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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00316 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6AF

JUGEMENT

DU : 27 Février 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SO”WYN IMMO, S.A. [L]

DEFENDEUR(S) :

[F] [I] [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

Page

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 27 Février 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SEPT FEVRIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 09 Janvier 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SO’WYN IMMO, prise en la personne de son dirigeant,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 894 486 885 dont le siège social est [Adresse 3]

non comparante

S.A. [L], prise en la personne de son dirigeant,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B

562 117 085 dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Caroline GERMAIN.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [F] [I] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle sous le N-78646-2025-008100

assisté de M^e Dominique KAZI TANI, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2023, la SCI SO’WYN IMMO a donné à bail à Monsieur [F] [I] [B] un appartement en colocation situé [Adresse 6] Mantes-la-Ville, pour un loyer mensuel de 400 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

La SCI SO’WYN IMMO a souscrit le 1er janvier 2024 par l’intermédiaire de la société [X], en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la société [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la SCI SO’WYN IMMO a fait signifier à Monsieur [F] [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 853 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 novembre 2024 la SCI SO’WYN IMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SCI SO’WYN IMMO a fait assigner Monsieur [F] [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

1- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

2- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

3- ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

4- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

5- condamner Monsieur [F] [I] [B] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1 909 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante, 1 621 euros à la SCI SO’WYN et 288 euros à la société [L] subrogée dans les droits de la société SO’WYN à hauteur de ce montant,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 mars 2025.

Appelée à l’audience du 23 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, la SCI SO’WYN IMMO et la société [L], représentées, maintiennent leur demandes développées par leur avocat qui a déposé des conclusions, et actualisent la créance à la somme de 6 709 euros arrêtée au 1er décembre 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elles indiquent avoir produit tous les justificatifs à l’appui de leur demande qui est donc recevable. Elles ajoutent que les charges ont bien été justifiées. Elles s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [F] [I] [B], représenté, fait valoir que la demande de la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] sont irrecevables, la société [X] n’étant pas partie à l’instance. Il ajoute que leur créance n’est pas certaine, liquide et exigible. Il indique également que la provision pour charges à hauteur de 80 euros n’est pas justifiée. Il sollicite à titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire, des délais pour quitter les lieux et la restitution de son dépôt de garantie. En tout état de cause, il demande de dire qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire et de laisser à la charge de chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer aux conclusions visées à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI SO’WYN IMMO et la société [L], qui produisent tous les justificatifs nécessaires pour intenter une action en justice, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 25 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2025 que la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [F] [I] [B] conteste la provision pour charges faisant valoir qu’elle n’est pas justifiée. Pour autant, il ressort du décompte des charges 2024 produit et des factures d’électricité transmises que la provision pour charges est justifiée par la bailleresse et qu’il n’y a pas eu de trop perçu.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [I] [B] à payer à la SCI SO’WYN IMMO la somme de 767 euros et la société [L] la somme de 5 942 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 février 2025 sur la somme de 1 909 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, tel que visé dans la clause résolutoire, plus favorable au locataire, soit le 25 janvier 2026 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2023 à compter du 26 janvier 2026.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [F] [I] [B] indique être sans emploi et ne percevoir aucune allocation, qu’il lui sera donc difficile de trouver un autre logement. Pour autant, il ne fait état d’aucune diligence entreprise pour son relogement pas plus qu’il ne produit d’éléments sur sa situation personnelle.

Dans ces conditions, sa demande de délais ne pourra être que rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [I] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 janvier 2026, Monsieur [F] [I] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [I] [B] à son paiement à compter du 26 janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [I] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [I] [B] à payer à la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 décembre 2023 entre la SCI SO’WYN IMMO d’une part, et Monsieur [F] [I] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 26 janvier 2026.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [I] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [I] [B] à compter du 26 janvier 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [B] à payer à la SCI SO’WYN IMMO la somme de 767 euros et à la société [L] la somme de 5 942 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 février 2025.

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [B] à payer à la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025, échéance de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et s’agissant de la société [L], dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur, sur justification d’une quittance subrogative.

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [B] à payer à la SCI SO’WYN IMMO et la société [L] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 novembre 2025, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE