COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 12 Janvier 2026

N° RG 25/01915 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNK4

Grosse délivrée

à M^e ABASSIT

Expédition délivrée

à Mme [T] [I]

le

DEMANDERESSE:

SASU FCB INVEST

prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/o [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian ABASSIT substitué par M^e Hind MAGHNAOUI, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [W] [N] [T] [I]

née le 25 Novembre 1974 au PORTUGAL

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame [V] ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 23 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 12 Janvier 2026.

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 22 mai 2014, Monsieur [Y] [M] a donné à bail à Madame [W] [N] [T] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer principal mensuel de 950 euros et 200 euros de provisions sur charges.

[Y] [M] est décédé le 12 février 2022.

Venant au droits d'[Y] [M], ses héritiers, Madame [V] [M] et Monsieur [S] [M] ont donné congé pour vendre à Madame [W] [N] [T] [I] pour le 31 mai 2025. La locataire n’a pas fait option pour l’achat du bien.

Madame [V] [M] et Monsieur [S] [M] ont vendu l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] à la société FCB INVEST par acte authentique du 18 juillet 2023, qui est ainsi devenue bailleresse de Madame [W] [N] [T] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la société FCB INVEST a fait assigner Madame [W] [N] [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:

— de voir prononcer la résiliation du bail

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique

— condamner Madame [W] [N] [T] [I] à lui payer:

— la somme de 21164 euros arrêtée au mois d’avril 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux ou d’un montant de 1150 euros,

— outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 23 octobre 2025, la FCB INVEST représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en l’état de l’acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement assignée à personne, Madame [W] [N] [T] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, prorogée au 12 janvier 2026 compte tenu de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur personne morale a, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions ( CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 6 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Vu le contrat de bail,

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

En l’espèce, la société FCB INVEST produit un courrier du 21septembre 2023 du Cabinet BRUSTEL, syndic de copropriété aux termes duquel il est fait état de nuisances répétées depuis plusieurs mois, voire années (cris, musique à fond, débris dans la cour intérieure). Il est ainsi noté : « l’appartement du rez de chaussée ressemble plus à un squat qu’à une réelle location. Un va et vient constant d’une multitude de personnes se déroule de jour comme de nuit dans cet appartement. La porte d’entrée de cet appartement est régulièrement laissée entre ouverte ainsi que la porte d’entrée de l’immeuble est régulièrement bloquée avec un ticket de bus pour qu’elle ne se ferme pas, facilitant ainsi les allées et venus de ces personnes. Pour information, les pompiers sont intervenus vers 4 heures du matin pour débloquer l’ascenseur occupé par deux petits gamins seuls !

J’ai une nouvelle fois souligné les nuisances multiples qui perturbent la copropriété (bruits, bagarres, odeurs, déchets) à l’intérieur comme à l’extérieur du fait de leur comportement. »

La ville de [Localité 7] a également été destinataire de doléances relatives à l’appartement ainsi qu’il résulte du courrier du 10 octobre 2023.

De plus, la société FCB INVEST a fait signifier un commandement de payer le 31 janvier 2024 à Madame [W] [N] [T] [I] aux fins qu’elle règle la somme de 3914 euros au titre des loyers et charges impayés.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers, qui n’est pas contestée par Madame [W] [N] [T] [I] (laquelle ne conteste pas l’existence de nuisances repétées et n’apporte pas, en outre, la preuve de paiements effectués), constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [W] [N] [T] [I], et d’ordonner son expulsion du logement.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [N] [T] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la FCB INVEST produit un décompte actualisé au 10 avril 2025, démontrant que Madame [W] [N] [T] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 21164 euros à la date du 10 avril 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [W] [N] [T] [I] qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et n’a pas justifié de sa situation matérielle.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée à verser à la FCB INVEST cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [W] [N] [T] [I] qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux depuis la résiliation du bail sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 avril 2025 et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 1150 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [N] [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la FCB INVEST les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [W] [N] [T] [I] à lui verser une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la société FCB INVEST aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour manquements graves et répétés et pour défaut de paiement des loyers et charges,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 22 mai 2014 entre le bailleur d’une part, et Madame [W] [N] [T] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] au jour de l’assignation, le 15 avril 2025,

DIT que Madame [W] [N] [T] [I] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [N] [T] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [W] [N] [T] [I] à payer à la société FCB INVEST la somme de 21164 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 10 avril 2025 échéance du mois d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [N] [T] [I] à compter du 15 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1150 euros par mois,

CONDAMNE Madame [W] [N] [T] [I] à payer à la société FCB INVEST l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [W] [N] [T] [I] à verser à la société FCB INVEST une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [N] [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

Le greffier, La vice-présidente,