COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [C], [M] [C] née [F], [G] [C] c/ Syndic. de copro. [Adresse 3]

N° 25/

Du 21 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00920 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PR2Q

Grosse délivrée à

M^e Edith FARAUT

expédition délivrée à

la SELARL GHM AVOCATS

le 21 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Août 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [C]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [M] [C] née [F]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [G] [C]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE à l’enseigne FORIMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [C] et Mme [M] [F] épouse [C] sont usufruitiers indivis à concurrence de 49,54% pour le compte de leur communauté et Mme [G] [C] est nue-propriétaire indivise à concurrence de 49,54% et pleine propriétaire à concurrence de 50,46% des 1/5ème indivis du lot n°50 et de la pleine propriété du lot n°49 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] et administré par son syndic en exercice la société République immobilière société nouvelle.

M. [O] [C] et Mme [M] [F] épouse [C] sont usufruitiers indivis à concurrence de 45,30% pour le compte de leur communauté et Mme [G] [C] nue-propriétaire indivise à concurrence de 45,30% et pleine propriétaire à concurrence de 54,70% des 1/5ème indivis du lot n°50 et de la pleine propriété du lot n°47 au sein de la même copropriété.

Une assemblée générale s’est réunie le 20 décembre 2023. Lors de celle-ci, a notamment été adoptée la résolution n°10 visant à l’adoption du projet de règlement de copropriété prévoyant notamment que « la location meublée de très courte durée de moins d’une semaine est strictement interdite dans la copropriété et ce sous quelque forme que ce soit ».

Par acte du 6 mars 2024, M. [O] [C], Mme [M] [F] épouse [C] et Mme [G] [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 et, subsidiairement, que soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété prise en exécution de la résolution n°10 précitée ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils fondent leur demande sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Ils soutiennent qu’en l’absence de règlement de copropriété, ils ne subissaient aucune limite à la jouissance de leurs lots.

Ils indiquent que l’acte d’achat du lot n°47 précise que le bien est actuellement à usage de meublé touristique, ce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer. Ils en concluent que l’assemblée générale ne pouvait interdire l’exercice d’un droit acquis et exercé jusqu’alors sans la moindre restriction.

Ils estiment que la résolution contestée est nulle puisque non adoptée à l’unanimité.

Subsidiairement, ils sollicitent que la clause contestée du règlement de copropriété soit réputée non écrite sur le fondement des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. Ils rappellent le fait que la destination de l’immeuble n’a jamais souffert d’une restriction quelconque. Ils considèrent que l’interdiction de la location meublée de moins d’une semaine constitue une restriction non justifiée par la destination d’un immeuble qui abrite notamment des cabinets d’avocats, une crèche, un syndic, des médecins, un marchand et un service de la ville de [Localité 8] qui créent des inconvénients plus importants.

Aucunes conclusions n’ont été communiquées par M. [O] [C], Mme [M] [F] épouse [C] et Mme [G] [C] postérieurement à leur assignation.

Dans ses dernières écritures notifiées le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 8] conclut au débouté et sollicite la condamnation solidaire de M. [O] [C], Mme [M] [F] épouse [C] et Mme [G] [C] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose vouloir se mettre en conformité avec les dispositions légales en établissant un règlement de copropriété et un état descriptif de division, aucun de ces éléments n’ayant été régularisés depuis la création de la copropriété.

Il considère que l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 envisage la présente hypothèse de l’établissement du règlement de copropriété postérieurement à la création de la copropriété.

Il estime que la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix suffit pour l’établissement de celui-ci. Il en conclut que la résolution contestée est régulière.

Il ajoute qu’aucun règlement de copropriété n’ayant été formalisé, aucune modalité de jouissance n’a pu fixer les droits des copropriétaires auparavant. Il souligne que les consorts [C] ne communiquent pas aux débats la copie de l’autorisation de la mairie, laquelle doit être annexée à leur titre de propriété, permettant l’usage de leur lot n°47 en tant que meublé touristique. Il s’interroge sur le caractère transférable et/ou cessible d’une telle autorisation qui, si elle existe, avait été délivrée à Mme [U] [E], ancienne propriétaire des biens acquis par les demandeurs. Il mentionne qu’à cette époque, la ville de [Localité 8] adoptait une position ouvertement opposée à la mise en location meublée touristique des appartements.

Il rappelle que les dispositions applicables prévoyaient qu’à défaut de stipulation expresse du règlement de copropriété, le copropriétaire qui souhaitait mettre en location touristique son appartement devait obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il estime que l’autorisation de la mairie lui est inopposable puisque les titres de copropriété ne peuvent consentir des droits qui n’ont pas été autorisés par une assemblée générale ou un règlement de copropriété.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023.

Aux termes de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Ce texte prévoit également que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente du 9 décembre 2020 qu’aucun règlement de copropriété n’a été dressé afin de régir l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5], ce que les parties ne contestent pas.

C’est la raison pour laquelle la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 avait pour objet d’adopter un projet de règlement de copropriété prévoyant notamment que « la location meublée de très courte durée de moins d’une semaine est strictement interdite dans la copropriété et ce sous quelque forme que ce soit ».

Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés totalisant 8.881/10.000ème.

Or, il ressort de l’arrêté municipal du 2 octobre 2019 que Mme [W] [E], précédente propriétaire des lots appartenant désormais aux consorts [C], a été autorisée à changer l’usage du lot n°47 situé [Adresse 5], local d’habitation, en meublé touristique à titre réel et définitif, l’autorisation étant attachée au local objet de la demande de changement d’usage.

L’acte de vente du lot n°47 précise que « tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve » (page 4).

Il est également indiqué au paragraphe « Changement d’usage – Information » que :

« Le vendeur déclare avoir modifié l’usage du bien objet des présentes. Le lot numéro 47 était initialement à usage d’habitation et par suite d’une demande de changement d’usage faite par le vendeur, le bien est désormais à usage de meublé touristique à titre réel et définitif ainsi qu’il résulte d’une décision du Maire de [Localité 8] en date du 2 octobre 2019 dont une copie est demeurée annexée aux présentes » (page 18).

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires ne saurait porter atteinte aux droits acquis par certains copropriétaires, la notion de droits acquis n’a de signification, dans le régime de la copropriété, que dans la mesure où ces droits existent non pas au profit de l’ensemble des propriétaires et de manière égalitaire mais seulement de l’un ou de certains d’entre eux, en vertu du règlement de copropriété ou d’une décision antérieure du syndicat.

En effet, l’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose bien qu’une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ne peut être imposée à un copropriétaire.

En l’absence de règlement de copropriété établi antérieurement à l’assemblée générale litigieuse, les modalités de jouissance des parties privatives n’ont pas été déterminées.

Dès lors, les droits acquis par les consorts [C] du fait de l’arrêté municipal du 2 octobre 2019 autorisant l’usage en meublé touristique du lot n°47 ne sont donc pas opposables au syndicat des copropriétaires.

En outre, les décisions concernant l’établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix si bien que le vote de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 n’exigeait pas l’unanimité et la résolution n°10 ne peut être annulée sur le fondement d’une méconnaissance de la majorité requise par la loi.

Par conséquent, les consorts [C] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 qui a valablement été adoptée à la majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande subsidiaire de voire réputée non écrite la clause du règlement de copropriété qui serait éventuellement prise en exécution de la résolution n°10.

Aux termes de l’article 8 I- de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 43 alinéa 1er de la même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Il ressort de l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 que la modification prévue au d) du présent article, concernant l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

En l’espèce, en l’absence d’établissement d’un règlement de copropriété antérieurement à l’assemblée générale litigieuse, la destination de l’immeuble situé [Adresse 5] n’a pas été déterminée.

En effet, celle-ci est définie par le règlement de copropriété en considération de la nature de l’immeuble, de son implantation, de ses éléments d’équipement et de ses services collectifs, mais également par toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires susceptibles d’en modifier l’économie.

L’exercice de toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale n’est donc pas interdit.

Dès lors, la condition prévue par l’article 26 alinéa 6 précité n’est pas remplie.

Surabondamment, in concreto, l’immeuble situé [Adresse 5] accueille notamment, outre les locaux d’habitation, des cabinets d’avocats, une crèche, un syndic, des médecins, un marchand et un service de la ville de [Localité 8]. La destination de l’immeuble apparaît donc mixte, ce qui n’est pas en soi contraire à la location meublée de très courte durée.

Par conséquent, la clause du règlement de copropriété stipulant que « la location meublée de très courte durée de moins d’une semaine est strictement interdite dans la copropriété et ce sous quelque forme que ce soit » et qui constitue une restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l’immeuble sera réputée non écrite.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REPUTE non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que « la location meublée de très courte durée de moins d’une semaine est strictement interdite dans la copropriété et ce sous quelque forme que ce soit » ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à payer aux consorts [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT