COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société 8 COTTAGE c/ S.A.R.L. LA CAPELINE

MINUTE N° 25/

Du 30 Avril 2025

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/00014 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5U4

Par jugement en date du trente Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Avril 2025, prorogé au 30 Avril 2025

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, après prorogation, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Frédéric ROMETTI de la

SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Thomas CANFIN de la

SCP TOLEDANO CANFIN & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Société 8 COTTAGE

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. LA CAPELINE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Thomas CANFIN de la SCP TOLEDANO CANFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société 8 COTTAGE est propriétaire de locaux situés à [Adresse 10][Adresse 4]), à usage exclusif de boulangerie, pâtisserie pour les avoir acquis de la SCI DEL SOL, laquelle les avait donné en location à la SARL COUP DE COEUR – aux droits de laquelle vient la SARL LA CAPELINE, locataire actuelle.

Ce bail a été conclu le 5 octobre 2004 pour une période de 9 années à compter du 1er juillet 2001 pour se terminer le 30 juin 2010.

Suivant acte d’huissier du 26 mai 2010, la SCI DEL SOL a donné congé à la SARL COUP DE COEUR pour le 31 décembre 2010 avec offre de renouvellement du bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 septembre 2010, la société LA CAPELINE a accepté le principe du renouvellement du bail tout en marquant son désaccord sur le montant du loyer de renouvellement.

Par jugement avant-dire droit du 6 mars 2013, le Juge des loyers commerciaux a :

— Constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2011;

— Ordonné une expertise aux fins de rechercher d’une part, si les locaux donnés à bail constituent ou non des locaux monovalents au sens de l’article R.145-10 du Code de commerce et d’autre part, si était intervenue au cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité et ainsi fournir tous les éléments nécessaires à la détermination de la valeur locative du bail au 1er janvier 2011.

M. [X], en sa qualité d’expert, a déposé son rapport définitif le 4 avril 2014, ce dernier concluant à l’absence de monovalence et à une modification notable des facteurs de commercialité liée à la piétonnisation de la [Adresse 11] et à la mise en service du Tramway.

Par jugement du 16 septembre 2014, le Juge des loyers commerciaux a:

— Rejeté la demande de déplafonnement du loyer sur renouvellement du bail au 1er janvier 2011;

— Fixé le loyer sur renouvellement à la somme de 9.232 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2011.

La SCI DEL SOL a relevé appel de cette décision et par arrêt du 26 avril 2016, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement rendu en 1ère instance.

Le bail renouvelé est arrivé à échéance au 31 décembre 2019.

Par acte authentique du 13 juillet 2022, la société 8 COTTAGE a acquis les locaux loués à la SARL LA CAPELINE.

Le bail litigieux s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 4 janvier 2023, la société 8 COTTAGE a donné congé à sa locataire la SARL LA CAPELINE avec effet au 30 septembre 2023 et a proposé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant un nouveau loyer annuel de 30.000 euros HT et HC.

La société preneuse n’a pas fait connaître ses intentions suite à la délivrance du congé.

Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec AR le 3 février 2024, la société 8 COTTAGE a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 45.600 euros par an HT et HC à compter du 1er octobre 2023 correspondant à la valeur locative des locaux.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 29 mars 2024, la société 8 COTTAGE a attrait devant le Juge des loyers commerciaux la SARL LA CAPELINE aux fins de :

A titre principal,

— Prendre acte de l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail pour une période de 9 années entières et consécutives à compter du1er octobre 2023;

— Constater le déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023;

— Fixer à la somme de 45.600 euros annuelle HT et HC le prix du bail renouvelé;

— Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 45.600 euros à compter du 1er octobre 20123;

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert aux fins de rechercher la valeur locative des locaux à compter du 1er octobre 2023;

— Condamner la société preneuse au paiement aux intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour les loyers correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

— La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par mémoire signifié par acte de Commissaire de justice le 16 septembre 2024, la SARL LA CAPELINE demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la société 8 COTTAGE de ses demandes, fins et prétentions;

— Fixer la valeur locative des locaux pris à bail à la somme de vingt et un mille neuf cent quatre vingt dix euros annuelle HT et HC à compter du 1er octobre 2023, date de pris d’effet du bail renouvelé;

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert aux fins de déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail;

Dans le cas ou une expertise serai ordonnée,

— Débouter la société 8 COTTAGE de sa demande de loyer provisionnel de 45.600 euros pour la durée de l’instance;

— Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 21.990 euros HT et HC et taxes foncières par an, à compter du 1er octobre 2023, date de prise d’effet du bail renouvelé;

En tout état de cause sur les frais et le dépens,

— Juger n’y avoir lieu à ordonner capitalisation des intérêts aux taux légal sur les compléments de loyers arriérés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil pour les loyers correspondants à des loyers dus depuis plus d’un an;

— Condamner la société 8 COTTAGE aux entiers dépens (y compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire, si une telle mesure devait être ordonnée), ainsi qu’au règlement de la somme de 5.000 euros au titre de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par mémoire notifiée par lettre recommandée avec AR le 30 janvier 2025, la société 8 COTTAGE réitère ses demandes.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 février 2024 et mis en délibéré au 16 avril 2025, prorogé au 30 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 4 janvier 2023, la société 8 COTTAGE a donné congé à sa locataire la SARL LA CAPELINE avec effet au 30 septembre 2023 et a proposé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant un nouveau loyer annuel de 30.000 euros HT et HC.

La société preneuse n’a pas fait connaître ses intentions suite à la délivrance du congé.

Il ressort toutefois des éléments versés au débat par les parties et notamment du mémoire signifié par acte de Commissaire de justice le 16 septembre 2024 par la société preneuse que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il est donc acquis que le bail commercial du 1er janvier 2011 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années entières et consécutives.

2. Sur la fixation de la date de renouvellement du bail

L’article L.145-9 du Code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Aux termes de l’article L.145-12 alinéa 3 du Code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation entre les parties quant à la date de renouvellement du bail commercial les liant, de sorte qu’il a vocation à débuter le 1er octobre 2023.

3. Sur le montant du loyer renouvelé

Aux termes de son dernier mémoire, la société 8 COTTAGE sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 40.600 euros HT et HC par an à compter du 1er octobre 2023.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que s’agissant d’un bail ayant excédé un délai de 12 ans, les règles du plafonnement n’ont plus vocation à s’appliquer et que ce faisant, le montant du nouveau loyer doit être déterminé en référence à la valeur locative des locaux loués en application des dispositions de l’article L. 145.33 du Code de commerce. Elle verse au débat un rapport d’expertise de Mme [L] en date du 13 janvier 2025. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert.

La SARL LA CAPELINE ne conteste pas le principe du déplafonnement mais le quantum du loyer en renouvellement. Elle sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 21.990 euros HT et HC plus taxes foncières à compter du 1er octobre 2023 en vertu du rapport d’expertise rendu par Mme [E]. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert.

Au regard de l’écart conséquent existant entre les demandes des parties quant au montant du loyer renouvelé, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2023. La mission de l’expert étant précisée dans le dispositif de la présente décision.

Les frais d’expertise devront être avancés pour moitié par chacune des parties.

Concernant la fixation du loyer provisionnel, les parties ne versent à l’appui de leurs demandes aucun élément de nature à les étayer de sorte qu’en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel sera fixé durant la durée de l’instance relative à la fixation du prix à une somme égale au montant du loyer contractuel en cours fixé hors charges et hors taxes.

Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner capitalisation des intérêts aux taux légal sur les compléments de loyers arriérés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil.

4. Sur les demandes accessoires

En l’état de la mesure d’expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;

Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er octobre 2023:

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [B] [S]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.62.70.02.07

Fax : 04.93.13.94.35

Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— Visiter les lieux loués sis [Adresse 5],

— Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

— Fournir au juge tous les éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er octobre 2023 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;

ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;

iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;

iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;

v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement; l’évolution du secteur;

— Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2023 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;

— Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— Du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Fixe à 3. 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que les parties devront consigner chacune pour moitié à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision,

— Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

— Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

— Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

— Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la provision à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la première réunion, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

— Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

— Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

— Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

— Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 3 septembre 2025 à 9h30, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

Et dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport :

Dit que pendant le cours de l’instance, la SARL LA CAPELINE sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX