COUR D’APPEL D’ [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [B], [B]

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU4R

N° 26/00026

Du 28 Mai 2026

JUGEMENT

Délivrance le 28/05/2026

Grosse et expédition à

l’AARPI [D] CHARBONNEL

M^e Houdé KHADRAOUI-ZGAREN

Expéditions à

+ aux [W]

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Madame [N] [B]

née le 13 Juin 1983 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Houdé KHADRAOUI-ZGAREN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [M] [B]

né le 14 Août 1951 à [Localité 3] (HAUTE [Localité 4]), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Houdé KHADRAOUI-ZGAREN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [X] [E]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 5]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 5] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 6] à Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 1] lot n°21 appartenant à Madame [N] [B] et à Monsieur [M] [B].

Par mémoire reçu au greffe le 1er juillet 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation à revenir aux consorts [B] consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6] édifié sur la parcelle cadastrée section LA n°[Cadastre 1], correspondant au lot n°21.

Par ordonnance du 5 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 12 décembre 2025 et l’audience de plaidoiries au 22 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 12 décembre 2025, le conseil de l’EPF PACA, Maître [D], Madame [N] [B] ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Il a notamment été constaté que l’appartement est en bon état général.

Par un dernier mémoire visé à l’audience du 26 mars 2026, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— juger que l’EPF PACA a conclu un accord irrévocable portant sur l’indemnité d’expropriation à revenir à Madame [N] [B] et à Monsieur [M] [B] consécutivement à l’expropriation du lot n°21 susmentionné et selon les modalités suivantes :

. indemnité principale et de remploi : 237.600 Euros ;

. relogement de Madame [N] [B] ;

— donner acte de cet accord ;

— en tant que de besoin, fixer l’indemnité principale à 216.000 Euros et celle de remploi à 22.600 Euros soit 237.600 Euros ;

— A titre subsidiaire,

. fixer l’indemnité à revenir aux consorts [B] à la somme susvisée ;

— Rejeter les prétentions des consorts [B] ;

— Condamner les consorts [B] à verser la somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser les dépens à la charge de l’EPF PACA.

Au soutien de ses prétentions, l’EPF fait valoir qu’un accord indemnitaire est déjà intervenu le 06 mars 2023 et qu’en application de cet accord sur les modalités d’indemnisation, le relogement de Madame [N] [B] par l’EPF a été validé. Elle estime que l’accord conclu est irrévocable et ne peut être remis en cause.

En réponse aux arguments développés par les consorts [B] qui indiquent avoir « refusé de signer l’acte authentique en raison de plusieurs anomalies et notamment de manœuvres dolosives », l’EPF soutient que ces derniers reconnaissent bien qu’un accord est intervenu et indique ignorer de quelles prétendues manœuvres dolosives les consorts [B] ont fait l’objet.

L’EPF ajoute également que le Juge de l’expropriation est incompétent pour se prononcer sur la nullité de l’accord et que le Tribunal judiciaire compétent n’a pas été saisi.

L’EPF indique que les offres indemnitaires avaient été réalisés sur la base de l’avis de France Domaine, lequel a confirmé son évaluation dans les conditions des offres notifiées et acceptées.

L’EPF PACA précise formuler des offres uniquement à titre subsidiaire.

Dans ce cadre, il retient le 6 octobre 2022 comme date de référence et une surface habitable de 80, 10 m².

Il considère que le relogement de Madame [N] [B] doit être prise en compte dans l’évaluation du bien conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 16 novembre 2023.

L’EPF soutient aussi que la prétention des consorts [B] est irrecevable sur le prix dans la mesure où ils ne versent aux débats aucune référence de cessions recevables et récentes.

S’agissant de l’évaluation proposée par le commissaire, l’EPF fait valoir que les termes proposés ne sont pas comparables avec le bien des consorts [B] dans la mesure où ils concernent des immeubles soit éloignés (TC 1 et 4, [Adresse 9], TC 2, [Adresse 10], TC 5, [Adresse 11]) soit ayant une consistance éloignée de l’immeuble visé dont l’objet de dégradation est particulièrement souligné (TC 3 et 5, [Adresse 12] et [Adresse 13]).

L’EPF PACA propose trois termes de comparaison pour des biens situés à la même adresse cédés en 2019 et en 2020 : celui d’un logement de 80, 41 m² situé aux 2ème et 3ème étages pour un prix de 2.927 Euros par m², celui d’un bien de 65 m² en très bon état situé au 4ème étage à un prix de 3.078 Euros par m² et celui d’un bien de 76, 49 m² en bon état situé également au 4ème étage à un prix de 2.955 Euros par m².

Elle en déduit que la valeur moyenne de ces références est de 3.000 Euros par m².

Il propose également 3 termes de comparaisons pour des biens à proximité vendus en 2024 respectivement pour un prix au m² de [Adresse 14]), 2.583, 33 ([Adresse 15]) et 3.397, 44 Euros ([Adresse 16]) soit un prix moyen de 2.906, 84 Euros.

L’EPF demande au tribunal de fixer le m² à 3.300 Euros avec un abattement de 20 % pour le relogement soit 2.700 Euros par m² soit l’offre acceptée par les consorts [B].

S’agissant de la demande d’allocation d’allongement des consorts [B] correspondant à un an du loyer de Madame [N] [B], l’EPF fait valoir que ces derniers ne démontrent pas en quoi consiste précisément une telle allocation ni à quel chef de préjudice elle pourrait correspondre.

S’agissant de la demande d’indemnité pour frais mobiliers, l’EPF fait valoir que les consorts [B] ne demontrent pas avoir été contraints de laisser du mobilier dans leur logement au en raison d’une « invasion de cafards et de punaises », laquelle n’est pas justifiée.

Dans leurs dernières conclusions visées à l’audience du 26 mars 2026, les consorts [B] demandent au Juge de l’expropriation de :

— juger que l’accord du 6 mars 2023 invoqué par l’EPF PACA ne saurait être regardé comme un accord parfait et irrévocable ;

— juger que le Juge de l’expropriation est incompétent pour apprécier la validité d’un accord dont la formation est contestée pour caducité, pour vice du consentement, cette appréciation relevant du juge judiciaire du droit commun ;

— écarter l’évaluation de l’EPF PACA ainsi que du commissaire du gouvernement fondée sur une valeur inférieure du prix du marché ;

— procéder à la fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation ;

— fixer l’indemnité totale de dépossession à revenir aux consorts [B] à la somme de 469.878, 94 Euros décomposée comme suit :

. Indemnité principale : 416.520 Euros ;

. Indemnité de remploi ; 41.652 Euros ;

. Allocation d’allongement (frais de relogement) : 7.783, 08 Euros ;

. Frais de mobilier : 3.923, 86 Euros ;

— Condamner l’EPF à leur payer la somme de 3.000, 00 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils rappellent que le principe de l’indemnisation juste et intégrale.

Ils font valoir qu’ils n’ont pas, suite à leur acceptation le 06 mars 2023 d’une offre indemnitaire de l’EPF PACA, signé d’acte authentique l’entérinant en raison de plusieurs anomalies et de plusieurs manœuvres dolosives.

Ils estiment que l’accord indemnitaire allégué par l’EPF PACA ne saurait être considéré comme valablement intervenu.

Ils précisent que si une acceptation formelle est invoquée par l’EPF, les consorts [B] ont été placés dans une situation de contrainte morale et matérielle.

Ils soutiennent aussi que cet accord est caduque dans la mesure où cette offre comportait des conditions suspensives, notamment les avis de France [W] compatibles avec l’offre de prix proposée.

Ils affirment aussi que l’EPF a, postérieurement à la prétendue acceptation du 6 mars 2023, notifié un nouveau mémoire valant offre le 13 février 2024 fixant l’indemnité de dépossession et en déduit que l’EPF a donc nécessairement reconnu l’absence d’accord définitif sur l’indemnité. Ils estiment, en effet, que l’EPF ne peut tout à la fois saisir le Juge de l’expropriation en lui soumettant une nouvelle offre en 2024 et prétendre qu’un accord était parfaitement formé depuis 2023.

Ils affirment aussi que leur consentement en date du 06 mars 2023 est viciée et que le Juge de l’expropriation n’est pas compétent pour constater un accord parfait.

Ils estiment que l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 7] est inapplicable au cas d’espèce.

S’agissant du bien exproprié, ils retiennent une surface de 80,10 m² et indiquent que le bien exproprié est situé en hyper-centre de [Localité 8] et est à forte attractivité résidentielle et patrimoniale.

Ils affirment que la valeur proposée tant par l’EPF PACA (2.700 Euros) que par la commissaire du gouvernement (4.000 Euros) sont totalement décorrélés du marché.

Ils indiquent retenir à 5.200 par m² (soit une indemnité principale de 416 .520 Euros) en se référant aux termes retenus par la commissaire du gouvernement dont le prix oscille entre 4.340 et 5568 Euros par m².

Ils font valoir que le relogement de Madame [B] n’a pas d’incidence sur la fixation de l’indemnité retenue et ce d’autant que le co-indivisaire n’a pas bénéficié d’un relogement.

S’agissant de l’allocation d’allongement (frais de relogement), ils indiquent que Madame [N] [B] démontre parfaitement que l’indemnité de remploi ne saurait couvrir les frais de relogement temporaire supportés par le propriétaire après le transfert de propriété ; ils en déduisent que cette allocation doit être calculé en multipliant 648, 59 (montant du loyers en euros, charges comprises) par 12 (nombre de mois).

S’agissant des frais mobiliers, Madame [B] indique avoir dû se reloger et donc acquérir des meubles meublants.

La commissaire de gouvernement, dans ses conclusions visées à l’audience du 26 mars 2026, conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir fixer :

— l’indemnité de dépossession à 4.300 par m² soit 335.000 Euros pour 78 m².

— l’indemnité de remploi de 34.500 Euros ;

Soit une indemnité totale de 369.500 Euros.

La commissaire du gouvernement indique que la date de référence à retenir est le 06 octobre 2022.

Elle indique que, à la date de référence, le bien était situé en zone UBb1 au Plu de la Métropole de [Localité 8].

La commissaire du gouvernement précise que l’expropriant retient des termes de comparaison anciens (2019 à 2022) et concernant des appartements de surface très diverses (entre 15 m² et 80 m²) et rappelle que les expropriés retiennent une base de 5.200 par m² en se basant sur les termes exposés par elle.

Elle indique ne pas être favorable à l’octroi de l’allocation de relogement en estimant que Madame [B] n’est pas locataire mais propriétaire et que son préjudice lié à l’expropriation est couvert par l’indemnité principale.

Elle indique ne pas être favorable à une indemnisation en lien avec son mobilier dans la mesure où il n’y a pas de preuve que le préjudice est direct et certain.

Elle précise retenir une surface habitable de 78 m² dans la mesure où elle correspond à la surface de plancher déduction faite des « murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et les embrasures de portes et de fenêtres ».

Elle précise que le bien, qui est en bon état général, dispose de belles décorations au plafond dans une des chambres et dans le salon.

S’agissant de la valeur du bien, elle retient la méthode d’évaluation par comparaison et produit 5 termes de comparaison :

Adresse à [Localité 8]

Date de mutation

Prix total

Prix au m²

Observations

[Adresse 17]

[Adresse 18]

08/07/25

490.000

5568

Pas d’ascenseur –Etage 3

[Adresse 19]

[Adresse 20]

10/09/25

[Localité 9]

5432

Pas d’ascenseur

3

[Adresse 13]

18/07/23

347.200

4340

Ascenseur

[Adresse 21]

[Adresse 18]

16/02/23

330.000

4342

Revendu le 18/11/2024 à 5276 Euros par m² – sans ascenseur

5

[Adresse 11]

10/01/23

436.000

5383

Avec ascenseur

La commissaire du gouvernement en déduit une moyenne de 5.013 Euros par m².

Elle fait valoir que les rues de Belgique et d’Angleterre ne sont pas des rues prisées. Elle précise, par ailleurs, que la localisation dans le quartier de la gare, l’état dégradé des façades ainsi que la proximité de la [Adresse 22] sont des éléments de moins-value et que l’immeuble est en mauvais état. Elle relève également qu’il est au 1er étage, juste au-dessus des restaurants et en dessous d’un hôtel meublé ce qui génère des nuisances et que certains travaux sont nécessaires dans l’appartement (peinture et remplacement du placo)

Elle déduit de tous ces éléments que le prix au m² est de 4.300 m² (comparable au terme 4) soit une indemnité principale de 335.000 Euros pour 78 m².

A l’audience du 26 mars 2026, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prise en compte de l’accord intervenu le 06 mars 2023 :

L’article R 311-20 alinéa 4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont signé, le 06 mars 2023, un document intitulé « proposition d’acquisition ».

Ce document prévoit un principe d’acquisition (article 2) pour un montant global de 237.600 Euros (article 3) ainsi que plusieurs conditions suspensives (article 5).

Il n’est pas davantage contesté qu’aucun acte authentique n’a été signé suite à cette « proposition d’acquisition » et qu’aucune des parties n’a saisi la juridiction judiciaire compétente soit pour solliciter l’annulation de cet accord soit pour exiger son exécution forcée.

L’article 5 de la « proposition d’acquisition » précitée stipulait expressément que l’EPF PACA pourrait « procéder à l’acquisition du bien selon les modalités d’acquisition de l’EPF dès la levée des conditions suspensives suivantes :

. accord écrit de la commune de [Localité 8]

. accord écrit de la métropole Côte d’Azur

. Bien libre de toute occupation

. Accord écrit du Contrôleur général de l’EPF

. Avis de France [W] compatible avec l’offre de prix proposées

. Accord écrit des co-indivisaires

. Relogement de Madame [N] [B] par la cellule relogement de la Métropole [Localité 8] Côte d’Azur ».

L’autorité expropriante produit notamment :

. une attestation de Côte d’Azur d’Habitat en date du 16 janvier 2024 selon laquelle Madame [N] [B] a signé un bail le 3 juillet 2023 pour un logement situé [Adresse 23] à [Localité 8] ;

. un bail d’habitation conclu par Madame [N] [B] avec l’OPHM de [Localité 8] Côte d’Azur le 03 juillet 2023 pour un bien de type F5 d’une surface habitable de 84 m² ;

. Courrier de La Directrice générale délégué au Service logement de la Métropole [Localité 8] Côte d’Azur en date du 07 juillet 2023 adressé à Madame la Directrice générale de l’établissement public Foncier Paca aux termes duquel elle confirme l’accord de la Métropole [Localité 8] Côte d’Azur et de la ville de [Localité 8] pour la poursuite de l’acquisition du bien appartenant à Monsieur [M] [B] aux prix et conditions acceptés par le vendeur ;

. avis du domaine sur la valeur vénale délivré le 07 novembre 2022 par le Directeur départemental des Finances publiques des Alpes-Maritimes (216.000 Euros assortie d’une marge d’appréciation de 10 % soit 237.600 Euros).

L’exproprié produit un courrier du Conseil de l’autorité expropriante en date du 21 mars 2024 aux termes duquel un mémoire valant offres lui est notifiée.

Au vu des documents produits et des conditions suspensives énoncées dans le document intitulé « proposition d’acquisition », il s’avère que l’accord entre les parties n’est pas parfait.

D’ailleurs, le fait que l’autorité expropriante n’ait pas sollicité l’exécution forcée de la vente auprès du tribunal judiciaire matériellement compétent et le fait qu’elle ait notifié aux expropriés un mémoire valant offre, postérieurement au 06 mars 2023 (date de la signature de la « proposition d’acquisition »), tend à le démontrer.

Dès lors, la demande de l’EPF PACA visant à juger que l’EPF PACA a conclu, le 06 mars 2023, un accord irrévocable portant sur l’indemnité d’expropriation à revenir à Madame [N] [B] et à Monsieur [M] [B] (soit 237.600 Euros) sera rejetée.

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 7], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, L’EPF PACA et le commissaire du gouvernement indiquent que la date de référence à retenir est le 06 octobre 2022, laquelle correspond à la dernère modification du PLU; les consorts [B] n’ont pas conclu sur ce point.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Il convient d’appliquer la méthode dite par comparaison, laquelle est sollicitée par les parties et adaptée à la fixation de l’indemnité pour ce type de bien.

Sur la superficie du bien retenu :

L’autorité expropriante et l’expropriée considèrent qu’il y a lieu d’entériner la surface habitable mesurée par un géomètre expert dans le cadre de la refonte du règlement de copropriété bien que celle-ci n’ait pas été menée à son terme.

Il convient, dès lors, de retenir une surface habitable de 80, 10 m².

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, il convient de ne pas prendre en compte les trois premiers termes proposés par l’EPF PACA (biens situés [Adresse 6]) dans la mesure où il s’agit de ventes trop anciennes.

Si les trois autres termes (situés [Adresse 24], [Adresse 25] et [Adresse 26]) sont plus récents, l’autorité expropriante ne fournit aucun renseignement sur l’état des biens cédés.

Les expropriés n’expliquent pas, de manière détaillée, les raisons pour lesquelles il convient de fixer la somme au m² à la somme de 5.200 Euros.

Les termes de la commissaire du gouvernement correspondent à 5 biens vendus entre 2023 et 2025 à proximité du [Adresse 27] pour un prix moyen au m² de 5.013 Euros au m².

Il ressort de la visite du bien objet de la présente évaluation que cet appartement situé au 1er étage au-dessus de commerces est en bon état général (même si des travaux sont nécessaires pour des reprises de peinture et la réparation du placo dans la salle de bain) mais qu’il est situé dans un immeuble très dégradé et au-dessus des restaurants soit deux critères de moins-value.

Si le quartier a été revalorisé ces dernières années (avec le centre Iconic notamment), la rue de Belgique demeure peu prisée.

Il convient au vu des éléments susmentionnés, et notamment du très mauvais état de l’immeuble (façade et parties communes) comparé à ceux faisant l’objet des cinq termes de comparaison susmentionnés de retenir un prix de 3.900 Euros par m² (312.390 Euros pour 80,10 m²).

Par ailleurs, il est incontestable que Madame [N] [B] a été relogée à l’iniative de l’EPF PACA depuis le 03 juillet 2023 dans un appartement T5 d’une superficie légèrement supérieure à celui exproprié (84 m²) pour un prix relativement modeste, 648, 59 Euros charges comprises (508,87 + 139,72).

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, le relogement du propriétaire occupant doit être considéré comme une réparation en nature.

Il apparaît équitable, au vu de la nature du logement proposé et du loyer dans le cadre de cette procédure d’expropriation, d’appliquer un abattement en pourcentage sur l’indemnisation de 7 %.

Au vu de cet abattement (21 867, 30 Euros), l’indemnité principale sera fixée à la somme de 290.522, 70 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 30.052, 27 euros.

Sur l’allocation d’allongement (frais de relogement) sollicitée :

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, les expropriés ne démontrent pas avoir subi un préjudice spécifique du fait de leur relogement, et ce d’autant que ce relogement avait été négocié dans le cadre de la procédure d’expropriation, que les conditions du bail sont relativement avantageuses et que Madame [N] [B], présente lors du transport, concède que le logement est encore ponctuellement occupé (par sa fille notamment).

La demande d’allocation formée au titre des frais de relogement par les expropriés sera donc rejetée.

Sur les frais mobiliers sollicités :

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, la facture d’Ikea produite n’est pas suffisante pour démontrer que les dépenses de mobilier sont en lien avec l’expropriation et ce d’autant que des meubles demeurent dans le bien (électroménager, lits…).

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient, par ailleurs, de condamner l’EPF PACA à la somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 06 octobre 2022;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à Madame [N] [B] et Monsieur [M] [B] du fait de l’expropriation de leur appartement sis [Adresse 28] à la somme de 320.574, 97 Euros décomposée comme suit :

—  290.522, 70 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  30.052, 27 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE Madame [N] [B] et Monsieur [M] [B] de leur demande au titre des frais de relogement ;

DEBOUTE Madame [N] [B] et Monsieur [M] [B] de leur demande au titre des frais mobiliers ;

CONDAMNE L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à verser à Madame [N] [B] et Monsieur [M] [B] la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La greffière Le juge de l’expropriation