COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 16 Décembre 2025

N° RG 25/01556 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QL4F

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR

[S]

Expédition délivrée

à M^e TADJER

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SOGEA dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. PAULIMO dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Maxime TADJER, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PAULIMO est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 3] "[Adresse 8], lot n°22.

Le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]« , représenté par son syndic la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES (ci-après le syndic. des copropriétaires »[Adresse 7]") a fait assigner la SCI PAULIMO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 717,29 euros, au titre des charges impayées au 28 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 22 août 2024 ;condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 3500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 1032 euros au titre des frais exposés par sa faute ;ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]", représenté par son conseil, sollicite notamment de :

condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 1036,08 euros, au titre des charges impayées au 4 novembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 22 août 2024 ;condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 3500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 1032 euros au titre des frais exposés par sa faute ;condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 380 euros au titre des frais de l’état,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la SCI PAULIMO à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI PAULIMO sollicite de la présente juridiction, notamment de :

juger que les frais de 720 euros (relativement aux frais de transmissions du dossier à l’avocat) ne sont pas étayés et débouter le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" de sa demande en ce sens ;juger qu’elle est redevable du paiement de la somme de 717,29 euros ;débouter de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

— que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI PAULIMO est propriétaire du bien sitiué [Adresse 4], lot n°22,les appels de fonds,un décompte actualisé au 4 novembre 2025, à hauteur de 1036,08 euros ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 juillet 2023, 19 mars 2024 et 5 mars 2025 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

La SCI PAULIMO soulève que les frais de transmissions d’avocat ne rentrent pas dans les charges de copropriétés.

En effet, il est constant que les frais d’avocats, notamment ceux comptabilisés le 8 novembre 2024, 12 décembre 2024 et 28 janvier 2025 ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Or ces frais ont déjà été déduits par le demandeur dans son décompte du 4 novembre 2025.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie que la SCI PAULIMO n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1036,08 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI PAULIMO au paiement de la somme de 1036,08 euros, au titre des charges dues à la date 4 novembre 2025, provision pour charges du mois de juillet 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" sollicite la somme de 1032 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, ne justifie par aucune pièce de l’existence d’une lettre comminatoire (du 8 novembre 2024).

En revanche les frais de l’état daté, rappelé dans la facture du 22 mai 2025, à hauteur de 380 euros seront retenus.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI PAULIMO seul, la somme de 440 euros, les autres frais sollicités, c’est-à-dire les frais de suivis de dossiers sont injustifiés (absence de pièces) et également non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI PAULIMO sera condamnée à payer la somme de 440 euros au syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" sollicite la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que les conditions du présent articles sont remplies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le syndic. des copropriétaires "[Adresse 7]" sera déboutée de cette demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PAULIMO qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse, cette dernière ne justifiant d’aucune démarche pour utiliser la procédure moins onéreuse de l’injonction de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI PAULIMO à verser au syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]", représenté par son syndic la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 1036,08 euros, au titre des charges dues à la date du 4 novembre 2025, provision de charges du mois de juillet 2025 incluse, ainsi que la somme de 440 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]", représenté par son syndic la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES de sa demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]", représenté par son syndic la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]", représenté par son syndic la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PAULIMO aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,