COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires L’AMIRAL c/ S.A.S. La SOCIETE DE GERANCE DU CABINET [F]

N° 2026/75

Du 29 janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/02594 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAML

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

M^e Laura RICCI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 21 octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 janvier 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AMIRAL, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

SOCIETE DE GERANCE DU CABINET [F] à l’enseigne CABINET [F]-FONCIERE NICOISE DE PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors d’une assemblée générale qui s’est réunie le 30 juin 2018, les copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] et situé [Adresse 6] à [Localité 7] ont approuvé des travaux de restauration des façades de l’immeuble pour un montant de 2 415 899,12 euros.

Le Cabinet [F], syndic en exercice jusqu’au 9 février 2021, a été autorisé par la même assemblée générale à percevoir une rémunération spécifique complémentaire à hauteur de 1,5 % au titre du suivi administratif des travaux.

Le 25 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a conclu avec la société Ciarapica Groupe un marché de travaux pour un montant de 2 014 928,37 euros qui prévoyait l’exécution des travaux en trois tranches :

Tranche n°1 : façade arrière côté parvis pour la somme de 854 994,32 euros hors taxes,Tranche n°2 : façade avant côté mer et pignon pour la somme de 716 693,03 euros hors taxes,Tranche n°3 : façade avant côté mer et pignon (étanchéité) pour la somme de 443 241,02 euros hors taxes.

La société Ciarapica Groupe a abandonné le chantier en cours de réalisation de la première tranche de travaux et une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée le 1er septembre 2020 par le juge des référés à la demande du syndicat des copropriétaires afin de permettre d’établir le compte entre les parties.

Le rapport d’expertise a été déposé le 10 juin 2022. Il relevait diverses malfaçons et estimait que les prestations réellement réalisées par la société Ciarapica Groupe s’élevaient à la somme de 466 596,21 euros hors taxes, 513 255,83 euros toutes taxes comprises, déduction faite de deux abattements de 10 % sur des prestations mal réalisées.

Faisant valoir que le syndic a réglé à la société Ciarapica Groupe des travaux qui n’ont pas été réalisés et qu’il a perçu des honoraires de gestion administrative correspondant à des travaux non réalisés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner le Cabinet [F] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 4 juillet 2023 aux fins d’obtenir le remboursement du trop-perçu d’honoraires.

Par conclusions en réplique notifiées le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] conclut au débouté du Cabinet [F] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

A titre principal,

29 269,77 euros en remboursement du trop-perçu d’honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021,5 000 euros au titre de sa résistance abusive,A titre subsidiaire,

23 443,80 euros en remboursement du trop-perçu d’honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021,5 000 euros au titre de sa résistance abusive,

En tout état de cause,

5 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir sur le fondement des articles 1302 et 1992 du code civil et des articles 14-1 II, 18 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que le Cabinet [F] a commis des fautes de gestion et a perçu en amont la rémunération complémentaire approuvée pour les trois tranches de travaux.

Il note que les travaux réellement effectués par la société Ciarapica Groupe ont été évalués par l’expert judiciaire à la somme de 466 596,21 euros hors taxes, 513 255,83 euros toutes taxes comprises, soit à peine 55,04 % de la première tranche de travaux.

Il fait valoir que le Cabinet [F] n’a donc assuré le suivi administratif, comptable et financier que sur la moitié des travaux de la première tranche et lui reproche d’avoir prélevé indûment et en une seule fois la somme de 36 268,71 euros correspondant à la gestion des trois tranches de travaux de la société Ciarapicca Groupe.

Il note que le règlement de la rémunération du Cabinet [F] pour les travaux de ravalement devait être calqué sur les appels de fonds travaux échelonnés sur sept semestres, au lieu d’être prélevé en une seule fois le 25 septembre 2018 sur le premier appel de fonds.

Il soutient que le Cabinet [F] aurait dû percevoir la somme de 6 998,94 euros correspondant à 1,5 % toutes taxes comprises de la somme de 466 596,21 euros hors taxes au titre des travaux réellement réalisés par la société Ciarapicca Groupe et sollicite sa condamnation à lui restituer le surplus de 29 269,77 euros.

Il ajoute que la proposition d’honoraires du syndic devait être exprimée en pourcentage du montant des travaux hors taxes, mais que cette proposition s’entend en honoraires toutes taxes comprises afin de permettre aux copropriétaires de donner leur accord sur le montant finalement facturé.

Par conclusions notifiées le 17 mars 2025, le Cabinet [F] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure vexatoire, abusive et pour atteinte à sa réputation, et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il conteste avoir commis des fautes dans le cadre de la gestion de la copropriété. Il précise qu’une mission de suivi administratif des travaux lui a été confiée et que la gestion administrative ne suit pas l’évolution des travaux de ravalement mais est effectuée en amont du démarrage de ces travaux puisqu’elle consiste en l’envoi des appels de fonds, leur encaissement et recouvrement.

Il ajoute qu’il a dû effectuer un certain nombre de réunions aux fins de mise en place des projets de travaux de ravalement, assister le conseil syndical dans le choix des entreprises et effectuer des diligences relatives au choix du maître d’œuvre. Il estime que le syndicat des copropriétaires confond modalités de règlement et exécution des prestations.

Il affirme avoir effectué sa mission de suivi administratif conformément au vote de la résolution n°13 et qu’il était donc habilité contractuellement à percevoir la rémunération approuvée par l’assemblée générale.

Il précise qu’il a été payé pour la tranche de travaux n°1 établie, validée et remise par le maître d’œuvre, qu’il a entièrement effectué le travail administratif afférent à cette tranche, qu’il a calculé les honoraires prélevés sur un montant de travaux de 2 014 928,37 euros hors taxes et qu’il a ajouté la taxe sur la valeur ajoutée de 20 %. Il observe que la totalité des honoraires du maître d’œuvre a été réglée.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande en remboursement du trop-perçu d’honoraires

En vertu de l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En outre, l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 18-1 A I. et III. de la même loi précise que la rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat. Les travaux mentionnés au II de l’article 14-1 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] qui s’est réunie le 30 juin 2018 a approuvé dans une résolution n°12 le devis de la société Ciarapica Groupe portant sur la réalisation des travaux de ravalement des façades pour un montant de 2 415 899,12 euros TTC selon descriptif quantitatif estimatif établi par le bureau d’études CRC.

La même assemblée générale a ensuite approuvé une résolution n°13 intitulée « honoraires du syndic sur travaux votés à la résolution précédente » rédigée dans les termes suivants :

« L’Assemblée générale décide d’accorder au syndic les honoraires de suivi administratif des travaux votés à la résolution précédente arrêtés à 1.5% HT du

montant des travaux votés et autorise le syndic à joindre cette somme à l’appel de fonds suivant le cadencement prévu à la résolution n°17. »

La résolution n°17 adoptée par la même assemblée générale intitulée « cadencement des appels de fonds ravalement de la façade » est rédigée dans les termes suivants :

« Les appels de fonds seront cadencés de la façon suivante

Septembre 2018 – Appel de 1/7 sur les 7 trimestres à venir »

Il est acquis que le Cabinet [F] a encaissé le 25 septembre 2018 la somme de 36 268,71 euros au titre de ses honoraires sur travaux comprenant la somme de 30 223,92 euros hors taxes (2 014 928,37 euros x 1,5 %), à laquelle a été ajoutée la taxe sur la valeur ajoutée de 20 % pour un montant de 6 044,78 euros.

Il s’ensuit que le Cabinet [F] a perçu dès le mois de septembre 2018 des honoraires correspondant à la totalité du marché de travaux, sans respecter les modalités prévues par les résolutions n°13 et 17 approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir l’ajout des appels de fonds correspondant à ses honoraires aux appels de fonds afférents aux travaux de ravalement échelonnés sur sept trimestres.

Le Cabinet [F] fait valoir que cette rémunération était due puisque le travail conséquent administratif qui lui incombait a été effectué en amont du démarrage des travaux. Il expose avoir effectué des diligences aux fins de recevoir les appels de fonds nécessaires pour la réalisation des travaux, organisé des réunions, œuvré pour le choix du maître d’œuvre et assisté le conseil syndical dans le choix des entreprises.

Toutefois, le Cabinet [F] ne produit aucune pièce justifiant des diligences alléguées. D’autre part, les modalités approuvées pour le versement de la rémunération complémentaire n’ont pas été respectées et le moyen relatif à l’accomplissement de toutes diligences requises dans le cadre de la mission qui lui a été confiée est inopérant. De même, le moyen relatif au versement de la rémunération du maître d’œuvre dans son intégralité est indifférent puisqu’il dépend des modalités approuvées par l’assemblée générale à cet égard.

Si la rémunération relative au suivi administratif des travaux devait être versée dans son intégralité en amont des travaux, il convenait de soumettre au vote de l’assemblée générale une résolution prévoyant les modalités de règlement en ce sens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire établi le 10 juin 2022 par M. [L] [R] chiffre les travaux réellement exécutés par la société Ciarapica Groupe pour la première tranche de travaux à la somme de 470 595,37 euros sur le montant total de 854 957,82 euros prévu pour la phase n°1 du chantier, soit un avancement de 55,04 % pour cette phase de travaux.

Les appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ne sont toutefois pas conditionnés par l’état d’avancement des travaux et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne peut pas soutenir que le suivi administratif n’a été effectué qu’au titre de la moitié des travaux de la tranche n°1 afin de réclamer le remboursement de la somme de 29 269,77 euros comme ayant été indûment perçue.

Le rapport d’expertise relatif à l’avancement des travaux porte en outre sur la réalisation des travaux et le suivi technique incombant à l’entreprise et au maître d’œuvre la société CRC et non pas sur les éléments relatifs au suivi uniquement administratif confié au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de remboursement de la somme de 29 269,77 euros fondée sur le rapport d’expertise établi le 10 juin 2022 par M. [R].

En revanche, il est acquis que la première phase de travaux a été globalement exécutée pour moitié. En l’absence de précisions et de justificatifs de la part des deux parties sur l’étendue du suivi administratif accompli, la rémunération complémentaire due au Cabinet [F] au titre de cette phase de travaux sera considérée comme étant entièrement due.

Le montant prévu pour cette première phase de travaux était de 854 994,32 euros hors taxes et la rémunération spécifique complémentaire due au syndic était donc de 12 824,91 euros toutes taxes comprises (854 994,32 euros x 1,5 %).

L’article 18-1 A ne précise pas si la rémunération spécifique complémentaire du syndic doit être indiquée hors taxes ou toutes taxes comprises. Les modalités de rémunération du syndic sont toutefois indiquées hors taxes ainsi que toutes taxes comprises, comme dans le point 7.1.5 du contrat de syndic relatif à la rémunération forfaitaire du Cabinet [F], afin de permettre un vote éclairé des copropriétaires sur le montant total de la rémunération soumise au vote.

Le Cabinet [F] sera par voie de conséquence condamné à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 23 443,80 euros (36 268,71 – 12 824,91) correspondant au trop-perçu d’honoraires.

Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la présente décision puisque le courrier du 26 octobre 2021 auquel le syndicat des copropriétaires se réfère au soutien de sa demande d’intérêts au taux légal à compter de cette date ne constitue pas une mise en demeure permettant de faire courir les intérêts dès lors qu’il ne contient ni les termes de mise en demeure, ni l’interpellation suffisante prévue par l’article 1344 du code civil.

Sur les demandes de dommages-intérêts

sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pour résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct causé par l’attitude du Cabinet [F] et sera débouté de sa demande de ce chef.

sur la demande de dommages-intérêts du Cabinet [F] pour procédure vexatoire, abusive et atteinte à sa réputation

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] tendant au remboursement d’un trop-perçu d’honoraires est fondée et la procédure initiée à l’encontre du Cabinet [F] ne revêt pas de caractère vexatoire ou abusif. Le Cabinet [F] ne démontre pas non plus l’atteinte alléguée à sa réputation.

Il sera débouté de sa demande de paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le Cabinet [F] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Société de Gérance du Cabinet [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 23.443,80 euros, toutes taxes comprises, au titre des honoraires indument perçus ;

CONDAMNE la Société de Gérance du Cabinet [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société de Gérance du Cabinet [F] aux dépens de l’instance :

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT