TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M. [N] [I]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M^e Camille WATHLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07220 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5W67

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [N] [I], muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [D], [S] [W]

née le 06 Octobre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représentée par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 9 octobre 2023 et ayant pris effet le 12 octobre 2023, la société d'[Adresse 2] a consenti à Madame [D], [S] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] , moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 675,66 euros outre les charges locatives récupérables;

Suite à des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [D], [S] [W] le 9 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2313,48 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 6 septembre 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, dénoncé le 21 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société GRAND DELTA HABITAT, a fait assigner en référé Madame [D], [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement d’une provision de 3950,53 € due au titre des loyers et charges impayés comptes arrêtés au 6 novembre 2024, y compris le remboursement assurances LNA, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, et ce avec intérêts;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de la requise des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et charges y compris le remboursement assurances LNA, indexée comme en matière de loyer, et avec intérêts de droit, jusqu’à complète libération des lieux loués ;sa condamnation au paiement de tous les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A l’audience, la société GRAND DELTA HABITAT se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance au 30 janvier 2025 à hauteur de 2105,69 €.

Elle précise avoir tenté de résoudre le litige à l’amiable

Madame [D], [S] [W] a été représentée par son avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

débouter GRAND DELTA HABITAT de ses demandesprononcer la suspension de la clause résolutoire et accorder un délai de paiement de trois ans à Madame [W] afin de régler le résiduel de la dettecondamner GRAND DELTA HABITAT à lui verser à titre provisoire la somme de 1000 euros en raison de l’indécence du logement pris à bail caractérisé par une humidité conséquenteA titre subsidiaire

accorder des délais d’expulsion à me [W] de sorte qu’elle puisse retrouver un logement décent pour accueillir sa famille avant son expulsion

Madame [D], [S] [W] fait valoir que la requérante ne justifie pas avoir dénoncé l’assignation à la Préfecture et que les demandes sont irrecevables :

Sur le fond elle indique avoir repris le paiement des loyers et versé la somme de 2378 euros le 3 janvier 2024 et que ses droits CAF ont repris, le bailleur devant recevoir la somme de 840 euros le 5 février 2025 ;

Madame [W] ajoute qu’elle entend préparer un dossier FSL Maintien ;

A titre subsidiaire sur les délais d’expulsion, Madame [D], [S] [W] fait valoir sa situation personnelle étant mère isolée avec 3 enfants à charge et qu’elle ne bénéficie plus du RSA qu’elle percevait en tant que gérante non salariée d’une société ;

Enfin elle souligne que ses charges d’électricité sont élevées ;

A titre reconventionnel, Madame [W] fait valoir l’indécence de son logement en raison des problèmes d’humidité et sollicite l’octroi d’une provision de 1000 euros en réparation de son préjudice;

La requérante a indiqué qu’elle ne s’opposait pas aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 novembre 2024 a été dénoncée le 21 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 6 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 novembre 2024 ;

Par conséquent la société d'[Adresse 2] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 octobre 2023 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié le 9 septembre 2024 pour un montant de 2313,48 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 novembre 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [D], [S] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 910,16 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

La société d’HLM GRAND DELTA HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis d’échéance du mois de décembre 2024, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 2105,69 euros au 3 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2105,69 euros au 3 janvier 2025, Madame [D], [S] [W] sera condamnée à payer à la société d'[Adresse 2], à titre provisionnel la somme de 2105,69 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 3 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D], [S] [W] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en justifiant avoir repris le paiement des loyers avant l’audience en ayant procédé à un versement de 2378 euros le 3 janvier 2025 ;

La requise justifie avoir trois enfants à charge, ne plus bénéficier du RSA ; elle perçoit des prestations familiales ;

La société bailleresse ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire ;

Compte tenu de de la situation sociale et financière de Madame [D], [S] [W], de ses efforts pour réduire la dette locative, de la qualité de la bailleresse et de la reprise de paiement du loyer courant au jour de l’audience, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [D], [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle des occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [D], [S] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d’HLM GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 910,16 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la société requérante,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande reconventionnelle

Au visa de l’article 1240 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 1719 du code civil, Madame [D], [S] [W] soutient que le logement qu’elle occupe avec ses enfants connait de sévères problèmes d’humidité, que des expertises vont être diligentées et qu’au vu des photographies produites, le logement peut être considéré comme indécent ;

La défenderesse sollicite que lui soit allouée une provision à hauteur de 1000 euros en réparation des préjudices subis ;

Toutefois, aucune photographie ni autre pièce n’est produite aux débats au soutien de cette demande reconventionnelle ;

Il s’ensuit que Madame [D], [S] [W] sera déboutée de sa demande de provision de ce chef ;

Sur les demandes accessoires :

Madame [D], [S] [W] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifiée et de l’assignation, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la société d'[Adresse 2] recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [D], [S] [W] à payer à la société d’HLM GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2105,69 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 3 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISONS Madame [D], [S] [W] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 58 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [D], [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle des occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [D], [S] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d'[Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 910,16 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la société requérante,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS Madame [D], [S] [W] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS Madame [D], [S] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront le cas échéant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE