COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01561 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2UJ

du 21 Janvier 2025

N° de minute 25/00094

affaire : S.C.I. VERDEIL [X] IMMOBILIER

c/ S.A.S. NEUFTEX, dont le siège social est [Adresse 5]

Grosse délivrée

à M^e DUCRAY

Expédition délivrée

à M^e MASSAD

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Septembre 2024 déposé par commissaire de justice

A la requête de :

S.C.I. VERDEIL [X] IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marc DUCRAY, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. NEUFTEX, dont le siège social est [Adresse 5]

Prise en son établissement sis

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 1989, la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER a donné à bail commercial à la SAS NEUFTEX des locaux situés [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 75 620 francs, hors taxes et charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 27 mars 2007, un avenant a été conclu entre les parties afin de renouveler ledit bail pour une nouvelle période de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 29 202,20 euros, hors taxes et charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 2 avril 2010, les parties ont conclu un avenant au bail commercial afin de fixer le loyer annuel du 1er avril 2010 au 31 mars 2013, à la somme de 31 760,84 euros, taxes et charges en sus.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 1er octobre 2014, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS NEUFTEX.

Le 14 mai 2024, la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER a fait délivrer à la SAS NEUFTEX un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 5 et 6 septembre 2024, la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER a fait assigner la SAS NEUFTEX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande dans ses dernières conclusions de :

— constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 15 juin 2024 ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER à faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

— la condamner au paiement d’une provision de 40 740.76 euros à valoir sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation ;

— la condamner au paiement d’une provision de 10 200 euros par trimestre et d’avance à titre d’indemnité d’occupation des lieux ;

— ordonner l’indexation triennale de l’indemnité d’occupation, selon les modalités prévues au contrat de bail, sur la base de l’indice du coût de la construction ;

— lui donner acte qu’elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement et qu’il doit dit que le non-règlement du loyer en cours en sus des mensualités destinées à apurer la dette locative entraînera la résiliation du bail sans autres formalités.

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et des frais de greffe.

Elle expose que la SAS NEUFTEX est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 14 mai 2024 portant sur la somme de 20 585,94 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 15 juin 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation de 40 740.76 euros au 2 décembre 2024. Elle indique qu’elle s’en rapporte à la justice sur la demande de délais et demande en cas de mise en place de délais, que le juge précise que le non-règlement du loyer en cours en sus des mensualités destinées à apurer la dette locative entraînera la résiliation du bail sans autres formalités.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 8 juillet 2024 faisant état de mesures d’inaliénabilité décidées par le tribunal de commerce de Paris par jugement rectificatif en date du 7 avril 2016.

La SAS NEUFTEX, représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées :

A titre principal,

— dire et juger qu’elle devra rembourser la somme de 30 557,97 euros TTC, somme à parfaire, en 24 mensualités identiques au titre des loyers impayés, à compter de la date du prononcé du jugement ;

— ne pas ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— rejeter l’intégralité des autres demandes formulées par la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER ;

— en toute hypothèse, rejeter les demandes de la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle expose qu’une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à son égard le 1er octobre 2014 afin d’apurer son passif, qu’un plan de continuation été mise en place pour une durée de huit ans, afin de pérenniser la société une restructuration importante a été mise en œuvre emportant la fermeture de 15 magasins non rentables et la suppression de 106 postes et qu’elle ne conteste pas les sommes réclamées et actualisées correspondant à l’arriéré locatif. Elle ajoute être locataire depuis plus de 35 ans, que le tribunal de commerce de Paris a dans une décision du 11 juin 2021 modifié son plan de continuation afin de le prolonger trois ans de plus et fixer un nouvel échéancier, qu’elle respecte ce dernier, qu’elle a dû fermer sept magasins en 2023, doit faire face à des charges importantes, que le remboursement intégral de la dette non contestée conduirait à une paralysie immédiate de sa trésorerie et une aggravation de sa situation financière et qu’elle a besoin compte tenu de ses difficultés de délais de paiement afin de poursuivre son activité et respecter le plan de continuation fixé par le tribunal de commerce de Paris.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile VERSEIL [X] IMMOBILIER verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il est établi que la SAS NEUFLEX a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire suivant un jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 1er octobre 2014 en 2014 et que le tribunal de commerce de Paris a, dans une décision du 11 juin 2021 modifié son plan de redressement afin de le prolonger trois ans de plus pour le porter à onze ans au total.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer, a été signifié postérieurement à la requête de la société VERDEIL [X] IMMOBILIER par acte de commissaire de justice le 14 mai 2024, à la SAS NEUFTEX visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 20 375.18 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 15 juin 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 2 décembre 2024 versé aux débats, que la SAS NEUFTEX demeure redevable de la somme de 40 740.76 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

La SAS NEUFTEX ne conteste pas être débitrice de cette somme.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS NEUFTEX sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 40 740.76 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS NEUFTEX qui exploite de nombreux magasins sous l’enseigne TOTO a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par un jugement du 1er octobre 2014 et que le tribunal de commerce de Paris a dans une décision du 11 juin 2021 modifié son plan de continuation afin de le prolonger trois ans de plus, soit pour une durée de onze ans au total.

Elle est locataire des lieux depuis 35 ans et a effectué plusieurs versements au cours de l’année 2023 au titre du paiement de son loyer et de ses charges.

Elle verse aux débats un prévisionnel de trésorerie du mois de mai à décembre 2024 qui démontre qu’elle serait en mesure de respecter un échéancier concernant sa dette locative.

Dès lors, au regard des efforts fournis par la SAS NEUFTEX pour apurer son passif locatif et de l’ancienneté du bail, cette dernière sera autorisée à se libérer de sa dette locative par 24 versements mensuels de 1680 euros, le premier devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, en sus du paiement du loyer courant augmenté des charges.

La suspension des effets de la clause résolutoire sera en conséquence ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de prévoir qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours. A ce titre, la société demanderesse pourra solliciter son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait acquise au profit du bailleur, la SAS NEUFLTEX sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, d’un montant de 3394.26 euros mensuelle soit 10 182.79 euros par trimestre à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ du locataire et remise des clés avec indexation triennale.

Il n’y a pas lieu d’autoriser la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, cette dernière ne justifiant d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Il convient de préciser que la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER pourra faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au regard de la nature de l’affaire et de la situation des parties, la SAS NEUFTEX sera condamnée à payer à la société demanderesse la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais supportés en la présente instance et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 30 mars 1989, liant la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER et la SAS NEUFTEX portant sur les locaux situés [Adresse 4] a pris effet le 15 juin 2024 ;

CONDAMNONS la SAS NEUFTEX à payer à la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER à titre provisionnel, la somme de 40 740,76 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2024 inclus ;

ACCORDONS à la SAS NEUFTEX un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette de 40 740.76 euros et l’autorisons à s’acquitter de cette somme en 24 versements mensuels de 1680 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et des mois suivants avec règlement du solde lors du dernier versement ;

ORDONNONS en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivrer le 14 mai 2024 ;

PRECISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours,

ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de la SAS NEUFTEX des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

FIXONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges en cours, à la somme de 3394,26 euros soit 10 182,79 euros par trimestre avec indexation triennale sur l’indice des loyers ;

CONDAMNONS la SAS NEUFTEX au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 3394,26 euros, à la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation triennale ;

PRECISONS que la SCI VERDEIL [X] IMMOBILIER pourra faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice ;

CONDAMNONS la SAS NEUFTEX à payer à la SCI VERDEIL [X] MMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS NEUFTEX aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES