TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Janvier 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2024

GROSSE :

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à Me ….Cyril PRIEUR………..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/02786 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JIV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [G]

né le 13 Novembre 1978 à [Localité 7] (TUNISIE), sans domicile fixe

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012022006786 du 15/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. BATIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle BINDINELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [T]

née le 11 Octobre 1950 à TUNISIE (99351), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle BINDINELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndic. de copro. LE GYPTIS 1, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE,

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 15 décembre 2019, Madame [K] [T] a loué à Monsieur [X] [G] un appartement n°18 sis [Adresse 4], au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Le 9 juillet 2021, un arrêté municipal de mise en sécurité urgente a été pris concernant l’immeuble susvisé.

Le 22 février 2022, un arrêté de mise en sécurité relatif aux équipements communs a été pris.

Le 11 juin 2022, Monsieur [X] [G] a libéré les lieux.

Le 27 juillet 2022, un arrêté préfectoral d’insalubrité des parties communes de l’immeuble a été pris.

Le 29 juillet 2022, un arrêté de mise en sécurité a été pris, relatif au fonctionnement défectueux et au défaut d’entretien des équipements communs.

Le 18 novembre 2022, un arrêté de mise en sécurité a été pris, relatif au fonctionnement défectueux et au défaut d’entretien des équipements communs.

Le 16 février 2023 a été pris un arrêté municipal portant modification de l’arrêté de mise en sécurité relatif au fonctionnement défectueux et au défaut d’entretien des équipements communs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [X] [G] a fait assigner Madame [K] [T], la SCI BATIM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GYPSTIS 1, sis [Adresse 4] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 22 mai 2023.

Par jugement rendu le 1er mars 2023 et publié le 13 février 2024, Madame [Y] [O] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble GYPSTIS 1, sis [Adresse 4].

Par ordonnance du 21 février 2024, le Juge a prolongé Madame [Y] [O] dans ses fonctions jusqu’au 1er mars 2025.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les articles 32, 122, 123, 124 du code de procédure civile,

En l’espèce, une feuille signée et intitulée mandat de gestion est transmise par les défendeurs, aux termes de laquelle Madame [K] [T] donne « mandat à [F] [T], gérant de la SCI BATIM, afin de gérer les appartements n° 18 et n° [Cadastre 1] sis [Adresse 4] ».

En outre, il est constant que Madame [K] [T] est seule propriétaire du bien litigieux depuis le 4 novembre 2010, ainsi que cela ressort du rapport du service communal d’hygiène et de santé du 2 mai 2022.

L’action de Monsieur [X] [G] à l’encontre de la SCI BATIM, dès lors que cette dernière est dépourvue de la qualité de propriétaire du logement donné à bail, est en conséquence irrecevable.

Vu les articles 14, 29-3, 29-4 et 29-5 de la loi du 10 juillet 1965, qui disposent notamment :

« I. — La décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision ».

« I. — Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

II. — A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

III. — Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure ».

Au cas d’espèce, Madame [Y] [O] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 6] le 1er mars 2023.

Les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GYPSTIS 1, sis [Adresse 4] (ou Madame [Y] [O], ès qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires), tendent à obtenir sa condamnation – y compris dans le cadre d’un appel en garantie – au paiement d’une somme d’argent pour une créance ayant une origine antérieure au 1er mars 2023, puisque fondées sur des désordres affectant le logement que Monsieur [X] [G] a quitté le 11 juin 2022.

Force est de constater que Monsieur [X] [G] n’a pas déclaré sa créance dans les délais requis, en application des dispositions susvisées, alors que le placement sous administration du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GYPSTIS 1, sis [Adresse 4] a été publié le 13 février 2024.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, toutes les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GYPSTIS 1, sis [Adresse 4] (ou de Madame [Y] [O], ès qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires) seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes principales

Vu les articles 1103, 1217, 1231, 1240, 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,

Le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée met en exergue que lors de l’entrée du locataire dans les lieux, le logement était en bon état général.

Force est cependant de constater que des désordres sont apparus au sein de l’appartement litigieux, ainsi que cela ressort du dossier :

Les compagnons bâtisseurs ont conclu, selon une fiche « décence RSD » du 21 février 2022 :

« Logement liés aux normes : Pas d’entrée de lumière dans le logement – le volet roulant est cassé – Tableau électrique décroché du mur avec les fils non protégés – l’électricité n’a pas pu être contrôlée – Absence de chauffage – Absence de siphon au lavabo – Fuite au robinet de l’évier – Humidité et moisissures à l’entrée du logement du côté de la porte – Humidité au plafond de la pièce principale et du côté de la fenêtre – Bas de la porte de la SdB/WC abimé par l’humidité – [Localité 9] et plafond de la SdB/C couverts de moisissures – Absence d’amenée d’air dans la pièce principale – VMC qui ne fonctionne pas et grille rouillée

Bâtiment lies aux normes : Importante flaque d’eau devant le logement du locataire – Plafond du couloir des parties communes avec des trous – Présence de déchets dans la cour devant la fenêtre du logement – Parties communes sales et encombré de déchets.

Relevant du locataire : Coup sur la porte de la SdB/WC – Joints sanitaires avec de la moisissure – Robinet de la cuvette des WC bloqué

Conclusions : non décence et infractions au RSD ; désordres présentant un risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants (apparaissent graves et multiples) : faux plafond des couloirs des parties communes avec des trous ; infiltrations d’eau depuis l’extérieur ; volet roulant cassé empêchant l’entrée de lumière ; fuite importante d’eau dans les couloirs des parties communes ; installation électrique non sécurisée ; moyen de chauffage absent ; fuite au tuyau de l’éviter ; absence de siphon au lavabo ; infiltrations d’eau par la porte d’entrée ; traces d’humidité au plafond de la pièce principale et du coup ; humidité et moisissures dans la salle de bain et les WC ; pas d’amenée d’air dans la pièce principale ; VMC dans la salle de bain et les WC qui ne fonctionne pas et grille rouillée ».

Un constat du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] a été établi le 2 mai 2022, et mentionne les désordres suivants :

??dans la salle d’eau : la présence importante de moisissures,??dans l’entrée et la pièce principale : la présence d’humidité,présence importante de surfaces dégradées au niveau des murs et plafonds du logement,??l’inefficacité du système de ventilation,??une installation électrique non sécurisée,??un volet roulant défectueux limitant l’éclairage naturel de l’appartement,??l’absence de siphon au niveau du lavabo,la présence de nuisibles.

La dégradation de santé physique du demandeur est liée à l’état des lieux loués, selon un certificat médical ;

Un procès-verbal a été dressé par un huissier de Justice, le 10 juin 2022 – soit postérieurement au départ du demandeur –, et précise que l’appartement est squatté par un individu qui y est entré par voie de fait ; que « dans la pièce principale, les revêtements au plafond et aux murs de couleur blanche en état d’usage. La fenêtre constituée de trois parties. Les encadrements, en bois et vétustes. La partie vitrée central, cassée. Dans le coin cuisine, meuble situé au-dessous de l’évier, en mauvais état. Dans le couloir, les portes du placard sont manquantes. Dans la salle d’eau, des traces d’humidité ; Les revêtements, de couleur noirâtre et effrités. L’aération en mauvais état, tout comme les joints du bac à douche et le revêtement au sol, la vasque et les WC ».

Ainsi dit :

Monsieur [X] [G] justifie, malgré l’absence de mise en demeure au titre de dégradations dans le logement préalablement à l’instance, de démarches entamées avant le 1er mars 2023 quant à l’état du logement litigieux ou la nécessité d’assurer la mise en conformité du logement aux critères de décence ;

Madame [K] [T] ne justifie pas de la réalisation de travaux de remise en état avant le départ du locataire (une lettre datée du 4 avril 2022 établie par la société SPMI – pourtant radiée le 29 septembre 2021 – précise que des travaux chez Monsieur [G] n’ont pu être effectués du fait du locataire ; une facture du 4 juillet 2022 est produite, selon laquelle la société SPMI a réalisé les travaux suivants : Changement de serrures ; ??Réparation évier cuisine + meuble ; SBD : Chang. WC, ??reprise plomberie ; ??Remplacement 3 vitres cassées fenêtre ; ??Changement du compteur électrique ; ?Changement 6 prises, 6 interrupteurs ; ??Reprise électricité, pose de baguettes 22m ; ??Pose VMC + grilles d’aération ; Travaux de maçonnerie : décroutage complet, pose d’enduit et peinture complète).

Au vu de ces éléments, si la date d’apparition des désordres et leur cause sont discutées, la preuve de ce que Madame [K] [T] n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, est apportée.

Monsieur [X] [G] justifie par conséquent avoir subi un préjudice de jouissance, qu’il convient d’indemniser, en considération des éléments susvisés, à hauteur de 1 500 euros.

Il sera en revanche débouté de sa demande au titre du préjudice moral, en l’absence de lien de causalité établi entre les conditions d’occupation du bien et son état de santé mental.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [G], Madame [K] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [X] [G] à l’encontre de la SCI BATIM irrecevable ;

DECLARE l’ensemble des demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GYPSTIS 1, sis [Adresse 4] (ou de Madame [Y] [O], ès qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires), irrecevables ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 1 500 euros, en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [X] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,