Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 30 avril 2026, n° 25/04073

TJ Nice 30 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [Localité 2] » a assigné Monsieur [I] [L] et Madame [T] [L] en paiement de charges de copropriété impayées. La demande portait sur la somme de 22.710,32 euros, incluant des frais de relance et de procédure, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

La question juridique posée était de savoir si les défendeurs étaient redevables des charges de copropriété et des frais associés, compte tenu de leur défaut de paiement et de leur absence de constitution d'avocat. Le tribunal devait également évaluer le préjudice subi par le syndicat du fait de cette carence.

La juridiction a condamné solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [T] [L] à payer la somme réclamée au syndicat des copropriétaires, ainsi que 1.000 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision a été rendue par défaut, mais réputée contradictoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 30 avr. 2026, n° 25/04073
Numéro(s) :	25/04073
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGO
Cabinet(s) :	SCP EDELSCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence « LES [ Localité 2 ] »

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES [Localité 2] c/ [I] [L], [T] [L]

N° 26/

Du 30 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04073 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2F7

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la résidence « LES [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, lui-même pris en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [I] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

Madame [T] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [L] et Mme [T] [L] sont propriétaires indivis des lots n°9, 139 et 469 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Les [Localité 2] » sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Cette copropriété a été administrée par la Selarl [K] & Associés jusqu’au 31 mai 2024 et est actuellement administrée par le Cabinet Europazur.

Par lettre du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a mis en demeure M. [I] [L] et Mme [T] [L] de payer la somme de 15.128,86 euros de charges de copropriété dues au 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 5] à Nice a fait assigner M. [I] [L] et Mme [T] [L] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  22.710,32 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,

— les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses de la copropriété pour les périodes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024, l’état financier après répartition pour ces exercices, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les périodes concernées, les appels de fonds et les appels de fonds travaux ainsi qu’un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 22.710,32 euros arrêtée au 1er octobre 2025. Il précise produire l’extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis pour le règlement des charges. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie des copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute des défendeurs que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité. Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur depuis plusieurs années lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [I] [L] et Mme [T] [L] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 février 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » produit :

• le relevé de propriété démontrant que M. [I] [L] et Mme [T] [L] sont propriétaires indivis des lots n°9, 139 et 469,

• la résolution prise par l’administrateur provisoire le 21 août 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

• la résolution prise par l’administrateur provisoire le 21 février 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023

• la résolution prise par l’administrateur provisoire le 20 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,

• les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [I] [L] et Mme [T] [L],

• l’état des dépenses au 30/06/2022, au 30/06/2023, au 30/06/2024,

• l’état financier après répartition au 30/06/2022, au 30/06/2023,

• une mise en demeure de payer la somme de 15.128,86 euros de charges de copropriété adressée à M. [I] [L] et Mme [T] [L] par lettre du 8 août 2024,

• un relevé de compte débiteur de la somme de 22.710,32 euros au 1er octobre 2025.

La somme de 22.710,32 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend les frais de mise en demeure du 8 août 2024 pour un montant de 24 euros.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les frais de la mise en demeure du 8 août 2024 seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires d’un montant de 22.710,32 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, que M. [I] [L] et Mme [T] [L] seront solidairement condamnés à lui payer, le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis de lot pour le paiement des charges.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 15.128,86 euros à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 3 novembre 2025, qui seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [I] [L] et Mme [T] [L] s’abstiennent de régler leur contribution aux charges de cette copropriété en difficulté durant plusieurs années, ce qui impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensable à l’entretien de l’immeuble et à son fonctionnement normal.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 1.000 euros.

Par conséquent, M. [I] [L] et Mme [T] [L] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [I] [L] et Mme [T] [L] seront solidairement condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 22.710,32 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 15.128,86 euros à compter du 8 août 2024 et sur la totalité à compter du 3 novembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [T] [L] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT