Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 31 juillet 2025, n° 24/02182

TJ Nice 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a constaté que les débordements et les nuisances résultant du dysfonctionnement de la fosse septique constituent un trouble manifestement illicite, justifiant l'ordonnance de référé.
Accepté
Inertie des défendeurs
La cour a jugé nécessaire d'assortir la condamnation d'une astreinte pour inciter les défendeurs à réaliser les travaux dans un délai raisonnable.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a condamné solidairement les défendeurs à verser une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 31 juil. 2025, n° 24/02182
Numéro(s) :	24/02182
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile LEGOUTRenaud GIULIERIYves ROUSSARIE
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D' AZUR, S.A.S.U. EK BIOLANGERIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02182 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QC4V

du 31 Juillet 2025

N° de minute 25/01143

affaire : [R] [N]

c/ S.A.S.U. EK BIOLANGERIE, ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

Grosse délivrée à

M^e Renaud GIULIERI

Expédition délivrée à

M^e Cécile LEGOUT

M^e Yves ROUSSARIE

l’an deux mil vingt cinq et le trente et un juillet à 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 28 Novembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [R] [N], élisant domicile chez la SAS CABINET GESTION [K] dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S.U. EK BIOLANGERIE, dont le siège social est [Adresse 5]

Agissant poursuites et diligences de son PDG en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Yves ROUSSARIE, avocat au barreau de NICE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

[Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [N] est propriétaire de locaux et emplacements de stationnement sis à [Adresse 14]. Les locaux voisins appartenant à l'[Adresse 10] (ci-après désigné l’EPF PACA), occupés par la SAS EK BIOLANGERIE.

Les locaux de l’EPF PACA sont reliés à une fosse septique dont le regard est situé sous un emplacement de parking appartenant à Monsieur [R] [N].

Se plaignant de débordements répétés des eaux usées sur ses places de stationnements, Monsieur [R] [N] a fait assigner en référé la SAS EK BIOLANGERIE et l’EPF PACA aux fins de les voir condamner à réaliser des travaux mettant fin à ces désordres.

Dans ses écritures visées par le greffe à l’audience du 10 juin 2025, il conclut aux fins de voir :

Débouter l’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE de l’ensemble de leurs demandes ; Condamner solidairement l’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire procéder à tous travaux ou mesures nécessaires pour mettre un terme définitif aux désordres générés par leur installation de fosse septique ; Condamner solidairement l’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE à lui payer la somme provisionnelle de 1 000 euros à chaque nouveau débordement constaté d’eaux usées intervenant sur le terrain de ce dernier à compter de l’ordonnance à intervenir ; Condamner solidairement l’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 17 juillet 2024, distraits au profit de Maître Renaud GIULIERI, avocat au Barreau, sous sa due affirmation de droit.

Dans ses écritures visées par le greffe à l’audience, la SAS AK BIOLANGERIE demande au juge des référés de :

Se déclarer incompétent et renvoyer Monsieur [N] à mieux se pourvoir ; A titre subsidiaire :

Débouter intégralement Monsieur [N] de toutes ses demandes à son encontre ; Débouter l’EPF PACA de toutes ses demandes à son encontre ; Renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Dans ses écritures visées par le greffe à l’audience, l’EPF PACA conclut aux fins de voir :

Débouter Monsieur [N] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de l’EPF PACA ; En tout état de cause :

Condamner la SAS EK BIOLANGERIE à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre ; Condamner tout succombant à verser à l’EPF PACA la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner tout succombant à supporter la charge des dépens.

Les parties ont développé oralement leurs moyens et prétentions à l’audience.

L’ensemble des parties s’étant fait représenter, la décision rendue sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

La SAS EK BIOLANGERIE fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qu’en l’absence en l’espèce d’urgence d’une part, et de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite d’autre part, le juge des référés ne peut que constater son incompétence.

Or, le moyen tiré de l’absence des conditions exigées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle au succès des prétentions du demandeur en matière de référé.

En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée sera rejetée.

Sur la demande de travaux de Monsieur [R] [N] et sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application des dispositions de cet article n’est pas subordonnée à l’urgence d’ordonner la mesure sollicitée.

En l’espèce, pour écarter sa responsabilité, l’EPF PACA fait valoir que la réparation de la fosse septique incombe au locataire, selon les termes du bail conclu le 28 mai 2013 mettant à la charge du locataire notamment les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil. Il ajoute que la vidange des fosses septiques incombe au locataire, sauf disposition contraire du contrat de bail, qui n’existe pas en l’espèce. Il soutient que l’article R. 145-35 du code de commerce imposant au bailleur la charge des réparations de l’article 606 du code civil ne lui est pas opposable, en ce que son entrée en vigueur est postérieure à la rédaction du contrat de bail. Il fait également valoir, au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce, que la circonstance de résiliation du bail est sans incidence sur l’obligation pour le preneur d’en respecter les conditions, dans la mesure où ce dernier s’est maintenu dans les lieux. Par ailleurs, il indique que les désordres constatés sont le résultat de l’activité de la SAS EK BIOLANGERIE, et qu’il lui a rappelé à plusieurs reprises ses obligations. Enfin, il fait valoir que la nature et l’ampleur des travaux à réaliser est incertaine.

De son côté, pour conclure à sa mise hors de cause, la SAS EK BIOLANGERIE fait valoir que la loi Pinel interdit désormais de transférer au locataire la charge des réparations de l’article 606 du code civil. Elle ajoute qu’elle n’est plus liée par les dispositions contractuelles du bail, résilié depuis le 31 mai 2022. Enfin, elle soutient qu’elle a toujours procédé à l’entretien de la fosse et qu’il convient désormais de refaire l’installation dans son entier avec une étude hydrogéologique, ce qui constitue de gros travaux.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur ces questions. En revanche, il appartient au juge des référés de mettre fin à un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse, ce qui est la lettre même de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, c’est-à-dire qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Il est par ailleurs susceptible de constituer un trouble manifestement illicite. Des odeurs et reflux remontant d’une fosse septique ne sauraient constituer des inconvénients normaux de voisinage, d’une part en raison de leur nature particulièrement nauséabonde, d’autre part, en ce qu’ils proviennent d’un dysfonctionnement de ladite fosse (ce qui n’est pas contesté par les défendeurs), dysfonctionnement qui démontre à lui seul le caractère anormal du trouble.

En l’espèce, la SAS EK BIOLANGERIE soutient que la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée, en ce que le demandeur procède uniquement par affirmation lorsqu’il évoque un préjudice.

Monsieur [R] [N] produit aux débats un courrier adressé par son locataire en date du 25 octobre 2024 faisant état d’une dégradation de la situation et indiquant : « les débordements de celle-ci et les mauvaises odeurs sont de plus en plus fréquents et totalement désagréables, sans compter l’état du parking qui se dégrade par la même occasion ». Il produit également un procès-verbal de commissaire de justice daté du 17 juillet 2024 constatant un sol souillé d’eaux usées et une odeur nauséabonde.

La preuve de la fréquence des remontées et des nuisances résultant du dysfonctionnement de la fosse septique litigieuse est parfaitement rapportée par le demandeur.

Dans ces conditions, l’existence d’un trouble manifestement illicite est démontrée.

En conséquence, l’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE seront condamnés solidairement à procéder aux travaux ou mesures nécessaires pour mettre un terme aux désordres générés par la fosse septique. Il leur appartiendra, le cas échéant, de saisir le juge du fond pour statuer définitivement sur leur responsabilité.

Des courriers entre les défendeurs sont produits aux termes desquels ces derniers se renvoient la responsabilité des travaux à entreprendre. Il en ressort qu’ils n’ont jamais tenté de résoudre le problème, que ce soit à l’amiable ou par voie judiciaire, laissant ainsi leur voisin subir les conséquences de leur inaction. Il convient de relever à cet égard la particulière mauvaise foi de l’EPF PACA, qui se prévaut de l’application du contrat de bail le liant à EK BIOLANGERIE, dont l’article 18 prévoit que le preneur devra rembourser au bailleur le montant des dépenses effectuées par ce dernier au titre des réparations de l’article 606 du code civil.

Au regard de cette inertie, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire qui sera fixée à la somme de 40 euros par jour de retard, qui courra après le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de provision à chaque nouveau débordement :

Outre les difficultés d’exécution qu’elle implique, la demande apparaît disproportionnée au regard de l’astreinte prononcée.

Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE, qui succombent à l’instance, supporteront les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Ils seront distraits au profit de Maître Renaud GIULIERI, avocat au Barreau, sous sa due affirmation de droit. Ils ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat en date du 17 juillet 2024, qui font partie des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, déterminée en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de chacune des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement l’EPF PACA et la SAS EK BIOLANGERIE à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des défendeurs au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Au provisoire,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée ;

CONDAMNONS solidairement l'[Adresse 10] et la SAS EK BIOLANGERIE à faire procéder à tous travaux ou mesures nécessaires pour mettre un terme aux désordres générés par la fosse septique branchée aux locaux de l’EPF PACA et située sur la parcelle appartenant à Monsieur [R] [N],

et ce sous astreinte de 40 euros par jour de retard qui courra passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée de deux mois ;

CONDAMNONS solidairement l’Etablissement Public [Adresse 11] et LA SAS EK BIOLANGERIE à payer à Monsieur [R] [N] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS solidairement l’Etablissement Public [Adresse 11] et la SAS EK BIOLANGERIE aux dépens, qui seront distraits au profit de Maître Renaud GIULIERI, avocat au Barreau, sous sa due affirmation de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES