TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le 08/07/24

à M^e ACQUAVIVA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08/07/24

à M^e LATIMIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00304 – N° Portalis DBW3-W-B7H-246S

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [K]

né le 30 Septembre 1962 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [V]

né le 05 Novembre 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Camille LATIMIER de l’AARPI CABINET LATIMIER & BERTHELOT, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [M] épouse [V]

née le 23 Octobre 1967 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juillet 2010, Monsieur [Z] [K] a donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] un logement situé [Adresse 6], outre deux places de stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 935 euros, outre 35 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 janvier 2022 puis par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2022, Monsieur [Z] [K] a délivré à Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] un congé pour motif légitime et sérieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022, Monsieur [Z] [K] a fait citer Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin de :

Déclarer valide le congé délivré pour motif légitime et sérieux le 19 janvier 2022 ;Les condamner au paiement de la somme de 382 € au titre de l’arriéré locatif ;Les déclarer occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 31 juillet 2022 ;Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à l’issue du délai d’un mois suivant la signification de la décision et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ;Les condamner au paiement jusqu’au départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du dernier loyer charges comprises qui serait due si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, soit deux fois 981 € outre 50 € au titre des provisions sur charges, soit 2.012 € par mois depuis le 31 juillet 2022 jusqu’au jour de la remise des clés et sous déduction des versements effectués ;Les condamner au paiement de la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet de quatre renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2024.

Monsieur [Z] [K], représenté par son conseil, conteste la demande avant dire droit d’expertise demandée par les défendeurs en ce que des expertises ont déjà été diligentées et que les désordres relevant de la responsabilité du bailleur ont été réparés, à la différence de ceux relevant de la responsabilité des preneurs. Il ajoute que ces derniers ont refué de recevoir l’expert mandaté par la société LE SIS GROUPE missionné par son assureur pour une nouvelle recherche de fuite en novembre 2023 dans le cadre d’un dégât des eaux en cours depuis le mois d’octobre 2023, les parties ayant été convoquées à une prochaine expertise le 5 avril 2024.

Sur la demande visant à écarter les courriers du 31 janvier 2020, Monsieur [Z] [K] conteste l’allégation de faux soulignant que le texte de l’email adressé aux époux [V] est identique à la lettre qui leur a été envoyée, comme cela a été constaté par Me [C], commissaire de justice, précisant ne pas avoir adressé la version définitive du courrier par LRAR alors que la version définitive avait été envoyée par voie numérique, ce qui ne constitue pas selon lui d’un faux mais d’une omission matérielle.

Sur le fond, le demandeur maintient la régularité du congé délivré aux époux [V] et des motifs invoqués, à savoir l’absence de déclaration par les défendeurs à leur assureur des sinistres survenus à la suite de dégâts des eaux, les violations répétées du règlement intérieur consistant en un stockage irrégulier de matériaux et un stationnement irrégulier dans la résidence, un refus d’application de la clause d’indexation du loyer et l’existence d’impayés de loyers, l’absence de communication de l’attestation d’assurance et la réalisation de travaux sans l’accord du bailleur. Enfin, il modifie sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite désormais la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V], représentés par leur conseil, ont déposés des conclusions soutenues otalement aux termes desquelles ils sollicitent avant dire droit une expertise du logement loué et à titre principal de :

Leur donner acte du dépôt de plainte pour tentative d’escroquerie au jugement à l’encontre de M. [K] ;Ecarter des débats la pièce n°10 ;Juger que le congé délivré n’est motivé par aucun motif légitime et sérieux et qu’il est nul et non avenu ;En conséquence, le débouter de l’ensemble des demandes ;A titre subsidiaire, ordonner l’octroi de délais les plus larges possibles pour quitter les lieux ;Fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 981 € par mois hors charges et 1.031 € par mois, charges comprises ;En tout état de cause, et à titre reconventionnel, le condamner au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour violation de ses obligations contractuelles, de 42 € au titre du trop-perçu de loyer et 10.000 € au titre de la procédure abusive ;Le condamner à délivrer les quittances de loyer pour les années 2019 à 2023 sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision ;Le condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [V] soutiennent que des dégâts des eaux affectent le logement depuis 2019 et demandent la désignation d’un expert afin, principalement, de constater les désordres et d’en déterminer les causes et origines. Ils demandent également, à titre liminaire, que soit écartée la pièce n°10 en ce qu’elle serait falsifiée.

Sur le fond, ils contestent les motifs invoqués dans le congé. Ainsi, ils considèrent qu’il ne leur revenait pas de déclarer le dégât des eaux survenu en août 2019 auprès de leur assureur dans la mesure où aucun dégât n’avait été constaté dans leur logement. En tout état de cause, ils soutiennent que le bailleur ne justifie pas de ce que la cause des sinistres relève de leur responsabilité.

Par ailleurs, ils indiquent que s’ils ont pu à de rares occasions stationner leur véhicule sur des emplacements qui ne leur étaient pas attribués, ils l’ont fait avec l’autorisation préalable des détenteurs de ces emplacements. S’ils reconnaissent avoir entreposé du mobilier dans le local à vélos, ils avancent en avoir informé le bailleur.

S’agissant du motif tiré du refus d’application de la clause d’indexation du loyer, les défendeurs font valoir que l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils contestent également devoir la somme de 160 € réclamée au titre des loyers impayés.

En outre, ils soutiennent que M. [K] ne rapporte pas la preuve de ce que l’endommagement des portes intérieures du logement est de leur fait.

A titre reconventionnel, les défendeurs sollicitent notamment la condamnation du bailleur à les indemniser du préjudice résultant de la violation par ce dernier de l’obligation d’assurer au locataire la jouissance du bien loué, arguant que ce dernier procèderait à des visites impromptues et aurait usé de la force pour entrer dans leur logement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à «dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas donné acte aux défendeurs du dépôt de plainte pour tentative d’escroquerie au jugement à l’encontre de M. [K].

Sur la demande avant dire droit d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il en résulte que l’existence d’un motif légitime et l’utilité de la mesure relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que des expertises ont déjà été diligentées par les compagnies d’assurance du bailleur et des preneurs le 31 janvier 2022 et le 23 mars 2022 afin de déterminer les causes du sinistre affectant la salle d’eau et les toilettes de l’appartement occupé par les époux [V]. Une recherche de fuite avait préalablement été effectuée le 30 janvier 2020.

Le rapport d’expertise du 3 février 2022 relatif au sinistre survenu en octobre 2019 indique que la cause du sinistre consistant en une fuite sur le té de raccordement de l’évacuation privative relevant de la responsabilité du bailleur a été supprimée par un professionnel. Il relève que l’infiltration du joint d’étanchéité, cause également du sinistre, n’a pas été supprimée.

Par ailleurs, le rapport déposé le 30 mars 2022 relatif au sinistre survenu le 25 octobre 2019 fait état de ce que les origines du sinistre sont « multiples et concomitantes : fuite sur la canalisation d’évacuation non accessible des appareils sanitaires causée par un défaut d’étanchéité au droit d’un raccord (cause supprimée) infiltrations d’eau d’aspersion au travers du joint périphérique du bac à douche et rosaces, causées par la défectuosité d’étanchéité (causes supprimées), infiltrations d’eau d’aspersion au travers de la faïence murale de la douche, causé par fêlure des faïences (cause non supprimée)… ».

Par ailleurs, il est versé aux débats un courrier de la MAIF du 11 décembre 2023 adressé à Monsieur [Z] [K] indiquant avoir missionné l’entreprise LE SIS GROUPE pour réaliser une recherche de fuite au domicile des époux [V] mais que ceux-ci avaient refusé l’accès au logement.

En outre, un courrier de la société STELLIANT EXPERTISE, agissant pour le compte de la MACIF, assureur de Madame [V], en date du 6 mars 2024 convoque Monsieur [Z] [K] aux opérations dans le cadre du dégât des eaux survenu le 20 décembre 2023.

Enfin, il sera relevé que le congé délivré le 19 janvier 2022 vise plusieurs motifs tels que des « manquements au règlement de l’immeuble », une « résistance à l’application de la clause de révision du loyer et loyers impayés », « opposition à la fourniture de l’attestation d’assurance », « remplacement des portes intérieures du logement sans l’accord du propriétaire ». S’agissant du motif relatif au défaut de remise en état du logement et de déclaration de sinistre, il concerne les sinitres du 25 octobre 2019 pour lesquels les expertises évoquées ont déjà été diligentées.

Il en résulte qu’au regard de l’ensemble des éléments évoqués, il convient de rejeter la demande avant dire droit d’expertise réclamée par les époux [V] en ce qu’elle n’est pas utile à la solution du présent litige.

Sur la demande visant à écarter les courriers du 31 janvier 2020

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que celui-ci n’interdit de retenir les documents produits par les parties que si elles n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement.

Par ailleurs, l’article 286 du code de procédure civile dispose que l’inscription de faux contre un acte authentique relève de la compétence du juge saisi du principal lorsqu’elle est formée incidemment devant un tribunal judiciaire ou devant une cour d’appel. Dans les autres cas, l’inscription de faux relève de la compétence du tribunal judiciaire.

En l’espèce, les pièces contestées n’ayant pas le caractère d’un acte authentique, le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Marseille n’est pas compétent pour connaître de la demande des époux [V].

En outre, les défendeurs ayant été à même de débattre contradictoirement des documents litigieux, il convient de rejeter leur demande formée de ce chef, étant également rappelé que l’article 15 de la loi du 6 juillet 19989 n’impose pas au bailleur d’annexer au congé délivré les pièces justificatives établissant le motif allégué.

Sur la validité du congé délivré le 19 janvier 2022

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Sur la forme du congé

En l’espèce, le bail consenti le 14 juillet 2010 à Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] pour une durée de trois ans, à effet au 1er août 2010, arrivait à échéance le 31 juillet 2022 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 19 janvier 2022 a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée. Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Sur le bien-fondé du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire notamment en cas d’inexécution de l’une des obligations lui incombant.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En application des articles 1184, 1728 et 1315 du code civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

En l’espèce, les motifs du congé ont été spécifiés en ces termes : manquements au règlement de l’immeuble », une « résistance à l’application de la clause de révision du loyer et loyers impayés », « opposition à la fourniture de l’attestation d’assurance », « remplacement des portes intérieures du logement sans l’accord du propriétaire ».

Sur le défaut allégué de déclaration des sinistres

En application de l’article 7c) et de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Par ailleurs, le contrat de bail liant les parties prévoit que le preneur est tenu de « déclarer immédiatement à sa compagnie, et d’en informer conjointement le bailleur, tout sinistre ou dégradation s’étant produit dans les lieux loués quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent sous peine d’être tenu personnellement de rembourser au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour celui-ci de ce sinistre, et d’être totalement responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre ».

En l’espèce, il est constant qu’un dégât des eaux est survenu en août 2018 dans l’appartement de Mme [R] [X], situé à l’étage en dessous de celui occupé par les époux [V]. Il ressort des pièces versées qu’un constat amiable a été établi entre ces derniers et Mme [X] le 24 juin 2019 dont il ressort que la cause provient de l’appartement occupé par les défendeurs qui ne justifient pas en avoir informé le bailleur ni d’avoir déclaré le sinistre à leur assurance. Ils ne justifient pas non plus des travaux de réparation de la cause du sinistre.

Il est également constant qu’un deuxième dégât des eaux est survenu en octobre 2019 au domicile de Mme [X]. Il ressort du rapport de recherche de fuite réalisé le 30 janvier 2020 par la société AX’EAU mandatée par l’assureur de Mme [X] que les fuites proviennent d’une part d’une fuite apparente sur le Té de raccordement de la colonne commune au niveau des toilettes et d’autre part d’un défaut d’étanchéité du joint périphérique du bac à douche, du mur carrelé de la douche et des rosaces du mitigeur de la douche de l’appartement des époux [V].

Si la fuite au niveau de la colonne commune ne relève pas de la responsabilité des preneurs, tel n’est pas le cas du défaut d’étanchéité constaté au niveau du bac de douche dont l’entretien incombe à ces derniers.

Par courrier du 31 janvier 2020, le bailleur a demandé aux époux [V] de faire procéder à la réparation de la cause des désordres en remplaçant les carreaux cassés au niveau de la douche et de rénover les joints d’étanchéité. Il leur a également demandé de justifier de la déclaration du dégât des eaux auprès de leur assureur.

Par courrier du 31 janvier 2020, la compagnie d’assurance MAIF, assureur de M. [K], a informé les époux [V] des désordres leur incombant, leur rappelant les dispositions de l’annexe du décret n°87-712 concernant les réparations locatives. Par un nouveau courrier du 5 mars 2020, la MAIF a pris attache avec la société MACIF, assureur des époux [V], afin de l’informer du sinistre endommageant leur logement et de lui demander d’inviter ces derniers à supprimer la cause des désodres et de justifier des réparations. Il apparaît que le seul document émanant de l’assureur des locataires date du 3 février 2022, soit plus deux ans après le sinistre litigieux.

Il convient également de souligner que le rapport d’expertise déposé le 30 mars 2022 relatif au sinistre survenu le 25 octobre 2019 fait état de ce que les origines du sinistre résultent notamment des « infiltrations d’eau d’aspersion au travers du joint périphérique du bac à douche et rosaces, causées par la défectuosité d’étanchéité (causes supprimées), infiltrations d’eau d’aspersion au travers de la faïence murale de la douche, causé par fêlure des faïences (cause non supprimée)…». Il ne peut qu’être constaté que les causes ainsi mentionnées relèvent de la responsabilité des locataires.

Il sera rappelé que le rapport d’expertise commun du 31 janvier 2022 relatif au sinistre du mois d’octobre 2019 relève que les causes du sinistre relevant de la responsabilité des locataires, à savoir les infitrations du joint d’étanchéité, n’ont pas été supprimées.

Par ailleurs, un courrier de la MAIF -assureur de M. [K] – adressé à la MACIF – assureur des locataires – indique que ces derniers ont refusé l’accès à leur logement au bailleur et au gestionnaire du bien.

Il en résulte que Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] ont manqué à leurs obligations de preneurs en ne déclarant pas immédiatement à leur compagnie d’assurance les sinistres litigieux conformément aux dispositions du contrat de bail, retardant de ce fait la prise en charge du sinistre par les assureurs respectifs et l’évaluation des désordres, et en ne justifiant pas des réparations des causes du sinistre relevant de leur responsabilité et des désordres ainsi causés.

Sur les violations alléguées du règlement intérieur

L’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, le contrat de bail liant les parties prévoit que les locataires sont tenus de « respecter le règlement intérieur de l’immeuble et/ou le règlement de copropriété ».

En l’occurrence, le règlement intérieur prévoit en son article 12 que « chaque locataire a l’usage exclusif de la place de stationnement portant le numéro de son appartement ». Ainsi, il ressort du contrat de bail que les époux [V] bénéficient de l’usage de deux places de parking portant le numéro 4, l’une située à l’extérieur et l’autre au sous-sol de l’immeuble. Le règlement intérieur prévoit également en son article 11 que seules les bicyclettes peuvent être entreposées dans le local à vélos.

Il ressort des débats que si les défendeurs ne contestent pas avoir stationné leur véhicule immatriculé DP329VS ainsi que leur moto sur des places autres que celles qui leur sont attribuées et avoir entreposé du mobilier dans le local à vélos, le bailleur ne démontre pas suffisamment que ce non-respect a provoqué un trouble de jouissance aux autres résidents.

Sur le refus allégué d’application de la clause d’indexation du loyer

En vertu de l’article 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit que le loyer est révisé automatiquement tous les ans en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Par ailleurs, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, Monsieur [Z] [K] justifie avoir, par courriers du 12 juillet 2016, du 14 juillet 2017, 8 octobre 2018 avisé les locataires de la révision du loyer 2016, 2017 et 2018. L’action en révision du loyer a donc été faite annuellement dans les délais prescrits par l’article 17-1 précité.

En tout état de cause, la modicité de la somme de 222 € réclamée par le bailleur ne constitue pas à elle seule un motif suffisant à justifier la délivrance d’un congé.

Sur le défaut allégué de paiement des loyers

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la modicité de la somme de 160 € réclamée par le bailleur ne constitue pas à elle seul un motif suffisant à justifier la délivrance d’un congé.

Sur le défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs

En vertu de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, il ressort de l’attestation fournie par les défendeurs en date du 25 décembre 2022 qu’un contrat d’assurance habitation n° 6701260-M001 a été souscrit à effet au 1er août 2020, renouvelable par tacite reconduction au 1er avril, date de l’échéance annuelle.

Le motif tiré de la violation de cette obligation contractuelle ne saurait être considéré comme un motif légitime et sérieux.

Sur la réalisation de travaux sans l’accord du bailleur

L’article 6d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il en résulte qu’il doit être distingué entre de simples aménagements, que le locataire peut réaliser et des transformations qui lui sont interdites. En effet, le preneur ne peut changer la forme ou l’aspect de la chose louée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [K] allègue que les locataires ont remplacé les six portes intérieures du logement par des produits de qualité inférieure et de dimensions plus étroites.

Si le bailleur invoque l’article 9 du règlement intérieur de la résidence qui prescrit que les « portes et fenêtres ne peuvent être ni modifiées ni changées », il sera souligné que cette disposition concerne les les portes et fenêtres extérieures de l’immeuble et ne se rapporte pas aux aménagements intérieurs.

De leur côté, les locataires ne contestent pas avoir procédé au remplacement des portes mais allèguent que celles-ci étaient infectées par des mites. A cet égard, la photographie versée aux débats ne permet pas d’en justifier.

En tout état de cause, le bailleur ne rapporte pas la preuve que le remplacement des portes constitue une transformation des lieux au sens de l’article 6d) précité ou un changement important dans la distribution des lieux. Le motif invoqué ne pourra donc être retenu.

En conclusion, il ressort de l’ensemble des éléments évoqués que si les motifs tirés de la réalisation de travaux sans autorisation, du défaut de paiement de loyers, de refus d’application de la clause d’indexation, ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier en soi la résiliation du contrat de bail, le manquement répété des défendeurs pendant plusieurs mois, voire années, de procéder à la réparation des causes du dégât des eaux survenant de façon récurrente au niveau de l’appartement du voisin du dessous et de procéder aux diligences nécessaires auprès de leur assureur, est suffisamment grave pour justifier la validation du congé et la résiliation du bail puisque le motif du congé porte sur une obligation essentielle de ce contrat.

Il convient donc de valider le congé délivré le19 janvier 2022 à effet au 31 juillet 2022. Par suite, l’expulsion de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. En revanche, les circonstances de l’espèce ne justifient pas que cette mesure soit assortie de l’exécution provisoire. La demande de Monsieur [Z] [K] formée de ce chef sera donc rejetée. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il ressort des pièces versées par les défendeurs au soutien de leur demande que ceux-ci ne justifient pas de leurs revenus actuels puisque les justificatifs des indemnités journalières perçues par Madame [T] [V] datent pour les plus récents du mois de janvier 2023. Ils font état du versement d’indemnités journalières d’un montant mensuel de 1.200 € environ.

Par ailleurs, Monsieur [J] [V] bénéficie d’un contrat à durée indéterminée auprès de la société ASSISTANCE PROVENCE ALPES en qualité de conducteur de travaux tel qu’il résulte du contrat de travail produit, dont il sera relevé qu’il n’est pas complet et ne permet pas de connaître le montant de sa rémunération.

En outre, il sera relevé que les justificatifs des recherches de logement datent pour le plus récent du mois de mars 2023. Deux justificatifs font état d’un refus qui leur a été notifié les 17 et 22 janvier 2024 en raison de l’indisponibilité du logement.

A défaut pour les défendeurs de fournir des justificatifs actualisés de leur situation professionnelle, du montant de leur rémunération et des diligences accomplies pour trouver une solution de relogement, ils seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le titulaire des droits sur le bien dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l‘indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la clause du bail qui prévoit le versement d’une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien en cas de maintien indû dans les lieux apès la cessation di contrat de bail s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif.

En l’occurrence, à défaut pour le bailleur de justifier d’un préjudice distinct de la seule occupation de son bien par les défendeurs, l’occupation des locaux justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 981 € outre 50 € au titre des provisions sur charges. La demande de M. [K] aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 2.012 € par mois sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation du préjudice pour atteinte à la vie privée

En vertu de l’article 6b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

En l’espèce, à défaut pour les époux [V] de rapporter la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations et à la violation par ce dernier de leur vie privée et familiale, étant relevé que les attestations fournies émanent des membres de leur famille, ils seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance des quittances de loyer sous astreinte

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Conformément à ces dispositions, il sera fait droit à la demande des époux [V]. Il sera donc ordonné à Monsieur [Z] [K] de leur fournir les quittances de loyer pour les années 2019 à 2023. En revanche, les circonstances de l’espèce ne justifient pas que cette obligation soit assortie de l’astreinte.

Sur les manquements allégués aux obligations contractuelles du bailleur

En vertu de l’article 1353 alinéa 1 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si les défendeurs allèguent ne pas avoir accès au compteur d’eau individuel et au tableau électrique, les photographies produites ne permettent pas d’en attester et ne peuvent en tout état de cause être suffisantes à la démonstration du manquement allégué.

Par ailleurs, de simples allégations d’une absence d’équipements de sécurité au sein de l’immeuble sans en justifier autrement que par la mention des textes réglementaires ne saurait suffire à démontrer un manquement du bailleur aux obligations de sécurité.

De même, la seule production de photographies dont il ne peut être certifié qu’elles correspondent à la VMC installée dans la salle de bain des époux [V] ne saurait suffire à établir le dysfonctionnement du système de ventilation.

Enfin, les défendeurs ne précisent pas au titre de quelle année ils contestent la répartition des charges locatives, ne permettant pas de s’assurer de l’absence de prescription de l’action en restitution des charges récupérables indues sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. De la même façon, ils ne fournissent aucun décompte du trop-perçu de loyer et ne justifient donc pas de leur créance.

En conséquence, Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour manquements aux obligations contractuelles du bailleur.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige et la validation du congé litigieux, aucune circonstance ne pemet de caractériser un abus du droit d’agir en justice de la part de Monsieur [Z] [K]. Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce la partie défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens. Ils seront donc condamnés à lui payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande avant dire droit d’expertise et la demande de rejet de pièces de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V],

CONSTATE la validité du congé délivré le 19 janvier 2022 par Monsieur [Z] [K] à Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] relatif au bail portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] et constate que le bail a ainsi expiré le 31 juillet 2022 à minuit,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, soit la somme de 981 € outre 50 € au titre des provisions sur charges avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers à compter du 1er août 2022 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

ORDONNE à Monsieur [Z] [K] de fournir à Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] les quittances de loyer pour les années 2019 à 2023,

DEBOUTE Monsieur [Z] [K] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE