Du 12 février 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00784 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GCU

[Y] [T], [X] [M] épouse [T]

C/

[R] [H], [Q] [C] épouse [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 février 2026

JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 1] au VIETNAM

élisant domicile chez la SELARL RODRIGUEZ ET CARTRON – représentée par Maître Nicolas CARTRON, [Adresse 5]

Représenté par Maître Nicolas CARTRON (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [X] [M] épouse [T]

[Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 1] au VIETNAM

élisant domicile chez la SELARL RODRIGUEZ ET CARTRON – représentée par Maître Nicolas CARTRON, [Adresse 5]

Représentée par Maître Nicolas CARTRON (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [H]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Maître Emmanuel ABI KHALIL (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Q] [C] épouse [H]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Emmanuel ABI KHALIL (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2023, Mme [X] [T] née [M] et M. [Y] [T] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [H] née [C] et M. [R] [H], portant sur un logement meublé situé [Adresse 7] à [Localité 3] d’une superficie habitable de 320 m2 moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, outre 30 euros de provision sur charges locatives. Un état des lieux d’entrée était signé entre les parties le 15 décembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juin 2024, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] mettaient en demeure Mme [Q] [H] et M. [R] [H] de régler le dépôt de garantie et le loyer du mois de février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ont fait délivrer à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3030 euros, aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit du bail ainsi qu’un congé pour motifs sérieux et légitimes.

Par courrier en date du 12 septembre 2024, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] informaient Mme [X] [T] et M. [Y] [T] de leur départ du logement et de la remise des clés et sollicitaient le remboursement des sommes versées entre le 15 décembre 2023 et le 31 août 2024 au motif de l’absence d’un permis de louer.

Le 30 septembre 2024, Maître [I] dressait un procès-verbal de constat de la maison sise [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte délivré le 13 février 2025, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ont fait assigner Mme [Q] [H] et M. [R] [H] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :

— Recevoir l’action de Monsieur [Y] [T] et Madame [X] [T] et la dire bien fondée ;

— Condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [H] à payer à Monsieur [Y] [T] et Madame [X] [T] les sommes suivantes en réparation des préjudices associés :

o 1.030 € d’arriéré de loyer pour le mois de février impayé ;

o 1.030 € pour le loyer de septembre dû ;

o 2.439,90 € de frais d’avion aller-retour ;

o 6.011 € de réparations et remises en état matérielles de la maison ;

o 6.000 € d’immobilisation du bien à la location le temps des travaux ;

o 1.166,16 € de frais de commissaire de justice ;

o 3.000 € de préjudice moral en ce compris de dénonciation, trouble et tracas auprès de l’administration.

— Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir

— Ordonner le jeu de l’anatocisme sur ces intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [H] à payer à Monsieur [Y] [T] et Madame [X] [T] une somme de 5.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris, le cas échéant ceux d’exécution

— Dire, en tant que de besoin, y avoir lieu à exécution provisoire.

— Débouter Monsieur et Madame [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

A la suite de l’audience du 27 mai 2025, le dossier a fait l’objet de renvois à la demande des parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 9 octobre 2025 lors de laquelle un ultime renvoi a été accordé à l’audience du 11 décembre 2025.

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par leur avocat, Mme [X] [T] et M. [Y] [T], régulièrement représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs demandes initiales.

Dans leurs dernières écritures reprises à l’oral par leur avocat, Mme [Q] [H] et M. [R] [H], régulièrement représentés, sollicitent du juge de :

— DIRE les demandeurs recevables et bien fondés dans leurs demandes ;

— DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à leur payer les sommes suivantes :

—  5 441,80 € au titre des troubles de jouissance subis

—  1 000 € au titre du préjudice moral

—  232,58 € au titre du trop-perçu de loyer pour la période du 25/08/2024 au 31/08/2024

—  200 € au titre du remboursement de la facture URIA COUVERTURE du 20/11/2023 réglée par Monsieur et Madame [H] pour le compte de Monsieur et Madame [T]

—  80 € au titre du remboursement de la facture LRF du 28/11/2023 réglée par Monsieur et Madame [H] pour le compte de Monsieur et Madame [T]

— DIRE que ces sommes se compenserons avec le règlement du loyer du mois de février 2024 dû par Monsieur et Madame [H] et ramené à la somme de 309 € du fait des troubles de jouissances subis ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à payer la somme de 3 000 € à Monsieur et Madame [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Mme [Q] [H] et M. [R] [H] admettent ne pas avoir payé le loyer du mois de février 2024. Ils s’opposent néanmoins au paiement du loyer du mois de septembre 2024 et d’une partie du loyer du mois d’août 2024 faisant valoir qu’ils ont quitté les lieux le 24 août 2024 ; Concernant les frais de remise en état, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] indiquent que l’état des lieux de sortie non contradictoire a été établi cinq semaines après leur départ de sorte que les désordres ne leur sont pas imputables. Ils précisent que les traces d’humidité existaient avant leur entrée dans les lieux et que de telles traces ne peuvent apparaitre en seulement 10 mois d’occupation.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] font valoir que les bailleurs n’ont pas délivré un logement décent en ce que le chauffage était défaillant, qu’il y avait des traces d’humidité sur les murs et qu’il y avait des fuites au niveau de la toiture et des plafonds.

Par ailleurs, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] sollicitent le remboursement de la somme de 232,58 euros indiquant avoir quitté les lieux le 24 août 2024 ainsi que les sommes de 280 euros correspondant à des factures avancées par eux pour le compte des bailleurs.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

I- Sur la demande principale de Mme [X] [T] et M. [Y] [T] en condamnation :

A- Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

— Le loyer du mois de février 2024 :

Selon les articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] sollicitent le paiement de la somme de 1030 euros au titre du loyer du mois de février 2024. Il ressort des échanges de courriels entre les bailleurs et les locataires que ces derniers n’ont pas honoré le loyer du mois de février 2024. En outre, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ne contestent pas cet impayé de loyers à l’audience de sorte qu’il convient de les condamner solidairement à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 1030 euros au titre du loyer du mois de février 2024

— Le loyer du mois de septembre 2024 :

Mme [X] [T] et M. [Y] [T] sollicitent le paiement de la somme de 1030 euros au titre du loyer du mois de septembre 2024 ce qui est contesté par Mme [Q] [H] et M. [R] [H].

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15 de la loi précitée, c’est-à-dire qu’il doit être donné en respectant un délai de préavis de trois mois ou un mois en cas de préavis réduit et notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé donné par le locataire qui ne respecte pas le délai de préavis légal, produit effet pour la prochaine échéance utile. Si le locataire est à l’origine du congé, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut délivrer congés au locataire dans trois hypothèses dont l’une concernant des manquements de la part des locataires.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ont délivré un congé pour motifs sérieux et légitimes à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] pour la date du 14 décembre 2024. Il était mentionné dans le congé que « il vous est précisé que pour le cas où vous libéreriez les lieux avant la date pour laquelle le congé vous est signifié, vous ne serez redevable du loyer et des charges que pour le temps où vous aurez occupé réellement les lieux jusqu’à qu’ils soient rendus disponibles au bailleur » ;

Par lettre simple en date du 12 septembre 2024, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ont informé Mme [X] [T] et M. [Y] [T] de leur départ des lieux et mentionnent " nous adressons un double de vos clés à [Localité 4], les autres trousseaux étant à [Localité 5] ".

Maître [I] dans son procès-verbal de constat réalisé le 30 septembre 2024 indique " un jeu de clés a donc été laissé à mon étude ; les autres clés ont été laissées sur place dans la pièce principale sur la cheminée. Après vérification par ma cliente du nombre de clés ainsi que des bips pour l’alarme et le portail électrique, ma requérante confirme que la restitution des clés et des bips est conforme ". Le commissaire de justice indique également que Mme [T] lui a déclaré que les clés du logement ont été restituées à l’étude le 19 septembre 2024.

Il ressort de l’attestation de M. [L] [F], voisin, que Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ont procédé au déménagement le week-end du 15 septembre 2024.

Mme [Q] [H] et M. [R] [H] produisent un bon de réservation d’un véhicule de déménagement auprès de la société LECLERC pour la date du 24 août 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que si Mme [Q] [H] et M. [R] [H] font valoir qu’ils ont réellement quitté les lieux le 24 août 2024, ils échouent à rapporter la preuve de ce départ à cette date, la production du bon de réservation d’un véhicule de déménagement étant insuffisante, ils ont pu déménager une partie de leur affaire à cette date ou alors annuler postérieurement cette réservation. En outre, le loyer et les charges sont dues jusqu’à ce que les lieux soient de nouveau accessibles aux propriétaires ce qui implique la remise des clés. Or, il ressort des pièces produites que les clés n’ont pas été remises à l’étude avant le 12 septembre 2024, date à laquelle les locataires écrivent le courrier informant les propriétaires de leur départ et de la remise des clés.

S’il est dommageable que le commissaire de justice n’ait pas précisé la date exacte de remise des clés en son étude dans le procès-verbal de constat, il est certain que les clés n’ont pas été remises avant le courrier écrit par les locataires le 12 septembre 2024.

Il convient donc de condamner Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] le loyer et les charges jusqu’au 12 septembre 2024 inclus soit la somme de 398,76 euros (387,12 euros de loyer et 11,64 euros de charges).

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 1428,76 euros au titre de l’arriéré locatif assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

B- Sur la demande au titre des frais d’avion :

Mme [X] [T] et M. [Y] [T] sollicitent le remboursement du prix du billet d’avion entre le VIETNAM et la FRANCE au motif que les manquements des locataires ont eu pour conséquence de contraindre Mme [T] de quitter le Vietnam pour rentrer en France.

Cependant, il ne peut être mis à la charge de Mme [Q] [H] et M. [R] [H] le prix du billet d’avion des requérants dès lors que ces derniers ne rapportent pas la preuve d’une faute des locataires en lien de causalité avec ce préjudice. En effet, les bailleurs ont fait le choix de louer leur bien immobilier tout en vivant à l’étranger et sans pour autant mandater une agence immobilière ce qui peut légitimement engendré des allers/retours pour régler certaines problématiques liées à la location du bien.

Il convient donc de débouter Mme [X] [T] et M. [Y] [T] de cette demande.

C- Sur la demande au titre de la remise en état du logement (réparations et immobilisation):

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », ce qui comprend notamment la vétusté.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

«  c) le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; "

Durant le bail, le locataire doit ainsi entretenir la chose louée et effectuer les réparations locatives qui s’imposent.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 donne une définition de la vétusté et indique que les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. La vétusté y est notamment définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Le locataire doit ainsi restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps. Aussi, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de relever que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour lui de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l’évaluation est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

A titre liminaire, il convient de préciser qu’au regard de la contradiction des nombreuses attestations produites de la part des deux parties, il n’y a pas lieu de les prendre en compte, chaque partie ayant, semble-t-il sollicité leurs proches pour obtenir des attestations en leur faveur ce qui remet en cause l’impartialité de ces dernières.

En l’espèce, s’agissant des travaux de peinture, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] font valoir que les locataires n’ont pas mis en marche la ventilation de sorte que les murs portent traces d’humidité et que les peintures sont à refaire, ils produisent un devis d’un montant de 4002,40 euros. En défense, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] font valoir que les traces d’humidité sur les murs existaient déjà lors de leur entrée dans la maison, qu’ils l’ont signalés auprès des bailleurs et que l’apparition de ces traces ne peuvent leur être imputée alors qu’ils n’ont joui du bien que pour une durée de 10 mois.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée : pour la salle à manger, « traces d’humidité sur le mur mitoyen de la cuisine », « traces noires de salpêtre » ;

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 que :

— le rez de chaussée : « murs, état d’usage, je note toutefois des traces jaunâtres sous les ouvertures sur l’extérieur liées à l’humidité. Je constate également des traces d’infiltration au niveau du plafond près de l’entrée. La peinture est cloquée » ;

— la pièce principale : « murs : peints en blanc, état d’usage. Je note toutefois des impacts d’humidité à gauche de l’ouverture vers la cuisine » ; plafond : “bois avec des traces de moisissure sur certaines poutres "

— la véranda : “murs peints, état d’usage mis à part des points d’humidité avec moisissure sous les étagères et au niveau du mur qui donne sur l’espace cagibi arrière.”

— Salle d’eau : « murs : peints en blanc, à l’état d’usage mis à part là encore au niveau des ouvertures sur l’extérieur où le mur est piqué par l’humidité et avec des traces de moisissures ».

— Chambre, dressing : des traces d’humidité sur les murs.

— Escalier vers l’étage : murs : peinture cloquée près des marches.

— Dernière pièce de l’étage : « aux murs je constate des auréoles jaunâtres notamment entre les deux ouvertures sur l’extérieur et sur le pourtour desdites ouvertures ».

Ainsi, en comparant l’état des lieux d’entrée contradictoire et le procès-verbal de constat du commissaire de justice établi le 30 septembre 2024 soit environ 2 semaines après le départ des locataires, de nombreuses traces sur les murs liées à l’humidité sont apparues et les murs sont qualifiés d’état d’usage alors qu’ils étaient en bon état voire très bon état lors de l’état des lieux d’entrée à l’exception du mur mitoyen de la cuisine qui était inscrit comme en mauvais état du fait de traces d’humidité.

Par SMS le 22 février 2024, M. [T] reconnait l’existence d’humidité dans la maison et indique la nécessité de faire des feux de cheminée, le chauffage en place ne permettant pas de sécher l’humidité s’infiltrant dans les pierres. Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ne produisent néanmoins aucune pièce de nature à démontrer que dès la prise des lieux ils avaient alerté leurs locataires de la problématique d’humidité et de la nécessité de faire des feux de cheminée et de laisser la ventilation activée.

Ainsi, il est apporté la preuve que durant le bail de location, les murs ont été détériorés par l’humidité entrainant des traces de moisissures et des cloques alors que les bailleurs avaient fait repeindre la quasi-totalité des murs de la maison. Ces désordres ne peuvent pas être mis entièrement à la charge des locataires dès lors qu’ils n’ont pas été informés dès le début du bail de la nécessité d’effectuer certaines diligences pour éviter l’apparition de ces traces d’humidité, il ne ressort d’aucune pièce que Mme [X] [T] et M. [Y] [T] aient formellement alertés les locataires de la problématique d’humidité et de la nécessité de faire tourner la VMC et de faire des feux dans la cheminée. Cependant, il était attendu des locataires lors de l’apparition des traces d’humidité qui ne sont pas apparues brutalement de faire le nécessaire pour éviter l’amplification de l’humidité sur les murs et a minima de mettre en route la VMC ce qui ne semble pas avoir été le cas puisque le commissaire de justice constate que le système de ventilation était coupé lors de son passage dans le logement.

Il convient par conséquent, de mettre à la charge de Mme [Q] [H] et M. [R] [H] 60% des frais de peinture soit la somme de 2401,44 euros TTC sur la base du devis de la société LA TOUCHE DE PEINTURE.

S’agissant des frais de ménage, il est mentionné dans le procès-verbal de constat : dans le hall d’entrée « vitrages sales », pour la cuisine équipée, elle présente des traces de saleté, le réfrigérateur a été laissé fermé et il y a une odeur « nauséabonde qui s’en dégage, le four est sale, la hotte est encrassée, » de manière générale, dans la cuisine il y a un défaut de nettoyage ". Quelques traces de saleté dans la véranda ;Traces de saleté sur le sol de la salle de bain, calcaire sur la robinetterie. Les locataires ont donc manqué à leur obligation de laisser le logement dans un état satisfaisant de propreté et des frais de ménage seront mis à leur charge.

Par ailleurs, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ne contestent pas devoir payer des frais de ménage mais sollicitent qu’ils soient réduits à la somme de 450 euros eu égards à l’avantage fiscal. Il convient en effet de constater que le devis de la société de nettoyage SHIVA précise que le prix total de l’intervention est de 450 euros TTC après avantage fiscal.

Il convient donc de condamner Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer les frais de ménage d’un montant de 450 euros TTC.

S’agissant de la remise en état du jardin, l’état des lieux ne mentionnait aucun désordre particulier. A l’inverse, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que " je constate l’existence de quelques mauvaises herbes. Je constate que la végétation n’est pas taillée (…) je constate que les treillis sont tombés avec le poids de la végétation non taillée. (…) herbe non taillée. (…) toujours au niveau de la piscine, je constate que le store est plein de feuilles comme il en appert des clichés photographiques. Du feuillage est également existant dans la piscine qui n’a pas été nettoyée ni entretenue. Les haies en limite de propriété ne sont pas taillées ".

En défense, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] font valoir que la végétation a poussé après leur départ des lieux et que l’absence d’entretien ne peut pas leur être imputée. Or, le procès-verbal de constat du commissaire de justice a été effectué le 30 septembre 2024 alors que Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ont quitté les lieux le 12 septembre 2024, ils étaient donc tenus de l’entretien des extérieurs jusqu’à cette date et il ne peut être retenu que l’état de l’extérieur se soit ainsi détérioré uniquement sur la période du 12 septembre et du 30 septembre 2024. Les constatations et les photographies démontrent l’absence d’entretien des parties extérieures par les locataires bien en amont de leur départ de la maison.

Ainsi, il convient de mettre à la charge de Mme [Q] [H] et M. [R] [H] le cout de la remise en état du jardin soit la somme de 1109,25 euros TTC.

S’agissant de la somme réclamée par les requérants au titre de l’immobilisation du bien durant les travaux de remise en état, aucune pièce n’est produite permettant d’évaluer le préjudice d’immobilisation de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 3960,69 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

D- Sur les frais de commissaire de justice

En l’espèce, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ont été contraint, face aux impayés de loyers, de faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer et un congé pour motifs sérieux et légitimes pour un montant total de 266,16 euros (138,79 +127,37).

Concernant le procès-verbal de constat, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ont été contraints de faire appel à un commissaire de justice dès lors que Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ont indiqué dans leur courrier du 12 septembre 2024 que « vous vous douterez bien que, eu égard à la situation et aux faits relatés, l’état des lieux sortant de votre habitation n’est pas envisageable » et ont remis les clés à l’étude. Le coût du procès-verbal de constat d’un montant de 900 euros TTC sera donc mis à la charge de Mme [Q] [H] et M. [R] [H].

Il convient donc de condamner solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 1166,16 euros TTC.

E- Sur le préjudice moral

Mme [X] [T] et M. [Y] [T] invoquent un préjudice moral lié aux manquements des locataires qui auraient engendrés pour eux des tracas outre la procédure administrative relative au permis de louer. Or, les requérants échouent à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice moral lié à la procédure administrative, cette dernière s’étant soldée rapidement comme en atteste le courrier de la ville de [Localité 6] le 14 novembre 2024 mais aussi lié aux manquements des locataires distincts de la réparation des désordres et du paiement des loyers impayés.

Il convient donc de rejeter cette demande.

F- Sur l’anatocisme :

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il st constant que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Ainsi, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II- Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Q] [H] et M. [R] [H] :

A- Sur le trouble de jouissance :

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; "

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit :

«  1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. "

L’article 3 du décret précité dispose que :

«  Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ".

En l’espèce, il ressort des échanges de SMS entre les bailleurs et les locataires les 12 janvier 2024, 20 février 2024 et 22 février 2024, que les époux [H] se sont plaints d’un dysfonctionnement du chauffage et qu’après l’intervention d’un technicien, le problème a perduré. Aucune pièce démontrant la persistance de la problématique n’a été versée par Mme [Q] [H] et M. [R] [H] après le 22 février 2024. Il convient par ailleurs de noter que la maison était équipée d’une cheminée permettant, en cas de dysfonctionnement du système de chauffage de chauffer une partie de la maison. Ainsi, il convient de retenir un trouble de jouissance pour défaut de chauffage durant le mois de janvier et février 2024 et de l’évaluer à 50% du montant du loyer sur ces deux mois soit la somme de 1030 euros.

S’agissant de l’humidité et des fuites, aucun élément produit ne permet de retenir un trouble de jouissance d’autant que les traces d’humidité sont en partie liées au manque de diligences des locataires de mettre en marche la VMC et de faire des feux de cheminée.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [X] [T] et M. [Y] [T] à payer à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] la somme de 1030 euros au titre du préjudice de jouissance.

B- Sur le préjudice moral

Mme [Q] [H] et M. [R] [H] ne versent au débat aucune pièce permettant de caractériser un préjudice moral. Il convient de les débouter de cette demande.

C- Sur le remboursement du trop-perçu de loyers du mois d’août 2024

En l’espèce, conformément aux développements ci-dessus, il convient de rejeter cette demande.

D- Sur le remboursement des factures

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre Mme [X] [T] et M. [Y] [T] et Mme [Q] [H] et M. [R] [H] que ces derniers ont honoré les factures de la société URIA COUVERTURE d’un montant de 200 euros TTC et celle de la société LRF pour le ramonage de la cheminée pour un montant de 80 euros les 20 et 28 novembre 2023 et qu’il était donc envisagé que ces sommes soient déduites des loyers. Par ailleurs, Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ne contestent pas dans leurs conclusions et leurs observations orales devoir rembourser le montant de ces factures.

Ainsi, il convient de condamner Mme [X] [T] et M. [Y] [T] à payer à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] la somme de 280 euros.

III- Sur les autres demandes

A- Sur la compensation des sommes :

En vertu des articles 1347 et suivants du code civil, il convient d’ordonner la compensation des sommes dues par les époux [T] aux époux [H] et celles dues par les époux [H] aux époux [T].

B- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] seront condamnés aux entiers dépens.

C- Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [Q] [H] et M. [R] [H] qui supportant les dépens, seront condamnés à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

D- Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 1428,76 euros au titre de l’arriéré locatif assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 3960,69 euros au titre des réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 1166,16 euros au titre des frais du commissaire de justice ;

CONDAMNE Mme [X] [T] et M. [Y] [T] à payer à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] la somme de 280 euros au titre des factures acquittées ;

CONDAMNE Mme [X] [T] et M. [Y] [T] à payer à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] la somme de 1030 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à payer à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la compensation des sommes dues par Mme [X] [T] et M. [Y] [T] à Mme [Q] [H] et M. [R] [H] et celles dues par Mme [Q] [H] et M. [R] [H] à Mme [X] [T] et M. [Y] [T] ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Mme [X] [T] et M. [Y] [T] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE Mme [Q] [H] et M. [R] [H] de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LACADRE-GREFFIERE, LE JUGE,