COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [Z] [E] [V] [X]

N° 26/367

Du 04 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/00943 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QI6N

Grosse délivrée à :

M^e Jean-marc COHEN

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier .

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », sis [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [Z] [E] [T]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] est propriétaire des lots n°32, 53 et 72 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 5] et administré par son syndic en exercice la société Cabinet Central Gestion.

Par lettre du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a mis en demeure Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] de lui payer la somme de 7.591,90 euros de charges de copropriété dues au 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait assigner Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement de la somme de 8.563,77 euros de charges de copropriété arrêtées au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 5 janvier 2026 et signifiées à Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sollicite le paiement des sommes suivantes :

12.434,74 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, capitalisés annuellement,5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, « en ce compris les frais de mise en demeure, de relance et de dossier à avocat ».

Il expose que le solde débiteur de Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] a augmenté depuis la délivrance de l’assignation si bien qu’il a actualisé le montant de sa créance.

Il fait valoir que toutes les démarches amiables entreprises sont demeurées vaines et que Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] n’a pris aucune disposition pour apurer son arriéré de charges.

Il rappelle que les charges échues au titre d’exercices ayant fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale ne peuvent être contestées et que les appels de fonds, s’agissant d’avances de trésorerie permanentes en vertu de la loi, doivent être payés quelles que soient les contestations. Il indique que les comptes des années 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice en cours ont été approuvés par l’assemblée générale.

Il précise que la dette de Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] représente près de 1/7ème du budget annuel si bien que sa carence menace l’équilibre financier de la copropriété.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et produit les procès-verbaux d’assemblées générales portant approbation des comptes au titre des exercices pour lesquels Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] reste débitrice de sa quote-part de charges.

Il rappelle qu’en vertu des articles 35, 36 et 63 du décret du 17 mars 1967, les charges réclamées par le syndic sont immédiatement exigibles à compter de l’approbation des comptes et les sommes dues à ce titre portent intérêt à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant par le syndic.

Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à sa charge et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait enfin valoir que la résistance abusive et injustifiée de Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Il relate que cette dernière n’a payé aucune charge de copropriété en 2023, a uniquement versé la somme de 60 euros en 2024, et n’a procédé à aucun paiement en 2025. Il souligne que Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] et un autre copropriétaire sont les seuls dont le compte est actuellement débiteur et dont la dette représente environ 20% du budget prévisionnel.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 6 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 prorogé au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il n’est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

— le relevé de propriété démontrant que Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] est propriétaire des lots de copropriété n°32, 53 et 72,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 novembre 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2021,

— approuvant le budget prévisionnel des exercice 2022 et 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2023,

— approuvant le budget prévisionnel ajusté pour l’exercice 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026,

— l’état des dépenses de l’exercice clos le 31 décembre 2023,

— l’état financier après répartition au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2024,

— le compte de gestion au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— le budget pour l’exercice 2024,

— le grand livre partiel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025,

— les appels de provisions adressés à Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U],

— une mise en demeure de payer les charges de copropriété adressée le 21 janvier 2025 à Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] pour la somme principale de 7.591,90 euros due au 12 décembre 2024,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 8.563,77 euros au 1er janvier 2025,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 12.434,74 au 1er janvier 2026.

Toutefois, ce solde débiteur de 12.434,74 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros le 29 juillet 2024,des frais de « relance après mise en demeure-charges impayées » d’un montant de 60 euros le 20 septembre 2024,des frais de « dossier remis à l’avocat » d’un montant de 150 euros le 12 décembre 2024,

le tout pour un montant total de 246 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, la somme de 36 euros a été imputée au débit du compte de copropriété de Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] le 29 juillet 2024 au titre des frais d’une mise en demeure alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne produit aucune lettre qui aurait été adressée à cette dernière à cette date. Cette somme est donc injustifiée.

En outre, les frais correspondants à la remise du dossier à l’avocat entraient dans la mission de gestion courante du syndic qui ne rapporte pas la preuve de leur caractère inhabituel ni que ceux-ci se traduisent une diligence réelle si bien que ces frais n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur le fondement de ces principes, seul le montant d’une mise en demeure d’un montant de 60 euros sera retenu comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 12.248,74 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, que Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 4 mars 2025, qui sera capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] n’a plus réglé aucune somme au titre de ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2023, excepté la somme de 60 euros versée le 31 août 2024 manifestement insuffisante pour apurer sa dette ou démontrer sa bonne foi.

Or, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement sa contribution aux charges, Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Par conséquent, Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 12.248,74 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à [Localité 5] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [L] [V] [X] épouse [W] [U] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT