 euros (17 mètres carrés X 700 euros).

L’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 2.035 euros, se décomposant comme suit :

—  5.000 euros X 20% = 1.000 euros

—  6.900 euros X 15% = 1.035 euros

Il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel lié à la perte de stationnements.

En effet, il ressort des éléments du dossier et notamment du transport réalisé le 28 mars 2025 que l’expropriée pourra continuer à utiliser la parcelle expropriée pour accéder à son lieu de stationnement, de sorte qu’aucune perte de stationnement ne sera subie.

Sur l’exécution provisoire

La nature de l’affaire n’est pas compatible avec l’exécution provisoire, il convient donc de l’écarter.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il serait équitable de condamner la Métropole Nice [Adresse 13] à payer à la SCI DE LA REINE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe la date de référence au 11 décembre 2023 ;

Fixe l’indemnité principale due par la Métropole Nice Côte d’Azur à la SCI DE LA REINE, à la somme de 11.900 euros, au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] sise [Adresse 5]) ;

Fixe l’indemnité de remploi due par la Métropole Nice Côte d’Azur à la SCI DE LA REINE, à la somme de 2.035 euros ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

Dit qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Condamne la Métropole Nice [Adresse 13] à payer à la SCI DE LA REINE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laisse les dépens à la charge de la Métropole [Localité 18] Côte d’Azur ;

Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION