TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00290 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4EZ

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [K] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [S] [N] [H] et Madame [W] [C], [G] [T]

domiciliés [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat à effet au 18 mars 2024, Monsieur [D] [K] [A] a donné à bail à Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 690 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, Monsieur [D] [K] [A] a fait signifier à Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4525,06 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Monsieur [D] [K] [A] a fait assigner Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail et la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2025,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] ainsi que tout occupant de leur chef et avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges à compter du 25 septembre 2025, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] à lui payer la somme de 3722,53 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 août 2025,

— condamner solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] aux dépens.

À l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [D] [K] [A], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise que quelques versements sont intervenus mais qu’il maintient sa demande d’expulsion.

Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée".

En l’espèce, Monsieur [D] [K] [A] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 18 août 2025, soit moins de deux mois avant l’assignation. Toutefois, le délai de deux mois prévu par l’article 24.II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne s’imposant qu’aux personnes morales ou aux sociétés civiles, le non respect de ce délai n’affectera pas la recevabilité de l’action du bailleur.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la Monsieur [D] [K] [A] est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties à effet au 18 mars 2024 comporte à l’article VIII une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 14 août 2025, pour la somme en principal de 4525,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2025.

Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] devenant à compter de cette date occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 26 septembre 2025 à la date de la libération effective des lieux.

Monsieur [D] [K] [A] produit un décompte établissant que Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] restaient lui devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3722,53 euros incluant l’échéance du mois de septembre 2025, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025 signifié à la partie défenderesse.

Par ailleurs, si Monsieur [D] [K] [A] a produit un décompte actualisé à l’audience, arrêté au 9 décembre 2025, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, non communiquée aux locataires.

Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T], non comparants, ne font valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le contrat de bail conclu le 18 mars 2024 comporte par ailleurs en son article VII une clause de solidarité entre les locataires.

Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3722,53 euros par provision.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective des lieux.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du bailleur ou du locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du décompte produit par Monsieur [D] [K] [A] que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en réglant les loyers des mois de juillet, août et septembre 2025. Toutefois, le bailleur n’a pas indiqué être en accord avec l’octroi de délais de paiement suspensifs. En outre, les locataires, non comparants, n’ont pas formulé de demande dans ce sens.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Par ailleurs, la situation financière actuelle de Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] n’étant pas connue, compte tenu de leur carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de leur absence à l’audience, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

6°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2024 entre Monsieur [D] [K] [A] d’une part, et Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 septembre 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [K] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] à payer à Monsieur [D] [K] [A] la somme provisionnelle de 3722,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [W] [T] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 27 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION