COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/04415 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCOI

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Copie délivrée

à SCI ADAMS

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [4] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet TABONI dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. ADAM’S dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Mme [M] [X], gérante munie d’un Kbis

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Sophia TAKLANTI, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ADAM’S est propriétaire des lots n°45 (cave) et 63 (appartement) au sein de la copropriété "[4]" située [Adresse 1].

Par acte extra-judiciaire en date du 13 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires "[4]", représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, a fait assigner la SCI ADAM’S devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 20 mars 2025 à 14 heures 15.

Après un renvoi contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires "[4]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance en actualisant sa dette à la hausse, à la somme de 4.380,07 euros correspondant à l’arriéré de charges et les provisions exigibles.

La SCI ADAM’S quant à elle, représentée par son représentant légal, a reconnu le principe de sa dette tout en contestant son montant, indiquant qu’un paiement d’un montant de 2.500 euros en 2024 n’aurait pas été pris en compte dans les décomptes. En tout état de cause, elle précise avoir mis en place un échéancier avec le syndicat de copropriétaire d’un montant de 540 euros par mois, qu’elle demande de poursuivre.

L’affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.380,07 euros, se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 23 avril 2025 établi le 19 mai 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires "[4]" verse aux débats :

L’avis de mutation en date du 20 juin 2022, démontrant que La SCI ADAM’S est propriétaire des lots n°45 (cave) et 63 (appartement) au sein de la copropriété "[4]" située [Adresse 1] ;un relevé de compte actualisé au 19 mai 2025 ;les décomptes des charges et appels de fonds du 01 avril 2023 au 31 octobre 2024 ;l’état des dépenses du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 05 octobre 2022, 20 septembre 2023 et 23 septembre 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 31 mars 2026 ; une mise en demeure portant sur la somme de 2.484,4 euros, en date du 24 septembre 2024 (accusé de réception joint).

La SCI ADAM’S ne conteste pas le principe de la dette mais en conteste le montant. En effet, elle précise avoir effectué courant 2024 un paiement de la somme de 2.500 euros, non pris en compte dans le décompte fourni. Elle produit au soutien de ses prétentions, la capture écran d’un virement effectué le 16 février 2024 via une application web d’un montant de 2.500 euros dont l’objet est « WEB TABONI SCI Adams ». Le demandeur conteste qu’un tel paiement ait été réceptionné. Or, il doit être relevé que rien ne permet d’identifier précisément le compte bancaire émetteur et le compte bancaire destinataire. Ce paiement ne pourra dès lors pas être pris en considération.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires "[4]" précise dans son décompte que trois paiements sont intervenus en date des 21 octobre 2024, 20 mars 2025 et 23 avril 2025 pour la somme totale de 2.080 euros, lesquels ont été « affectés aux dettes les plus anciennes ». En effet, le demandeur produit un jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 juin 2024 ayant condamné la SCI ADAM’S à verser au syndicat des copropriétaires "[4]" la somme de 4.877,38 euros au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 05 février 2024, ainsi qu’à la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts.

Aussi, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que La SCI ADAM’S n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues à compter du 1er février 2024 pour un montant de 4.380,07 euros au 23 avril 2025 comprenant les appels de fonds jusqu’au 30 juin 2025. Cette somme comprend notamment les frais suivants :

24/09/2024 : Frais de mise en demeure : 21,6 euros24/09/2024 : Courrier AR : 6,91 euros31/10/2024 : Mise en contentieux : 120 euros14/11/2024 : SORRENTINO – Assignation ADAM’S : 206,71 euros

Or, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais correspondant à la mise en contentieux, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. Par ailleurs, les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens et y seront donc intégrés.

En l’espèce, il apparaît donc que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI ADAM’S, la somme de 28,51 euros correspondant aux frais de mise en demeure justifiés. Le surplus sera déduit.

Il convient en conséquence de condamner la SCI ADAM’S au paiement de la somme de 4.053,36 euros, au titre des charges dues et non échues, jusqu’au 30 juin 2025, eu égard au vote du budget prévisionnel lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2024, selon décompte arrêté au 23 avril 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires "[4]" sollicite la condamnation du défendeur à la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant la résistance abusive de la SCI ADAM’S qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis son acquisition. Il est en effet produit une décision du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 juin 2024 ayant condamné la SCI ADAM’S au titre de son arriéré de charges de copropriété à compter de l’achat du bien immobilier, démontrant que les incidents de paiement se sont répétés sur une longue période et dans des proportions significatives.

Ainsi, compte tenu de la carence répétée de la SCI ADAM’S dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiementSelon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI ADAM’S propose un plan d’apurement de sa dette d’un montant de 540 euros par mois et sa représentante légale, indique avoir rencontré des difficultés personnelles, dont elle ne justifie cependant pas. Il ressort en revanche du décompte transmis par le demandeur que trois paiements pour la somme totale de 2.080 euros ont été perçus entre le 21 octobre 2024 et le 23 avril 2025, démontrant sa volonté d’apurer la dette. Toutefois, il convient de relever qu’en l’état de la précédente condamnation et des ressources déclarées de la gérante de la SCI ADAM’S, cette dernière ne sera pas en capacité de verser une somme supplémentaire pour régler sa nouvelle dette en sus des charges courantes.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI ADAM’S de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ADAM’S qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI ADAM’S à payer au syndicat des copropriétaires "[4]", représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 1.000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ADAM’S à verser au syndicat des copropriétaires "[4]", représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 4.053,36 euros, au titre des charges dues et non échues, jusqu’au 30 juin 2025, selon décompte arrêté au 23 avril 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI ADAM’S à verser au syndicat des copropriétaires "[4]", représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI ADAM’S de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI ADAM’S à verser au syndicat des copropriétaires "[4]", représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ADAM’S aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La Présidente