COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 07 Avril 2025

N° RG 24/03254 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4GH

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR

[S]

Copie délivrée

à M^e VOISIN

MONCHO

le

DEMANDERESSE:

La société civile JEROL dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [L] [D] épouse [Y]

[Adresse 2]

assistée par son curateur l’Association ATIAM dont le siège social est sis [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2021 à effet à la même date, la SCI JEROL a donné à bail à Madame [L] [D], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée 2ème droite sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 675 euros et d’une provision sur les charges de 5 euros par mois soit un total mensuel de 680 euros.

Madame [L] [D] épouse [Y] a été placée sous curatelle aménagée, par jugement du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de [Localité 11] du 31 octobre 2023, pendant une durée de 60 mois et l’association ATIAM désignée en qualité de curateur pour gérer cette mesure de protection.

Le 18 novembre 2022, la SCI JEROL a fait signifier à Madame [L] [D] épouse [Y] un congé pour motifs sérieux et légitimes pour le 6 mai 2024 puis par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, une sommation de quitter les lieux et une sommation de payer la somme de 6 225,60 euros.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SCI JEROL a fait assigner Madame [L] [D] épouse [Y] et son curateur l’association ATIAM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 15 heures, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1217 du code civil, en validation du congé et en expulsion.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 11 février 2025 à 14 heures,

À l’audience,

La SCI JEROL, représentée, se réfère à ses conclusions n°1 déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

À titre principal :

— juger que Madame [L] [D] épouse [Y] s’est maintenue dans les lieux après les effets du congé qui lui a été délivré,

— prononcer en conséquence l’expulsion de Madame [L] [D] épouse [Y] et de tous occupants se trouvant de son chef dans l’appartement sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique,

À titre subsidiaire :

— juger que Madame [L] [D] épouse [Y] ne règle pas son loyer, obligation essentielle de son contrat,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [L] [D] épouse [Y],

— prononcer l’expulsion de Madame [L] [D] épouse [Y] et de tous occupants se trouvant de son chef dans l’appartement sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique,

En toutes hypothèses :

— débouter Madame [L] [D] épouse [Y] de ses demandes,

— condamner Madame [L] [D] épouse [Y] au paiement de la somme de 5 741,26 euros représentant les sommes dues au 26 juin 2024,

— autoriser la SCI JEROL si les meubles de la locataire sont sans valeur à les places dans un garde meuble aux frais avancés de celle-ci,

— supprimer le délai de deux mois aux fins d’expulsion,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale à ce qu’aurait dû être le loyer à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, montant qui s’élève à ce jour à la somme de 745,95 euros,

— condamner en tant que besoin Madame [L] [D] épouse [Y] au paiement de ladite indemnité d’occupation,

— condamner Madame [L] [D] épouse [Y] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ceux compris le coût des sommations.

Madame [L] [D] épouse [Y] et l’association ATIAM, représentées, se réfèrent à leurs conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles elles demandent, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article L. 421-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

À titre principal :

— prononcer la nullité du congé pour motif sérieux et légitimes du 18 novembre 2022,

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire :

— octroyer à Madame [L] [D] épouse [Y], assistée de son curateur, les plus larges délais pour quitter le logement,

— ordonner la suspension de toutes mesures d’exécution forcée,

En tout état de cause :

— octroyer à Madame [L] [D] épouse [Y], assistée de l’ATIAM, les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative,

— ordonner le maintien du bail durant les délais accordés,

— débouter la SCI JEROL de ses plus amples demandes,

— écarter l’exécution provisoire,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

La SCI JEROL se prévaut d’un congé pour motifs sérieux et légitimes du 18 novembre 2022 afin de solliciter l’expulsion de la locataire, lequel est motivé par la vente de l’entier immeuble dans le cadre d’une opération de construction de logement destinée à créer du logement locatif social.

En défense, la locataire soulève la nullité du congé en faisant valoir que le congé s’apparente en réalité à un congé pour vendre et non en un congé pour motif légitime et sérieux. Elle fait valoir que le bailleur n’apporte aucun élément venant justifier de la réalité du projet de vente ou de la vente du bien concerné et en conclut que le congé n’est ni sérieux ni légitime. En réponse à ce moyen de défense, la SCI JEROL prétend qu’un congé pour démolition ou rénovation est constamment admis en jurisprudence et que la réalité du projet est établie d’une part par la promesse de vente et d’autre part par le permis de construire, nécessitant la libération des lieux loués.

En l’espèce, la SCI JEROL produit aux débats une promesse unilatérale de vente en date du 20 janvier 2022 au bénéfice de la société BOUYGUES IMMOBILIER aux termes de laquelle il est conféré à cette dernière la faculté d’acquérir l’ensemble des lots de la copropriété édifiée sur le terrain située [Adresse 4] à [Adresse 12] 06300 cadastrée n°[Cadastre 5] section IW dont la SCI JEROL est propriétaire.

Il est précisé par ailleurs :

— en page 3 paragraphe « EXPOSE » que le bénéficiaire (société BOUYGUES IMMOBILIERS) envisage la réalisation d’une opération de construction ayant pour assiette cadastrale les parcelles cadastrées n°[Cadastre 5] section IW objet des présentes et n°[Cadastre 9] et [Cadastre 6] section IW ayant fait l’objet d’une promesse de vente le 14 juin 2021, modifié par avenant du 21 décembre 2021,

— en page 11 paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES » que la promesse est consentie notamment sous les conditions suspensives suivantes :

— que ne soient pas exercés par le preneur en place, s’il en existe un, par la commune, par tout organisme ou tout autre personne pouvant en bénéficier, les droits de préemption pouvant résulter des dispositions légales ou conventionnelles,

— d’obtention d’un permis de construire exprès valant autorisation de démolir les constructions existantes par le bénéficiaire (la société BOUYGES IMMOBILIER) et qu’il devra justifier auprès du promettant (la SCI JEROL) du dépôt d’un dossier de demande de permis de construire et ce au plus tard le 30 avril 2022, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente,

— que des protocoles d’accord de résiliation de chacun des baux d’habitation et de libération des lieux soient régularisés entre le promettant (la SCI JEROL) et chacun des locataires au plus tard le 30 septembre 2022.

Il en résulte que le motif réel de délivrance du congé réside bien dans la décision de vendre l’immeuble dans sa globalité dans lequel se situe l’appartement donné à bail. La SCI JEROL aurait ainsi dû délivrer à la locataire un congé pour vendre respectant les prescriptions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, ce cas de figure étant strictement encadré notamment par l’octroi d’un droit de préemption au profit du locataire, ce qui a nécessairement fait grief à Madame [L] [D] épouse [Y].

Il sera par ailleurs relevé qu’il n’est nullement justifié du récépissé du dépôt d’un dossier de demande de permis de construire par la société BOUYGUES IMMOBILIER ni même de congés similaires délivrés à d’autres locataires de l’ensemble immobilier attestant de la réalité du projet. En outre, les pages 7 à 10 de la promesse de vente sont manquantes et le restant du document ne permet pas de vérifier si un délai de levée d’option pour l’acheteur a été stipulé.

Il convient en conséquence de déclarer nul et de nul effet le congé pour motif légitime et sérieux du 18 novembre 2022.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI JEROL sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements de la locataire à son obligation de payer le loyer, caractérisés depuis le mois de février 2024. Cependant, elle ne produit pas comme prescrit par le texte susvisé la preuve qu’elle a bien dénoncé son assignation à la Préfecture des Alpes-Maritimes. Dans ces conditions, sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail, fondée sur des impayés locatifs, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI JEROL réclame le paiement d’arriérés locatifs s’élevant à 5 741,26 euros et produit un décompte locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus. Madame [L] [D] épouse [Y] ne conteste pas être redevable de cette somme admettant avoir rencontré des difficultés financières.

Madame [L] [D] épouse [Y] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI JEROL la somme de 5 741,26 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juin 2024 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [L] [D] épouse [Y] sollicite des délais de paiement les plus larges sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, il convient d’appliquer les dispositions du code civil dans la mesure où le présent bail n’est pas résilié par effet de la clause résolutoire contenu au contrat.

À l’appuie de sa demande, elle produit aux débats un budget prévisionnel par mois faisant état d’une allocation adulte handicapé de 1 016 euros et de charges s’élevant à 98,28 euros ainsi que son avis d’impôt sur les revenus 2023 (d’un montant nul). Si ces éléments révèlent qu’elle se trouve dans une situation de précarité financièrement il est également observé que dans ces conditions l’octroi de délai de paiement, même pendant la durée maximale de deux ans, ne permettrait pas l’apurement de la dette et serait dès lors nettement préjudiciable au bailleur.

Madame [L] [D] épouse [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [D] épouse [Y] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à payer à la SCI JEROL une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour motif légitime et sérieux du 18 novembre 2022 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [L] [D] épouse [Y] à payer à la SCI JEROL la somme de 5 741,26 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juin 2024 inclus ;

DÉBOUTE Madame [L] [D] épouse [Y] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [L] [D] épouse [Y] à payer à la SCI JEROL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [D] épouse [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection