TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 15]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 9]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02174 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I642

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [I]

né le 10 Juin 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [O] [G] [W]

née le 16 Août 1982 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 25 septembre 2022, Monsieur [M] [I] a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [G] [W] et Monsieur [R] [E] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Monsieur [R] [E] a donné congé au Cabinet Immobilier d’Alsace (CIMA) par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 avril 2023. L’accusé de réception précise que le délai de préavis de celui-ci se termine le 2 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [G] [W] un commandement de payer la somme principale de 4866,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 3 septembre 2024, Monsieur [M] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [G] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une astreinte de 20 euros par jour de retard de la libération des lieux, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1300 euros, à compter du 2 juillet 2024,6796,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, en deniers et quittances,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 janvier 2025, Madame [O] [G] [W] conteste les montants réclamés, et demande un renvoi pour communiquer les échanges qu’elle a eu avec son bailleur. Elle souligne que Monsieur [R] [E] a arrêté les paiements en décembre. Elle précise qu’elle a toujours habité seule avec son fils dans le logement, et que Monsieur [R] [E] était en réalité une caution.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 mai 2025, où elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 25 septembre 2025 à la demande des parties.

A cette dernière audience, Monsieur [M] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et se réfère à ses conclusions du 26 mars 2025. Monsieur [M] [I] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de ses dernières écritures, il précise que la locataire s’est présentée comme étant en couple avec Monsieur [R] [E] pour obtenir la location du logement, alors qu’elle était sans emploi. Le bailleur ajoute qu’il n’est pas responsable du non-versement des aides sociales que sa locataire n’a pas sollicité auprès de la Caisse d’allocations familiales après le départ de Monsieur [R] [E]. Le bailleur fait également valoir qu’il a été diligent dans la gestion des problèmes de chauffage, et que le calcul de répartition des charges de chauffage est correct. Enfin, il souligne que Monsieur [R] [E] a valablement délivré congé et qu’il n’est plus tenu au paiement des loyers.

A l’audience, Monsieur [M] [I] s’oppose à toute demande de délai de paiement.

Il précise enfin que la dette locative, actualisée au 24 septembre 2025, s’élève désormais à 19873,22 euros.

A l’audience, Madame [O] [G] [W], représentée par son conseil, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes du bailleur. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, sur une durée de 3 ans. Elle précise qu’elle a perdu son emploi, qu’elle bénéficie d’allocations chômage et qu’elle vit avec son fils.

Il sera précisé que les moyens développés par le bailleur au sujet de la répartition des charges de chauffage et de l’engagement de Monsieur [E] à payer les loyers n’appellent aucune réponse, dès lors qu’aucune demande à ce titre n’a été formulée oralement à l’audience par Madame [O] [G] [W] à ce titre. En effet, le seul courrier dactylographié transmis au greffe le 17 février 2025 par celle-ci ne saurait saisir le tribunal de demandes non reprises oralement par son conseil lors de la dernière audience, ni précédemment lors des dernières audiences.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [O] [G] [W] n’a pas fait état d’une telle procédure la concernant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [M] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Du fait de sa qualité de bailleur personne physique, l’absence d’information de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de sa demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au contrat de bail institue un délai d’apurement de la dette locative de deux mois. Or, la somme de 4866,11 euros n’a pas été réglée par la locataire dans ce délai suivant la signification du commandement le 21 mai 2024. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2024.

2. Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [O] [G] [W] sollicite des délais de paiement sur une durée de 3 ans. Cependant, il ressort du décompte actualisé à la date du 24 septembre 2025 produit aux débats qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience. Dès lors, la locataire ne peut pas solliciter des délais de paiement suspensifs sur une durée de trois ans.

Par ailleurs, elle ne produit aucun justificatif de ressources aux débats de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure ses ressources lui permettront d’apurer sa dette. Elle déclare qu’elle est au chômage, mais elle n’en justifie pas. Elle a un enfant à charge.

En conséquence, compte tenu de l’absence d’élément produit aux débats, du montant et de l’antériorité de la dette, de l’absence totale de paiement du loyer depuis le mois de février 2024 ainsi que de la qualité de bailleur privé du créancier, il n’y a pas lieu à stade de rééchelonner le paiement de la dette.

Madame [O] [G] [W] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

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Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [M] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la possibilité d’exercer de manière forcée la décision rend inopportun le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution de la décision, en l’absence de tout signe d’urgence. En conséquence, Monsieur [M] [I] sera débouté de sa demande d’astreinte.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvant résiliés depuis le 22 juillet 2024, Madame [O] [G] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement, du garage et du parking.

Compte tenu du montant initial du loyer et des charges, il n’y a pas lieu de fixer a priori le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1300 euros.

Néanmoins, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [O] [G] [W] à son paiement à compter du 22 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [M] [I] verse aux débats de manière contradictoire un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2025, Madame [O] [G] [W] lui devait la somme de 19873,22 euros.

Madame [O] [G] [W] justifie d’un paiement de 830 euros le 24 janvier 2024. Or le décompte produit par le bailleur débute à cette date, et fait état d’un solde de 40 euros uniquement à cette date. Par ailleurs, ce paiement apparaît bien sur un décompte antérieur produit aux débats.

Elle produit également des échanges de messages qui ne sont pas de nature à remettre en cause le montant de la dette, dès lors qu’elle ne justifie pas n’avoir pas eu l’usage de la cave dès le début du bail, notamment durant la période où Monsieur [R] [E] figurait sur le bail, et qu’elle ne justifie d’aucune estimation immobilière officielle concernant cette cave.

Par ailleurs, si le bail a été conclu avec Monsieur [R] [E], le congé délivré par ce dernier a été régulièrement transmis au mandataire de son bailleur, et est antérieur à la date des impayés, de telle sorte que celui-ci n’est plus engagé solidairement avec la locataire, et que le bailleur ne forme aucune demande contre lui.

S’agissant du calcul de la répartition des charges de chauffage, la locataire n’apporte pas la preuve des difficultés invoquées, alors que le bailleur produit un décompte de répartition des charges en 2023 ainsi qu’un état de consommation des lots de l’immeuble, et deux listes des charges avec production des factures pour les années 2023 et 2024.

Dès lors, la locataire n’apporte aucun élément probant de nature à remettre en cause le montant de la dette locative.

Madame [O] [G] [W] sera condamnée à payer 19873,22 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 6796,11 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

5. Sur la capitalisation des intérêts, les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [O] [G] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Monsieur [M] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de [Localité 10] en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 septembre 2022 entre M. [M] [I], d’une part, et Madame [O] [G] [W], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation située au [Adresse 3], à [Localité 13] est résilié depuis le 22 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [O] [G] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [O] [G] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [O] [G] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE en deniers et quittances Madame [O] [G] [W] à payer à Monsieur [M] [I] la somme de 19873,22 euros (dix-neuf mille huit cent soixante-treize euros et vingt-deux centimes) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 6796,11 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE Madame [O] [G] [W] à payer à Monsieur [M] [I] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [O] [G] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 et celui de l’assignation du 3 septembre 2024,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,