COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société RACINE c/ Société JEAN CHARLES

MINUTE N° 26/

Du 03 Juin 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/00013 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4BG

Par jugement en date du trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juin 2026,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Frédéric ENTREMONT

M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Société RACINE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, M^e Frédéric ENTREMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Société JEAN CHARLES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

******************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 1999, la société RACINE a donné à bail commercial à la SA JEAN CHARLES, divers locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2], comprenant un premier local situé au rez de chaussée et une second situé au niveau inférieur.

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du18 septembre 2007, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2008 pour se terminer le 31 mars 2017.

Par acte du 13 février 2017, le bailleur a notifié au preneur son refus de renouvellement du bail avec offre d’indémnité d’éviction.

Par ordonnance du 22 juin 2017, le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Nice a ordonné une expertise confiée à [C] [T] avec pour mission de fournir au Tribunal des éléments propres à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. L’expert commis a déposé son rapport le 29 mai 2018.

Par acte d’huissier du 24 juillet 2018, le bailleur a saisi le juge du fond aux fins de valider son refus de renouvellement du bail et voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 447.000 euros, les indemnités accessoires à concurrence de 122.160 euros et l’indemnité d’occupation à 160.700 euros par an, hors charge et hors taxe.

Par acte de d’huissier du 8 février 2019, le preneur a assigné le bailleur devant la Tribunal judiciaire de Nice aux mêmes fins mais à concurrence de sommes différentes.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 13 décembre 2019.

Par jugement du 31 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Nice a validé le refus de renouvellement et a fixé à la somme de 8.266 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2017 et condamné le bailleur à payer diverses sommes au titre de l’indemnité d’éviction.

Par acte du 9 novembre 2022, le bailleur a notifié au preneur son droit de repentir réitéré par acte du 8 novembre 2023, et a consenti au renouvellement du loyer pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 163.500 euros hors taxes et hors charges.

Le 5 décembre 2023, la société preneuse a interjeté appel du jugement rendu le 31 octobre 2022.

Par ordonnance du 7 mai 2025, la Cour d’appel a ordonné la radiation du rôle de l’affaire.

Par courrier daté du 31 octobre 2025, la société JEAN CHARLES a sollicité le rétablissement de l’affaire.

Par acte du 22 avril 2024, la société JEAN CHARLES a fait assigner la société RACINE devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir notamment :

— ordonner le sursis a statuer dans l’attente de la décision à venir de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence;

— à titre subsidiaire, déclarer la société RACINE irrecevable à solliciter un reliquat de l’indemnité d’occupation due par le locataire, prononcer la nullité du commandement de payer.

Par jugement du 26 juin 2025, le Juge de l’exécution a débouté la société JEAN CHARLES de l’ensemble de ses demandes, validé les et cantonné les effets du commandement de payer aux fins de saisie vendte du 21 février 2024 à la somme totale de 293.874, 10 euros due au 8 novembre 2022.

La société JEAN CHARLES a interjeté appel de cette décision .

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le montant la société RACINE a adressé par lettre recommandée avec AR du 29 février 2024, à la société JEAN CHARLES un mémoire aux fins de fixer le nouveau loyer à la somme de 163.500 euros HT et HC par an à compter du 9 novembre 2022.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 24 juin 2024, la société RACINE a saisi le Juge des loyers commerciaux aux fins de voir :

— Fixer à 163.500 euros HT et HC annuel, outre les charges et conditions prévues au bail, le montant du loyer dû, à compter du 9 novembre 2022, par la société JEAN CHARLES ;

— La condamner au paiement des intérêts aux taux légal sur la somme , correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû et ce à compter du 9 novembre 2022 et jusqu’à parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

A titre subsidiaire,

— Désigner tel expert aux fins de l’évaluation du loyer renouvelé;

— Fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 163.500 euros HT et HC;

— Condamner la société JEAN CHARLES au paiment de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures signifiées par LRAR le 5 février 2026, la société RACINE réitère ses demandes.

Dans ses dernières écritures la société JEAN CHARLES demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Juger n’y avoir lieu à un quelconque déplafonnement du loyer du bail renouvelé;

— Débouter la société RACINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 9 novembre 2022 selon la variation indiciaire à la somme annuelle de 62.512, 64 euros HC et HT;

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions, à l’assignation.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2026 et mise en délibéré au 6 mai 2026 et prorogé au 03 Juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Il s’évince des éléments versés au débat que :

Par acte du 9 novembre 2022, le bailleur a notifié au preneur son droit de repentir réitéré par acte du 8 novembre 2023, et a consenti au renouvellement du loyer pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 163.500 euros hors taxes et hors charges.

Il est donc acquis que le bail du 22 mars 1999 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

2. Sur la fixation de la date de renouvellement du bail

L’article L.145-9 du Code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Aux termes de l’article L.145-12 alinéa 3 du Code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation entre les parties quant à la date de renouvellement du bail commercial les liant, de sorte qu’il a vocation à débuter le 9 novembre 2022.

3. Sur le montant du loyer renouvelé et le rejet du déplafonnement

En application de l’article R.145-3 du Code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Aux termes de l’article R.145-8 du Code de commerce, " […] Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. […] ".

Ainsi, des travaux, modifiant en cours de bail les caractéristiques du local, peuvent constituer un motif de déplafonnement, à condition d’être notables et d’être intervenus au cours du bail expiré.

Il convient cependant de distinguer selon si :

— les travaux sont des travaux modifiant les caractéristiques des locaux, relevant de l’article R.145-3 du code de commerce ET ayant fait accession au bailleur, auquel cas ils peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement par le bailleur lors du renouvellement qui suit leur réalisation,

— OU les travaux sont des travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ET ayant fait accession au bailleur, auquel cas ils ne peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du deuxième renouvellement qui suit la date de leur réalisation.

Enfin, la clause d’accession stipulée au bail commercial (clause n°7) précise que les travaux réalisés par le preneur deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail, sauf demande de remise en état.

La société RACINE invoque, au titre de la modification des caractéristiques des locaux, des travaux consistant en la création d’un accès à un étage supérieur et l’extension de la surface d’exploitation.

Il s’évince toutefois des pièces produites que ces travaux ont été réalisés par le preneur dans des locaux dont il est par ailleurs propriétaire. Dès lors, n’étant pas inclus dans l’assiette du bail liant les parties, ces aménagements ne sauraient affecter les caractéristiques propres des locaux loués.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé en 2018 par [C] [T] que si l’aménagement du premier étage procure un confort d’exploitation, l’intérêt commercial du fond réside essentiellement dans le niveai plain-pied, bénéficiant d’une vitrine et du passage de la clientèle, le premier étage présentant un intérêt limité.

Il s’ensuit dès lors que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des caractéristiques du local loué justifiant le déplafonnement du loyer.

La société RACINE développe en outre de longs moyens sur les critères de fixation de la valeur locative de marché auxquels la société JEAN CHARLES répond en invoquant l’absene de facteurs locaux de commercialité.

Il doit toutefois être relevé que ces développements sont sans incidence dès lors que le principe même du déplafonnement a été rejeté. Il doit par ailleurs être rappelé qu’en l’absence de motif légal de déplafonnement, seule la règle du plafonnement indiciaire a vocation à s’appliquer.

Dès lors, il n’ y a pas lieu de trancher la question de la valeur locative théorique des locaux pris à bail, ni même d’examinerl’évolution de la commercialité du secteur, ces arguments étant neutralisés par le maintien du plafond légal.

4. Sur la fixation du loyer plafonné

Il est constant que le loyer doit être fixé selon la variation indiciaire intervenue entre la prise d’effet du précédent bail (1er avril 2008) et la date du renouvellement (9 novembre 2022).

La société JEAN CHARLES propose un calcul aboutissant à la somme annuelle de 62.512,64 euros HT et HC, montant qui correspond à l’application des indices sur la période de prolongation. Cette évaluation n’étant pas subsidiairement contestée par le bailleur dans son calcul, il convient de retenir ce montant.

La société RACINE succombant à la procédure sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société JEAN CHARLES, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société RACINE et la société JEAN CHARLES à compter du 9 novembre 2022,

Déboute la société RACINE, de sa demande déplafonnement du loyer renouvelé,

Fixe en conséquence le montant du loyer renouvelé selon la variation indiciaire à la somme de 62.512, 64 euros HT et HC,

Condamne la société RACINE à payer à la société JEAN CHARLES la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société RACINE aux dépens,

Rejette le surplus des demanddes,

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX