COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.A.R.L. [Localité 6] EXPLOITATION c/ [J]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2025

N° RG 24/02888 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2ND

Grosse délivrée

à M^e PIGNARRE

Copie délivrée

à M. [J]

le

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [Localité 6] EXPLOITATION dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pascal PIGNARRE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame BIMBOT Slavica, Juge placée près la cour d’appel d’Aix en Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PLANTIER Laura, Greffier.

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2015, la SAS EASY STUDENT a loué à Monsieur [S] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 525 euros, outre 40 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE, venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte extra-judiciaire en date du 04 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SARL NICE EXPLOITATION CITY RESIDENCE a fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [J] ne comparaît pas, bien que cité par acte remis à l’étude d’huissiers. Postérieurement à l’audience, il sollicite la réouverture des débats pour faire valoir ses arguments, exposant, sans en justifier, avoir été empêché de se présenter à l’audience pour des raisons de santé.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire, il convient de dire n’y avoir lieu à réouverture des débats, demande non sollicitée contradictoirement d’une part et compte tenu d’autre part de l’absence de justificatif quant à l’état de santé du défendeur l’ayant empêché de comparaître à l’audience et de soutenir sa demande de renvoi oralement.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le demandeur produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 14 novembre 2024.

La SARL justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui est intervenue le 13 mars 2024, la situation d’impayés ayant perduré.

Sa demande est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 modifiée oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, précise quant à lui que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, commandement de payer devant contenir à peine de nullité un certain nombre de mentions listées audit article.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 11 mars 2024 pour un arriéré locatif de 13 640 euros.

Les sommes visées au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 mai 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés, de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur justificatifs, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 565 euros), à compter du 12 mai 2024 ou du lendemain de la date arrêtée en cas de condamnation du locataire au paiement des loyers et charges, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir ces obligations d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur produit l’acte de bail, un commandement de payer ainsi qu’un décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

A l’audience de débat contradictoire, le demandeur produit un état de la dette actualisée à la somme de 19 855 euros au 20 janvier 2025. Vu l’article 16 du code de procédure civile, ce décompte actualisé de la créance produit à l’audience sera écarté des débats, en ce qu’il n’est pas démontré que cette pièce ait été produite contradictoirement.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mai 2024, la dette locative de Monsieur [S] [J] s’élevait à la somme de 15 335 euros (terme du mois de mai inclus).

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE, Monsieur [S] [J] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2015 entre les parties, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE la somme de 15 335 euros, au titre des loyers et charges échus au 13 mai 2024 (mois de mai inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 565 euros ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à la SARL [Localité 6] EXPLOITATION CITY RESIDENCE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge