Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e HELOU MICHEL

1 EXP M^e GANASSI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/379

N° RG 24/02061 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PUGK

DEMANDERESSE :

S.D.C. LE CANEOPOLE représentée par son syndic en exercice, la SAS AGEFIM CONSULTANTS, dont le siège est sis 34 traverse de la Paoute à 06130 GRASSE, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège

11/13 rue de l’industrie

06110 LE CANNET

représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. A3V

7 Rue Wauthier

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

représentée par Maître Mélanie GANASSI de la SELARL LORENZI GANASSI AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 15 mai 2025 ;

A l’audience publique du 01 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL A3V est copropriétaire au sein de l’immeuble LE CANEOPOLE sis 11/13 rue de l’industrie à LE CANNET (06110), pour posséder plusieurs lots, sous les deux numéros de comptes propriétaire 60057-20018 et 60057-20030.

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE a fait assigner, par acte signifié le 5 avril 2024, la SARL A3V devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« Constater que le compte de charges de la SARL A3V présente un solde débiteur à hauteur de 3.555,05 € sur le n° propriétaire 60057-20018, et 16.593,19 € sur le n° propriétaire 60057-20030, arrêtés au 1er janvier 2024 ;

Condamner la SARL A3V au paiement de la somme de 20.148,24 €, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

Dire et juger que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE a été obligé d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de la SARL A3V ;

Condamner la SARL A3V au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts dus en application de l’article 1231-6 du Code Civil ;

Condamner la SARL A3V au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’huissier et de recouvrement. ».

*****

Suivant conclusions en défense notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, la SARL A3V sollicite du Tribunal de :

CONSTATER que les arriérés de charge de copropriété de la société A3V ont été régularisés pour ses deux comptes propriétaires et qu’à ce titre le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE ne détient aucune créance à l’encontre de la société A3V ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE de sa demande de condamnation de la société A3V à lui verser la somme de 20.148,24 euros, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE de sa demande de condamnation de la société A3V à la prise en charge des frais engagés pour faire valoir ses droits ;

JUGER que les frais de l’assignation d’un montant de 240 euros devront être répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à rembourser à la société A3V le trop-perçu au titre des frais de l’assignation d’un montant de 240 euros ;

JUGER que les frais de mise en demeure d’un montant de 102 euros devront être répartis entre tous les copropriétaires sauf la société A3V au prorata des tantièmes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à verser à la société A3V la somme de 102 euros relative aux frais de mise en demeure indument perçus ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE de sa demande de condamnation de la société A3V à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à verser à la société A3V la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE de sa demande de condamnation de la société A3V à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à verser à la société A3V la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Mélanie GANASSI.

*****

La clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

Le 30 août 2025, le conseil du demandeur a déposé son dossier de plaidoiries en précisant ne plus avoir eu d’instruction de la part de la copropriété et se dessaisir du dossier.

A l’issue de l’audience du 1er septembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 3 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

*****

MOTIFS :

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE, au soutien de sa demande de condamnation, verse notamment les pièces ci-dessous énumérées :

un relevé de propriété,des appels de fonds du 30/11/2023, du 05/12/2023, 15/12/2023, 17/03/2023, 19/06/2023, 20/09/2023, 18/12/2023, 08/02/2023, un décompte débiteur du 01/01/2023 au 11/01/2024 portant sur le compte 0360057413020030,un décompte débiteur du 01/01/2023 au 29/02/2024 portant sur le compte 0360057413020018,une mise en demeure du 23/08/2023, une mise en demeure du 12/07/2023, une mise en demeure du 28/11/2023, un contrat de syndic,le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 octobre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

En défense, la SARL AV3 explique que, consécutivement au décès du gérant de la SARL A3V, la SELARL AJRS a été désignée administrateur provisoire de cette société par ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Versailles du 18 octobre 2023.

Elle précise qu’après réception de la mise en demeure du syndic exigeant le paiement des charges impayées, la SELARL AJRS lui a expliqué que, compte tenu de la succession complexe en cours, la SARL A3V ne disposait pas des fonds pour faire face aux appels de charges mais qu’une vente de plusieurs lots était en cours et allait permettre sous quelques mois de régulariser les arriérés.

Il est ajouté que :

après réalisation de la vente, en mai 2024, le notaire de la SARL A3V en a déduit la somme de 6.077,70 euros au titre des charges dues ;le syndic AGEFIM a adressé au notaire une opposition sur le solde au titre des arriérés de charges pour un montant de 16.673,87 euros, cette somme ayant alors également été déduite de la vente et conservée par le notaire aux fins de restitution ;ainsi, la somme de 22.751,57 euros a été séquestrée chez le notaire, soit plus que le montant principal réclamé au titre de l’assignation ;les sommes séquestrées ont été libérées et, au 1er juillet 2024, les deux comptes propriétaires de la SARL A3V présentaient un solde créditeur ;à compter de cette date, LE CANEOPOLE semble avoir changé de syndic et celui-ci, alors que le règlement des charges dues avait été effectué, n’a pas répondu aux sollicitations de la SARL A3V et a maintenu la présente procédure.

A l’appui de ses prétentions, la SARL A3V produit aux débats les pièces suivantes :

une ordonnance rendue par le Président du Tribunal de commerce de Versailles en date du 18 octobre 2023, désignant la SELARL AJRS représentée par Maître [W] [P] en qualité d’administrateur provisoire de la SARL A3V, un courriel de la SELARL AJRS au syndic AGEFIM en date du 11 janvier 2024, un courriel de la SELARL AJRS au syndic AGEFIM en date du 14 février 2024, un décompte vendeur dressé par notaire le 15 mai 2024, une opposition sur vente du syndic AGEFIM au notaire en date du 25 mai 2024, deux décomptes débiteurs en date du 15 octobre 2024 portant sur les comptes numéros 030015600104 et 030015600106, un courriel de la SELARL AJRS du 15 octobre 2024 au syndic Cabinet CGCI, un courriel du syndic Cabinet CGCI à la SELARL AJRS du 15 octobre 2024,une fiche de compte de la SARL A3V dressée par la SELARL AJRS, arrêtée au 14 novembre 2024.

Le Tribunal relève que, sur le décompte vendeur dressé par notaire le 15 mai 2024 adressé à la SARL A3V, la somme de 6.077,70 euros a été retenue sur le prix de vente au titre des « Frais et charges dus au syndic ».

En outre, sur l’opposition sur vente adressée ensuite le 27 mai 2024 par le syndic AGEFIM CONSULTANTS au notaire, le solde restant dû réclamé s’élève à la somme de 16.673,87 euros.

Le 15 octobre 2024, le syndic CGCI CANNES a écrit à la société AJRS que « Nous avons saisis vos 2 virements sur les comptes indiqués sur vos avis :

Soit 1173.63 € sur le compte N°030015600106, ce montant correspondait au solde au 01/07/24, […]

Les 4690.60 € ont été comptabilisés sur le compte 030015600104, ce montant correspondait au solde de ce compte au 01/07/24, »

Les deux décomptes susvisés, adressés le 15 octobre 2024, font d’ailleurs apparaître que les soldes sont nuls au 1er janvier 2024.

Ainsi, la SARL A3V établit que la dette dont le paiement est sollicité dans l’assignation de la présente instance a été entièrement réglée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE sera débouté de sa demande de condamnation de la SARL A3V au paiement de la somme de 20.148,24 euros (3.555,05 euros sur le n° propriétaire 60057-20018, et 16.593,19 euros sur le n° propriétaire 60057-20030) arrêtés au 1er janvier 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE requiert la condamnation de la SARL A3V au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, arguant du fait que sa défaillance cause un préjudice certain à la copropriété.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par la SARL A3V.

Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi de la débitrice, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL A3V pour procédure abusive :

La SARL A3V sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à lui verser la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, en invoquant les dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile lequel dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

A cette fin, elle argue du fait que malgré la situation successorale complexe dans laquelle elle était impliquée, dument expliquée au syndic, dès le mois de mai 2024, la somme de 22.751,57 euros était séquestrée chez son notaire, soit plus que le montant principal réclamé au titre de l’assignation.

La SARL A3V ajoute qu’entre la réception de l’assignation et le 1er juillet 2024, elle a versé à son créancier une somme de 30.620,83 euros pour procéder à la régularisation des charges impayées et aujourd’hui elle n’a plus aucune dette envers lui, pour autant le syndicat s’est obstiné à maintenir son action.

Au vu de ces éléments :

Au visa de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

L’exercice d’une action ou d’une défense en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si une partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l’intention de nuire peut se manifester au travers d’affirmations mensongères, d’accusations malveillantes, d’insinuations tendancieuses et non fondées ou de procédés vexatoires.

Toutefois, en l’espèce, la SARL A3V n’apporte la preuve ni d’un abus du droit d’agir, ni d’une faute caractérisée, ni d’accusations malveillantes pouvant justifier l’application de ce texte.

Il convient en conséquence de débouter la SARL A3V de sa demande d’indemnisation.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Tribunal rappelle que sont considérés comme des dépens les frais afférents aux instances, actes et procédures d’exécution limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SARL A3V a soldé sa dette auprès du syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE postérieurement à la signification de l’acte introductif d’instance.

En conséquence, la SARL A3V sera condamnée aux entiers dépens, exclusion faite des frais d’huissier et de recouvrement, cette demande étant imprécise.

Sur la demande de remboursement des frais d’assignation et de mise en demeure :

La SARL A3V sollicite du Tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à lui rembourser le trop-perçu au titre des frais de l’assignation d’un montant de 240 euros et la somme de 102 euros relative aux frais de mise en demeure.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la SARL A3V a soldé sa dette auprès du syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE postérieurement à l’envoi de la mise en demeure et de la signification de l’acte introductif d’instance.

En conséquence, la SARL A3V sera déboutée de ces chefs de demande.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL A3V a soldé sa dette auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CANEOPOLE postérieurement à la signification de l’acte introductif d’instance.

En conséquence, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CANEOPOLE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE de sa demande de condamnation de la SARL A3V au paiement de la somme de 20.148,24 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE de sa demande de condamnation de la SARL A3V à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL A3V de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE la SARL A3V de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à lui rembourser les frais de l’assignation d’un montant de 240 euros et la somme de 102 euros relative aux frais de mise en demeure ;

DEBOUTE la SARL A3V de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL A3V à payer au syndicat des copropriétaires LE CANEOPOLE la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL A3V aux entiers dépens, limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE