TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Copie certifiée conforme à :

— M^e Stéphanie GIOVANNETTI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01559

N° Portalis 352J-W-B7I-C3XW5

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FAIR PLAY IMMOBILIER, S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

S.C.I. CAN

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XW5

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI CAN est propriétaire des lots de copropriété n° 9, 38 et 28 d’un immeuble situé au [Adresse 3] 16ème.

Par courrier recommandé présenté et distribué le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SCI CAN de payer la somme de 11.365,94 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2023.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] 16ème a fait assigner la SCI CAN en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 10 octobre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1342-10 du code civil, il demande au tribunal de :

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 11.369,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 janvier 2024 (charges courantes et charges pour travaux), majorés des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 296,94 euros au titre des frais de relance arrêtés au 3 janvier 2024,

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI CAN aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2024 et signifiées à étude au défendeur non comparant le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Adresse 7] 16ème demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, vu l’article 1342-10 du code civil,

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 4.502,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 octobre 2024 (charges courantes et charges pour travaux),

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

— Condamner la SCI CAN à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI CAN aux entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI CAN n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI CAN est propriétaire des lots de copropriété n° 9, 38 et 28 d’un immeuble situé au [Adresse 3] 16ème (pièce n° 1).

Par virement en date du 5 juin 2024 (pièce n° 18), la SCI CAN a procédé au paiement de l’intégralité de son arriéré de charges de copropriété objet de l’assignation, y compris les frais de relance, ramenant son compte à zéro. Elle n’a pour autant pas procédé au règlement des provisions de charges et fonds travaux appelées du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires justifiant de sa créance en produisant, outre le décompte précité mentionnant un solde débiteur de 4.502,06 € au 14 octobre 2024 (pièce n° 18) :

— les appels provisionnels de charges des trimestres de 2024 (pièce n° 19),

— la régularisation individuelle de charges 2023 (pièce n° 20),

— la facture et le relevé multimat 2024 (consommation eau chaude/eau froide) (pièce n° 21),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023, approuvant notamment le budget prévisionnel 2024 et l’attestation de non recours correspondante (pièce n° 13),

— le procès-verbal d’assemblée générale du 5 mars 2024, approuvant notamment les comptes 2023 et le budget 2024 ainsi que l’attestation de non-recours correspondante (pièce n°22).

La SCI CAN ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4.502,06 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 octobre 2024, charges et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, la SCI CAN a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 juin 2021 (pièce n°4), à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI CAN comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI CAN à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI CAN, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI CAN sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI CAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 16ème les sommes de :

—  4.502,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 14 octobre 2024, 4ème trimestre charges et fonds travaux 2024 inclus ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formées au titre des dommages et intérêts et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CAN au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente