Minute n°

N° RG 24/02343 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DIIV

[F] [T]

C/

[H] [R]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [F] [T]

née le 10 Mars 1962 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

né le 01 Février 1965 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Maryse PIPART, avocate au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

Copie certifiée conforme le :

à : M. [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2021, Madame [F] [T] a loué à Monsieur [H] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 850 euros hors charges.

Par acte d’huissier du 12 janvier 2023, Madame [F] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 774,22 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2023 inclus et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Par acte d’huissier du 14 août 2024, Madame [F] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 733,74 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2024 inclus, et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 30 octobre 2024, Madame [F] [T] a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 6 733,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, outre les loyers de septembre et octobre 2024,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 30 octobre 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 9 janvier 2025 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 15 mai 2025 mai 2025..

A cette audience, Madame [F] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et demande l’autorisation de fournir en cours de délibéré un décompte actualisé. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement en ce que le locataire n’a pas la capacité d’apurer sa dette.

Cité par acte délivré à personne, Monsieur [H] [R], présent, ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il est désormais employé en CDI et demande à en justifier en cours de délibéré. Il propose d’apurer la dette par 36 mensualités.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025, les parties étant autorisées à communiquer avant le 4 juin 2025 le décompte actualisé et le contrat de travail du locataire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015 mai 2025, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [F] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 mai 2025, la dette locative de Monsieur [H] [R] s’élève à la somme de 15 131,19 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 août 2024 pour la somme de 6 733,74 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire en ce qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 14 août 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire en ce qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, dès lors que le paiement des loyers courants n’a pas été repris et que la résolution du bail est constaté pour défaut de justification de l’assurance locative, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

L’expulsion de Monsieur [H] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [H] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [F] [T] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [H] [R] sera condamné à verser au demandeur la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2021 entre Madame [F] [T], d’une part, et Monsieur [H] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Madame [F] [T] la somme de 15 131,19 euros (terme du mois de mai 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2024 sur la somme de 6 733,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de QUARANTE-CINQ jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Madame [F] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [F] [T] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Madame [F] [T] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,