COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [V], [S] [V], [M] [V], [E] [T], [F] [A] épouse [T] c/ Société LES ETOILES D’AZUR

MINUTE N° 25/

Du 07 Janvier 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTZC

Par jugement en date du sept Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Novembre 2025,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Isabelle LECROCQ

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEURS:

Madame [H] [V] venant aux droits de Mme [Y] [T] décédée

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier MUL de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Madame [S] [V] venant aux droits de Mme [Y] [T] décédée

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier MUL de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Monsieur [M] [V] venant aux droits de Mme [Y] [T] décédée

[Adresse 16]

[Localité 8]

représenté par Maître Olivier MUL de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Monsieur [E] [T]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représenté par Maître Olivier MUL de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Madame [F] [A] épouse [T]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier MUL de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DEFENDERESSE:

Société LES ETOILES D’AZUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

**************************

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous-seing privé en date du 22 juin 2001, les Consorts [K] et les Consorts [T] ont donné à bail commercial à la société DU BEX aux droits de laquelle sont ensuite venues la société MARBELLA, puis les sociétés LES ETOILES D’AZUR (suite à une cession de fonds de commerce en date du 12 février 2021 faisant suite au jugement du Tribunal de commerce de Nice arrêtant un plan de cession de la société HOTEL MARBELLA en date du 16 décembre 2020), un immeuble hôtelier sis [Adresse 3] à Nice.

Le dit bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 2001 pour se terminer le 30 juin 2010.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 7 mars 2014, le preneur a fait délivrer aux bailleurs une demande de renouvellement de bail. En raison du silence gardé par les bailleurs le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 30 septembre 2022, les bailleurs ont délivré à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2023 moyennant un loyer de 45.000 euros.

Par LRAR du 21 février 2023, la société preneuse a informé les bailleurs qu’elle acceptait le principe du renouvellement aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, tout en refusant l’augmentation du loyer proposée.

Selon mémoire préalable notifié par LRAR le 26 mars 2025, les Consorts [K] et [T] demandent au Juge des loyers commerciaux de :

— Fixer à la somme de 45.000 euros HT et HC le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la notification du mémoire, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées;

— Fixer à la somme de 70.000 euros HT et HC le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter de la date de notification du présent mémoire, toutes les autres conditions charges et clauses du bail restant inchangées;

— Ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière;

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R-145-30 du Code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme de 40.000 euros;

— Commettre tel expert,

— Maintenir l’exécution provisoire;

— Condamner tout succombant aux dépens.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 16 juillet 2025, les Consorts [K] et les Consorts [T] ont assigné la société LES ETOILES D’AZUR devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de :

— Fixer à la somme de 45.000 euros HT et HC le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 26 mars 2025, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées;

— Fixer à la somme de 70.000 euros HT et HC le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 26 mars 2025, toutes les autres conditions charges et clauses du bail restant inchangées;

— La condamner au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière devant eux-mêmes être capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du même code;

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’expertise;

— Commetre tel expert;

En tout état de cause,

— La condamner à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance comprenant notament les frais d’expertise;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société preneuse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 septembre et mis en délibéré au 5 novembre 2025 et prorogé au 07 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 145-10 du Code de Commerce “Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée”

En application de ce texte, le prix du bail des locaux monovalents est exclu de la règle du plafonnement, et doit être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée, s’il en existe, et à défaut il doit être égal à la valeur locative

En l’espèce, le caractère monovalent des locaux à usage d’hôtel n’est pas contesté ni contestable, s’agissant d’un hôtel.

Le loyer doit donc être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages de la profession, et non en fonction de la variation indiciaire.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 31 mars 2023

mais s’opposent sur le montant du loyer.

Les demandeurs à l’instance se fondent sur un rapport d’expertise non contradictoire pour solliciter la réévaluation du loyer commercial. La société preneuse n’a pas conclu.

En l’état du dossier, force est de considérer que la présente juridiction ne possède pas, d’éléments suffisants pour apprécier ladite valeur locative sur laquelle les parties sont en désaccord.

En conséquence, il apparaît nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire contradictoire.

A ce titre, il sera fait application par l’expert de la méthode dite rénovée, établie en 2016, pour tenir compte notamment des évolutions du métier de l’hôtellerie, en raison de l’accroissement des modes de réservation par Internet, et du développement des centrales de réservation, avec versement de commissions par les hôtels aux intermédiaires, et application de tarifs flexibles ne correspondant plus à la grille tarifaire affichée par l’hôtelier.

Cette méthode rénovée consiste à calculer la valeur locative:

— à partir du chiffre d’affaires “ praticable “, en multipliant le nombre de chambres par le prix moyen annuel de location de chambres pour des hôtels de même catégorie, puis à appliquer au résultat obtenu un taux d’occupation moyen des trois dernières années pour des hôtels de même catégorie, puis à appliquer un taux sur recettes selon la nouvelle grille,

— à pratiquer, ensuite, sur la valeur locative ainsi obtenue des abattements pour tenir compte des travaux d’amélioration effectués aux seuls frais de l’exploitant ou des travaux hôteliers relevant des articles L 311-1 et suivants du code du tourisme (sous réserves du respect par le locataire du formalisme exigé par l’article L 311-2 du code du tourisme) ou de l’éventuelle mise à la charge du preneur, par le bail, de la taxe foncière,

— et, enfin à rajouter à la valeur locative “hébergement” ainsi obtenue les recettes annexes, calculées avec des taux différenciés, selon qu’elles ont pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant.

Les frais d’expertise seront avancés par le demandeur qui a intérêt à l’exécution de la mesure d’instruction.

Conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

Toutes les autres demandes seront réservées.

4. Sur les demandes accessoires

En l’état de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, avant-dire-droit, prononcé par mise à disposition au greffe,

Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 22 juin 2001, à compter du 31 mars 2023 , pour une durée de 9 ans,

Dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel,

Vu le caractère monovalent des locaux, à usage d’hôtel.

Ordonne avant-dire-droit sur le montant de la valeur locative, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, une expertise judiciaire et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.62.70.02.07

Fax : 04.93.13.94.35

Mèl : [Courriel 15]

Avec pour mission de :

1) – Se rendre sur les lieux litigieux à sis à [Adresse 17], les visiter, les décrire et fournir des photographies à l’appui de ses constatations

2) – Fournir à la présente juridiction tous éléments permettant d’estimer la valeur locative de ces locaux, à la date de renouvellement du bail notamment en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée ainsi que des critères édictés par l’article L 145-33 du code de commerce, selon la nouvelle méthode hôtelière rénovée;

3) – En tout état de cause, et à titre de simple renseignement, calculer le loyer sur renouvellement en fonction de la variation indiciaire.

Dit que les Consorts [K] et [T], devront consigner à la régie du tribunal judiciaire de Nice avant le 09 mars 2026 la somme de 4000 euros soit 800 euros chacun, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sous peine de caducité de la désignation de l’expert,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place,

Dit que, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé de contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire,

Dit que l’expert devra communiquer aux parties un prérapport les informant du résultat de ses investigations et répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsqu’elles sont écrites les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.”

Accorde à l’expert pour le dépôt de son rapport au greffe avant le 07 septembre 2026 sauf à nous rendre compte que sa mission est devenue sans objet, notamment si les parties venaient à se concilier entre elles,

Dit qu’en ces de refus ou d’empêchement du technicien commis, il sera procédé à son remplacement par le juge chargé du contrôle des expertises,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ,

Dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, le dossier sera rappelée à l’audience du 07 octobre 2026 à 09 h 30 et que la présente mention vaudra avis par le greffe aux avocats tel que prévu par l’article R145.31 du code de commerce,

Réserve toutes les autres demandes,

En foi de quoi la juge des loyers commerciaux a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX