TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 09/08/2024

à : Maître Grégory FLYE

Copie exécutoire délivrée

le : 09/08/2024

à : M^e GAFAR CHANOU

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 22/03111 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZMJ

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 août 2024

DEMANDERESSE

La Société ICF HABITAT NOVEDIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e GAFAR CHANOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E597

DÉFENDERESSE

Madame [T] [V] divorcée [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Grégory FLYE de la SELARL BERTHAUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEAUVAIS, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection, assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date intiale du 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé par mise à disposition le 09 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 09 août 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/03111 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZMJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant ordonnance du Tribunal d’instance de SENLIS du 12/12/2019, il avait été enjoint à Madame [T] [U] de payer la somme de 5812 € au principal à la société ICF HABITAT NOVEDIS.

Par courrier d’avocat reçu le 03/03/2020, Madame [T] [V] divorcée [U] avait fait opposition à cette ordonnance d’injonction de payer signifiée le 04/02/2020 par dépôt de l’acte à l’étude.

Par jugement du 17/12/2021, Le tribunal judiciaire de SENLIS s’était déclaré incompétent à raison d’une clause attributive de compétence figurant au contrat de mise à disposition consenti par la société ICF HABITAT NOVEDIS à Madame [V]. Le jugement du 17/12/2021 avait désigné le tribunal judiciaire de PARIS pour connaître du dossier.

L’affaire a été appelée devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) puis renvoyée. Suite à l’audience du 31/03/2023, un jugement avait été rendu le 05/07/2023 prononçant une réouverture des débats au 14/11/2023 pour permettre la convocation des parties avant la prochaine audience par le conciliateur de justice.

À l’audience du 14/11/2023, il apparaissait que le conciliateur n’avait pu intervenir et qu’en tout état de cause les parties n’étaient pas prête à une conciliation.

L’affaire a été appelée en audience de jugement le 15/01/2024.

La société ICF HABITAT NOVEDIS, dans ses conclusions, a demandé la condamnation de Madame [T] [V] au paiement de la somme de 5900, 20 €.

Elle a conclu également au débouté des demandes de Madame [V], notamment de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et d’habitabilité et de sa demande au titre de son préjudice moral, perte de temps et préjudice matériel lié aux frais de déménagement.

La société ICF HABITAT NOVEDIS a réclamé une indemnité de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ICF HABITAT NOVEDIS a rappelé que Madame [V], agent SNCF en activité, avait bénéficié à ce titre d’une convention de mise à disposition d’un logement accessoire son contrat de travail à la SNCF. Cette convention en date du 02/11/2015 avait prévu le règlement d’une contrepartie par l’occupante par le paiement d’une redevance mensuelle globale de 2777,91 €.

La société ICF HABITAT NOVEDIS a rappelé que le contrat s’était terminé le 04/07/2017, à raison d’un congé de Madame [V], un état des lieux ayant été établi à cette date. Un reliquat au titre de la dette locative subsistait alors à hauteur de 5900,20 €.

La société ICF HABITAT NOVEDIS a fait valoir les éléments suivants :

Madame [V] se devait de payer les redevances dues jusqu’à l’expiration de son préavis, le 04/07/2017.la somme de 5812 € correspondait aux deux derniers mois de redevance, augmentés du prorata de loyer de juillet 2017.Madame [V] ne pouvait s’exonérer du paiement de cette dette en invoquant des troubles de jouissance dans le logement. Il lui appartenait, si des problèmes affectaient la décence du logement, de mettre en demeure le bailleur d’exécuter son obligation d’effectuer des travaux de mise en conformité du dit logement.La société bailleresse avait répondu à toutes les sollicitations de Madame [V] lorsque celle-ci avait signalé des troubles et dysfonctionnements des équipements du logement, étant précisé au demeurant que la durée de la location s’était limitée à 20 mois.S’agissant de travaux concernant le réseau de chauffe du logement, ils n’avaient pas pu être réalisés en temps voulu du seul fait du manque de disponibilité de Madame [V].Les travaux sur le chauffage avaient été réalisés et réceptionnés le 07/02/2017. Si des échanges étaient survenus postérieurement entre l’entreprise et la locataire, notamment pour effectuer des contrôles, il apparaissait que l’indisponibilité de Madame [V] avait fait obstacle à la réalisation de ces contrôles.En tout état de cause, les problèmes concernant le chauffage n’avaient affecté qu’une partie de l’appartement.S’agissant d’un certain nombre de désordres invoqués par Madame [V], il ne correspondaient pas à la réalité.Des réductions commerciales avaient été spontanément accordées à Madame [V] pour compenser la gêne éventuelle occasionnée par les travaux effectués en milieu habité. À cet égard, une ristourne de 1250 € puis une ristourne de 440 € avaient été accordées à la locataire.Il était de mauvaise foi de prétendre que le non-respect par la bailleresse de son obligation d’entretien avait été à l’origine du congé. Il ne pouvait être alloué aucune indemnisation en arguant de l’obligation d’un déménagement prématuré.S’agissant de la demande de dommages-intérêts à raison d’un préjudice de jouissance et d’habitabilité, elle n’était en rien justifiée quant à ses causes et quant à son quantum.

Madame [T] [V], dans ses conclusions, a demandé la condamnation de la société ICF HABITAT NOVEDIS à lui payer les sommes suivantes :

la somme à laquelle le tribunal l’avait condamnée au titre d’un arriéré locatif, cette compensation étant à titre de dommages-intérêts pour préjudice d’habitabilité et de jouissance subi, préjudice moral et perte de temps ;la somme de 4440 € en réparation de son préjudice matériel, étant précisé que les sommes allouées devaient venir en compensation des sommes restant dues par la locataire ;La somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] a fait valoir que dès l’entrée dans les lieux, elle avait connu dans le logement d’importants désagréments : eau chaude inexistante et lavabo bouché, chauffage collectif non fonctionnel, têtes thermostatiques sur les radiateurs non installées, évacuation de la gouttière gauche côté façade bouchée, prises télé non fonctionnelles, isolation thermique défectueuse.

Suite à une interpellation faite à la la bailleresse, certains travaux de mise en conformité avaient été effectués mais il s’étaient limités aux têtes thermostatiques, au chauffe-eau et à l’évacuation de la gouttière. Les autres problèmes avaient persisté et il avait seulement été consenti des remises commerciales d’une part de 170 €, de novembre 2015 à mars 2016, d’autre part de 1250 € en mai 2016.

Madame [V] a expliqué qu’elle avait quitté le logement, celui-ci demeurant inhabitable et indécent faute de chauffage.

S’agissant de la somme réclamée, hors les frais de signification de l’injonction de payer relevant des dépens, Madame [V] a fait valoir tout d’abord que les sommes demandées au titre des régularisations de charges n’avaient pas été justifiées. L’état des consommations avait été dressé par la société demanderesse elle-même.

Au-delà, Madame [V] a considéré que le logement avait été rendu indécent par l’absence de chauffage suffisant et par l’humidité, ces désordres étant aggravée par l’absence de VMC et par la mauvaise isolation. Les pièces produites par la bailleresse ne faisaient que confirmer la permanence des troubles et l’inadaptation des interventions.

Madame [V] a totalement contesté que le caractère tardif des travaux résultait de son indisponibilité, alors qu’il découlait plutôt de l’inertie de la société bailleresse et de l’incohérence du prestataire dans ses demandes d’intervention.

S’agissant du congé, rien n’obligeait à le motiver et il découlait de la persistance des désordres, certains radiateurs ne fonctionnant toujours pas, ce dont la bailleresse avait été avertie.

Madame [V] a indiqué que la somme de 4440 € correspondait au coût du déménagement pour quitter le logement.

MOTIVATIONS

Madame [V] s’est installée dans le logement litigieux le 02/11/2015, date d’entrée en vigueur du bail. L’état des lieux d’entrée faisait ressortir des problèmes manifestes concernant les radiateurs qui devaient faire l’objet d’un réglage, étant précisé par ailleurs qu’il était noté que le radiateur de la cuisine était hors service.

Hormis ces problèmes et hormis une question de remplacement de porte, il n’apparaissait pas, à la lecture de l’état des lieux d’entrée, que le logement ait été dans un tel état qu’il devait être qualifié d’indécent. Au demeurant, en dehors des problèmes affectant les radiateurs, il n’était pas convenu de travaux de réfection particuliers dans le logement.

Madame [V], qui avait déjà cessé le paiement des loyers fins novembre à titre de pression sur le bailleur, n’a pas contesté s’être dispensée de payer les loyers correspondant au préavis, pour la somme reprise par la société bailleresse dans sa demande en paiement.

Il n’apparaît pas que Madame [V], préalablement, ait envoyé une mise en demeure valant interpellation suffisante à la société ICF HABITAT NOVEDIS, mise en demeure par laquelle elle aurait invité cette dernière à mettre tout en œuvre pour résoudre les désordres considérés comme source d’indécence du logement et dans lequel elle aurait indiqué son intention de se dispenser du paiement des loyers à venir, à raison de cette indécence.

Le seul courrier évoquant les désordres affectant le logement correspondait au congé notifié par Madame [V] à échéance du 05/07/2017. En effet, il figurait dans ce congé comme cause du départ de la locataire les problèmes de chauffage non résolus depuis l’entrée dans les lieux ainsi que le temps consacré pour permettre des interventions en définitive inefficaces et ce, malgré un loyer élevé.

Dans le courrier de congé, Madame [V] n’avait pas indiqué qu’elle allait cesser de régler ses loyers courants mais elle avait seulement demandé la continuation de la réfaction de 170 € par mois à compter d’avril 2016, comme ceci avait été fait entre novembre 2015 et mars 2016.

Il sera remarqué que la réfaction sollicitée aurait abouti à la déduction des loyers dus de la seule somme de 2401,93 € et non de 5812 €.

En tout état de cause, un problème de chauffage a vraisemblablement affecté le logement mais son intensité et ce que Madame [V] en déduit sur l’habitabilité du logement et sur sa décence ressortent des seules affirmations de l’intéressée.

À cet égard, aucun élément de preuve objectif, notamment aucun constat de commissaire de justice, aucun avis d’un professionnel qualifié ni même aucun témoignage conforme aux exigences de l’article 202 du code civil ne viennent attester d’une part, d’un chauffage dans l’appartement totalement défaillant, débouchant sur des températures basses ou sur une humidité intense, d’autre part, de la persistance de difficulté à un niveau élevé, passées les premières interventions de l’entreprise mandatée par la société bailleresse.

Toutefois, les mails échangés témoignent à l’évidence de la persistance de troubles de jouissance à raison du dysfonctionnement du chauffage, troubles dont l’intensité reste difficile à apprécier, et du peu d’efficacité des interventions de l’entreprise mandatée par la société bailleresse.

Quant à la question de disponibilité de la locataire, il est vrai que cette dernière avait l’obligation de permettre l’intervention des professionnels choisis par la bailleresse pour qu’il soit effectué toutes réparations nécessaires dans les meilleurs délais. Cependant, la société ICF HABITAT NOVEDIS n’a pas produit quelque témoignage que ce soit, conforme à l’article 202 du code de procédure civile, confirmant un manque manifeste de disponibilité de Madame [V], malgré un délai de prévenance suffisant.

En définitive, au vu des éléments qui précèdent, il convient de fixer les dommages-intérêts dus à Madame [V] à raison du trouble de jouissance qu’elle a subi et pour lequel n’a pas été indemnisée, soit à partir d’avril 2016, à une somme forfaitaire de 2400 €, étant précisé que le trouble de jouissance en question ne manquait pas d’être totalement différent dans son intensité selon les mois, plus spécialement entre les mois d’hiver et les mois d’été pour lesquel ce trouble s’avérait pratiquement inexistant.

S’il n’y a pas lieu de déduire du montant susvisé la somme réglée en avril 2016 à Madame [V] au titre d’un geste commercial, se rapportant à une période antérieure à avril 2016, il y aura lieu en revanche de retrancher la somme de 440 € réglée au titre du geste commercial en avril 2017. L’indemnisation due à Madame [V] au titre de son trouble de jouissance au titre du chauffage défaillant s’élèvera donc à 1960 €

Concernant les autres désordres qui affecteraient le logement litigieux, l’absence de tout élément de preuve objectif écarte toute indemnisation à ce titre.

Quant aux frais de déménagement, il sera relevé, au-delà du motif officiel mentionné dans le congé, que la nouvelle adresse de Madame [V], indiquée dans le congé et correspondant toujours à la sienne, ne se trouve pas sur [Localité 3] mais sur [Localité 4] et traduit donc à une logique de vie totalement différente.

Aussi, il n’est pas en rien démontré que les dysfonctionnements affectant le logement aient été la principale cause du départ de la locataire. Au demeurant, il n’est pas justifié de la concomitance entre le congé délivré et l’obtention par Madame [V] d’un logement sur [Localité 4]. Par ailleurs, Il ne ressort guère des éléments du dossier que Madame, Avant d’engager une dépense de 4440 €, ait fait le maximum pour contraindre le bailleur, y compris par la voie judiciaire, à procéder aux réfections nécessaires dans le logement, une seule mise en demeure à part entière ayant en définitive été adressée.

Accessoirement, le trajet entre les deux villes ne pouvait que majorer le coût du déménagement considéré.

Il convient en conséquence de débouter Madame [V] de sa demande en paiement de la somme de 4440 € en remboursement du coût de son déménagement.

Il sera décidé de la compensation entre la dette locative et l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame [V], dans la limite de 1960 €. Il ne saurait être ajouté à cette somme un quelconque montant au titre d’un préjudice moral, non caractérisé de façon distincte, et au titre de la perte de temps, ce chef de préjudice, limité, étant inclus dans l’indemnisation globale du trouble de jouissance.

S’agissant des régularisations eau froide pour 2015 et eau froide 2017, aucun justificatif suffisant n’a été produit. Les sommes qui y correspondent, soit 36 € et 159,55 €, seront retranchées de la créance.

S’agissant des frais correspondants à la signification de l’injonction de payer, ils relèvent des dépens.

En définitive, la dette locative en elle-même sera fixée à 5616,68 € et il conviendra de déduire de ce montant, par compensation, la somme de 1960 € au titre de l’indemnisation de Madame [V] de son trouble de jouissance. Madame [V] sera donc condamnée à payer à la société ICF HABITAT NOVEDIS la somme de 3656,68 €.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ICF HABITAT NOVEDIS la totalité des frais irrépétibles de l’instance, non seulement en raison de l’existence d’un reliquat de dette locative mais aussi au regard de la cessation par celle-ci, à un moment, d’initiative et sans préalable, du paiement de tout loyer ou charges.

Au vu de la date de l’assignation, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, le juge des contentieux de la protection :

Modifie l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal d’instance de SENLIS du 12/12/2019 à laquelle se substitue la présente décision.

Fixe la créance de la société ICF HABITAT NOVEDIS à l’encontre de Madame [T] [V], au titre de la dette locative, à 5616,68 €.

Fixe la créance de Madame [T] [V] à l’encontre de la société ICF HABITAT NOVEDIS au titre de son trouble de jouissance non indemnisé à 1960 €.

Ordonne la compensation entre les deux sommes susvisées.

Condamne en conséquence Madame [T] [V] à payer à la société ICF HABITAT NOVEDIS la somme de 3656,68 €.

Déboute Madame [T] [V] de sa demande en paiement de la somme de 4440 € en réparation de son préjudice matériel.

Condamne Madame [T] [V] à payer à la société ICF HABITAT NOVEDIS la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes

Condamne Madame [T] [V] aux dépens qui comprendront les frais afférant à l’ordonnance d’injonction de payer.

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE