COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] c/ S.E.L.A.R.L. BG&ASSOCIES

N° 26/365

Du 04 Mai 2026

4ème Chambre civile N° RG 24/03694 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P626

Grosse délivrée à

la SELARL ABM ET ASSOCIES

la SELAS CSF JURCO

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 4 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE JOINVILLE, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.E.L.A.R.L. BG&ASSOCIES es qualité de Mandataire ad hoc de la société civile immobilière LES DEUX CORNICHES, représentée par Maître [V] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe MILLET de la SELARL ABM ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par Maître [L] [I] le 16 janvier 1967, la société civile immobilière [Adresse 4] a acquis un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 4] afin d’y édifier un ensemble immobilier. Cet acte contenait un état descriptif de division et le règlement de la copropriété à édifier dénommée « [Adresse 1] ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la société Safi Méditerranée, a souhaité vendre le lot n°45 constituant une place de parking extérieure mais a constaté que ce lot était la propriété de la société [Adresse 4] dont il n’a pas pu retrouver la trace, ayant probablement été liquidée.

Par ordonnance sur requête du 4 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Nice a désigné la société Bg & Associés, prise en la personne de Maître [Y] [K], en qualité de mandataire ad hoc de la société Les Deux Corniches, constructeur de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », aux fins de la représenter en vue de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » d’invoquer une prescription acquisitive relativement au lot n°45, soit un emplacement de parking extérieur.

Par actes de commissaire de justice des 30 septembre et 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » a fait assigner la société Les Deux Corniches, représentée par la société Bg & Associés en sa qualité de mandataire judiciaire ad hoc, elle-même représentée par Maître [V] [K], à sa dernière adresse connue ainsi qu’à celle de son mandataire judiciaire, devant le tribunal judiciaire de Nice, principalement afin d’être déclaré propriétaire du lot n°45 de l’état descriptif de division, soit une place de parking extérieure, acquis par prescription acquisitive.

Par jugement du 18 février 2025, le tribunal a révoqué la clôture de la procédure et renvoyé la cause à l’audience de mise en état du 7 mai 2025 en invitant le syndicat des copropriétaires à produire avant cette date tout élément permettant d’établir des actes matériels de possession continue, paisible, publique et non équivoque du lot n°45 à usage d’emplacement de stationnement évoqué pendant une durée de trente ans.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sollicite d’être déclaré propriétaire du lot n°45 de l’état descriptif de division, soit une place de parking extérieure, acquis par prescription acquisitive et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Il relate avoir souhaité vendre le lot n°45, constituant une place de parking extérieure, mais avoir appris du notaire chargé de l’acte que ce lot appartenait toujours à la société Les Deux Corniches. Il expose avoir tenté en vain de retrouver cette société. Il rappelle d’ailleurs que les sociétés civiles créées avant la loi du 4 janvier 1978, telles que la société Les Deux Corniches, n’avaient pas l’obligation légale de s’immatriculer au RCS avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 mai 2001. Il en déduit que cette société ne s’est vraisemblablement pas immatriculée lors de sa création dans les années soixante et a sans doute fait l’objet d’une liquidation avant le 15 mai 2001.

Il fonde sa demande sur les articles 2258, 2261 et 2272 du code civil. Il soutient que les copropriétaires et autres occupants de l’immeuble utilisent quotidiennement l’emplacement de parking litigieux depuis la construction de l’ensemble immobilier en 1967. Il fait valoir que la société Les Deux Corniches ne s’est jamais manifestée, ni n’a réglé de charges de copropriété pendant cette période. Il en déduit qu’il possède ce lot de façon continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque depuis plus de trente ans.

Il indique qu’il est constant qu’un syndicat des copropriétaires peut, en application des règles de la prescription acquisitive, devenir propriétaire d’un garage qualifié de partie privative par le règlement de copropriété et, plus généralement, de tout immeuble ou parcelle de terrain appartenant à un tiers. Il en conclut être fondé à invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive du lot n°45 afin qu’il en soit jugé propriétaire.

Il précise produire diverses attestations de copropriétaires, conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, selon lesquelles il loue la place de parking correspondant au lot n°45 de l’état descriptif de division depuis le 1er janvier 2008, les occupants de l’immeuble utilisent ce parking depuis toujours et n’ont jamais eu connaissance d’un copropriétaire dénommé la société Les Deux Corniches.

Il ajoute que le lot n°45 est considéré comme lui appartenant sur le plan comptable et que les loyers issus de la location de ce parking apparaissent sur l’état des dépenses de la copropriété. Il précise que les appels de fonds de ce lot sont établis au nom de la copropriété et que le tableau des situations financières des copropriétaires mentionne la copropriété en qualité de propriétaire de ce lot.

Il indique que les loyers perçus pour sa location permettent au lot n°45 de payer ses charges de copropriété par un jeu d’écriture comptable.

Il estime enfin qu’il se comporte comme propriétaire du lot litigieux par des actes de possession continus, publics, paisibles et non équivoques depuis plus de 30 ans.

Dans ses dernières écritures notifiées le 29 novembre 2024, la société Bg & Associés, prise en la personne de Maître [Y] [K], en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Les Deux [Adresse 6], s’en rapporte à la justice quant aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

Elle expose que, par ordonnance du 4 juillet 2024, elle a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la société Les Deux Corniches, constructeur de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », aux fins de la représenter en vue de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » d’invoquer la prescription acquisitive du lot n°45.

Elle indique s’en rapporter à la justice quant aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 prorogé au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la propriété du lot n°45 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » par usucapion.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Il est admis qu’il est toujours possible de prescrire contre un titre.

Selon l’article 2255 du même code, la possession est définie comme la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom.

L’article 2261 du code civil fixe les conditions d’usucapion aux termes desquelles, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La possession est équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire. Ce vice est sans relation avec la mauvaise foi. L’équivoque suppose en effet le doute dans l’esprit des tiers, mais non dans celui du possesseur, de sorte que la mauvaise foi de ce dernier ne rend pas équivoque sa possession.

L’article 2272 du code civil dispose également que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans lorsque le possesseur n’a pas de juste titre.

Il se déduit de l’ensemble de ces textes que la prescription acquisitive est un mode d’acquisition de la propriété par l’effet d’une possession trentenaire utile. Une possession n’est utile que si elle est véritable, impliquant le corpus et l’animus domini, qu’elle se fait à titre de véritable propriétaire et qu’elle est exempte de vices.

Ainsi, il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant trente ans et revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire desquels on peut déduire, de sa part, une prise de possession et l’intention d’exercer la possession conforme au droit invoqué. Ces actes de jouissance matériels doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue et les faits de possession doivent également révéler, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire.

En vertu de l’article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

Ce texte crée ainsi une présomption de continuité de la possession. En pratique, le possesseur n’aura qu’à prouver des actes d’exercice anciens du droit, voire un seul acte inaugural de la possession, et le fait qu’il exerce ce droit à l’heure actuelle pour être supposé avoir possédé de manière continue dans l’intervalle.

Par ailleurs, il est acquis que le syndicat des copropriétaires peut acquérir par prescription acquisitive des immeubles ou des parcelles appartenant à un tiers qui deviennent ainsi des parties communes puisqu’aucune disposition légale ne s’oppose à ce qu’il acquière par prescription la propriété d’un lot.

En effet, les lots de copropriété, nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, permettent à l’ensemble des copropriétaires de prescrire sur les parties communes de la copropriété les droits indivis de propriété qu’ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu’ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots.

Le syndicat exerce alors la prescription pour l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, selon l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] », le lot n°45 constitue un emplacement de parking qui est la propriété de la société Les Deux Corniches est propriétaire de ce lot.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » verse aux débats un courriel du 20 mars 2023 selon lequel le greffe du tribunal de commerce de Nice lui a indiqué n’avoir trouvé aucune archive concernant cette société.

La société Les Deux Corniches, qui a acquis le 16 janvier 1967 un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 4] afin d’y édifier un ensemble immobilier a été donc constituée avant le 1er juillet 1978, elle ne s’était donc pas immatriculée à sa création et n’a pas régularisé celle-ci avant le 1er novembre 2022 de sorte qu’elle n’a pas conservé sa personnalité morale par application de l’article 44 de la loi du 15 mai 2001.

Il s’agit de la raison pour laquelle, par ordonnance du 4 juillet 2024, la société Bg & Associés, prise en la personne de Maître [Y] [K], a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la société Les Deux Corniches, constructeur de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », aux fins de la représenter en vue de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » d’invoquer une prescription acquisitive relative au lot n°45, soit un emplacement de parking extérieur.

Pour rapporter la preuve du caractère continu et non interrompu, paisible, public, non équivoque et à titre de propriétaire de sa possession du lot n°45 pendant plus de 30 ans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit diverses attestations de copropriétaires, conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile.

Selon une attestation établie le 3 mars 2025, M. [G] [U] témoigne être propriétaire au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » depuis 2003 et louer l’emplacement de parking litigieux depuis le 1er janvier 2008. Il ajoute ne jamais avoir eu connaissance de la société Les Deux Corniches au sein de l’immeuble ni de quelqu’un appartenant à cette société.

M. [F] [H], copropriétaire au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » depuis le 29 juin 1972, Mme [A] [E] épouse [X], copropriétaire depuis mai 1983, et Mme [T] [R], locataire depuis le 1er octobre 2003 puis copropriétaire depuis le 8 février 2008, attestent également que les occupants de l’immeuble utilisent depuis toujours la place de parking correspondant au lot n°45, qu’ils ont appris avec étonnement que la société Les Deux Corniches en était toujours propriétaire, qu’ils ne connaissent pas cette société et n’ont jamais eu connaissance de sa présence au sein de l’immeuble.

Il ressort donc de ces attestations que le lot n°45 est toujours apparu comme propriété du syndicat demandeur aux yeux des tiers de sorte qu’il y a lieu de considérer que la possession de ce lot par le syndicat s’est toujours effectuée de manière continue, paisible et non équivoque.

En effet, la société Les Deux Corniches ne s’est jamais manifestée, n’a jamais réglé aucune charge de copropriété et aucun copropriétaire n’avait connaissance de sa qualité de propriétaire du lot litigieux par juste titre.

Si ces attestations ne permettent pas de dater avec précision les premiers actes matériels de nature à caractériser une possession, leurs rédacteurs ont indiqué avoir toujours connu les lieux dans une situation identique à compter du 29 juin 1972 et que l’emplacement de parking a continuellement été occupé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

La possession utile de l’emplacement de parking litigieux s’est donc opérée de manière continue pendant au moins 30 ans.

Le syndicat verse également aux débats l’état de répartition des charges du 1er mars 2022 au 28 février 2023 ainsi que les appels de fond pour la période du 1er décembre 2024 au 31 mai 2025 adressés à la société Safi Méditerranée avec la mention « Pk loué » desquels il ressort que la « Copro [Adresse 1] » y est référencée en qualité de propriétaire du lot n°45 litigieux.

Il fournit également l’état des dépenses du 1er mars 2023 au 29 février 2024 faisant référence aux loyers encaissés d’un montant de 80 euros versés par M. [G] [U] au titre de la location de l’emplacement de parking et la situation financière pour la même période identifiant la « Copro [Adresse 1] » en qualité de propriétaire du lot n°45.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » rapporte la preuve de l’usage de l’emplacement de parking litigieux depuis le 29 juin 1972, soit plus de trente ans avant l’assignation, de sa location à un tiers copropriétaire et du paiement des charges afférentes à ce lot, ce qui permet de caractériser le corpus et l’animus de la possession.

Il se déduit donc de l’ensemble de ces éléments que le syndicat demandeur est fondé à se prévaloir d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique et à titre de propriétaire depuis 1972 pour revendiquer la propriété de l’emplacement de parking constituant le lot n°45 de l’état descriptif de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

Par conséquent, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » propriétaire du lot n°45 de l’état descriptif de division de l’immeuble « [Adresse 1] » établi le 16 janvier 1967, propriété acquise par prescription trentenaire.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il n’apparaît pas inéquitable que les parties conservent la charge des frais et dépens par elles exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 4] propriétaire du lot n°45 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » établi le 16 janvier 1967, soit un emplacement de stationnement ;

DIT que le présent jugement devra être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DIT que les parties conserveront la charge des frais et dépens par elles exposés ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT