Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Sabine [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 11]

**** Le 20 Décembre 2024

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/03633 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTHK

Minute n° JG24/277

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 6], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLERI GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 2] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [E] [F]

né le 29 Avril 1965 à [Localité 15], demeurant Chez Mme [T] [V] – [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 28 Novembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/03633 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTHK

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [F] est propriétaire des lots 4098, 4102, 4317, 4344 au sein de la résidence LI BECARUT située [Adresse 7] [Localité 11].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 7] NIMES, a, par acte en date du 02 août 2024, assigné Monsieur [E] [F] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, afin de :

Déclarer recevable et bien fondé en son principe le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1] prise en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION ;Condamner Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 4] à [Localité 13] la somme de 7.191,94 euros au titre des charges échues et 4.091,444 euros au titre des charges à échoir arrêtées au 23 juillet 2024 ;Déclarer que cette somme sera augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure adressée le 02 juillet 2024 ;Condamner Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 7] [Localité 13], la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;Condamner Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 7] [Localité 13], la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner le défendeur aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET-FRONTIN.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 28 novembre 2024.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] [Localité 11] sollicite un titre exécutoire en indiquant que Monsieur [F] règle tous les mois et que le montant de sa dette s’élève à environ 9.000 euros actuellement. Il renonce à sa demande de dommages et intérêts ainsi qu’à sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne physique, Monsieur [E] [F] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

A titre liminaire, il convient de constater que le Syndicat des copropriétaires, lors de l’audience du 28 novembre 2024, a renoncé à sa demande en dommages et intérêts, ainsi qu’à sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces demandes qui deviennent sans objet.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété.

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété,Le contrat de syndic,Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception,Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 27 mars 2019, 03 septembre 2020, 08 novembre 2021, 17 mars 2022, 20 décembre 2023, 03 juillet 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2019 au 30/09/2020, 01/10/2020 au 30/09/2021, 01/10/2021 au 30/09/2022, 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024, 01/10/2024 au 30/09/2025,Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 23 juillet 2024 pour un montant total de 9.134,71 euros,Des appels de fonds et factures de 2019 à 2024,La mise en demeure en date du 03 juillet 2024 adressée à Monsieur [E] [F] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [E] [F] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 03 juillet 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 27 mars 2019, 03 septembre 2020, 08 novembre 2021, 17 mars 2022, 20 décembre 2023, 03 juillet 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement des 01/10/2019 au 30/09/2020, 01/10/2020 au 30/09/2021, 01/10/2021 au 30/09/2022, 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024, 01/10/2024 au 30/09/2025 et votant les budgets prévisionnels pour les exercices respectifs des 01/10/2019 au 30/09/2020, 01/10/2020 au 30/09/2021, 01/10/2021 au 30/09/2022n 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024 et 01/10/2024 au 30/09/2025 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 16 octobre 2024 et réactualisé le 18 novembre 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 6.066,13 euros.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 7 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

22/06/2020 : Relance simple : 20 euros 18/08/2022 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 3/8 : 47,81 euros 15/11/2022 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 4/8 : 47,81 euros28/12/2022 : REMISE DOSSIER TRIBUNAL A.J : 200 euros.15/02/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 5/8 : 47,81 euros15/05/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 6/8 : 47,81 euros.15/08/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 7/8 : 47,81 euros.15/11/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 8/8 : 47,81 euros.23/07/2024 : CONSTITUTION DOSSIER ME [L] : 300 euros27/08/2024 : ME [L] – MISE EN DEMEURE : 120 euros

Soit la somme totale de 926,86 euros qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 5.139,27 euros (6.066,13 – 926,86) est justifiée.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 5.139,27 euros au titre des charges échues avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 03 juillet 2024.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2025 soit les 1er, 2ème et 3ème trimestre 2025.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit les appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux pour les périodes des 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2025 qui s’élèvent à 1.022,86 euros chacune. Il produit également le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 03 juillet 2024 qui a notamment voté à l’unanimité le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 à la somme de 297.000 euros et autorisé le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¼ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 3.068,58 euros à titre de provision des charges de copropriété non encore échues, relative aux trois premiers trimestres de 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’état des versements réguliers de Monsieur [F], le syndicat s’est désisté de sa demande en dommages et intérêts lors de l’audience du 28 novembre 2024. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat a renoncé à sa demande d’article 700, de telle sorte qu’il n’y a plus lieu de statuer de ce chef.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [E] [F] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION :

La somme de 5.139,27 euros au titre des charges échues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 juillet 2024 ;La somme de 3.068,58 euros à titre de provision des charges de copropriété non encore échues, relative aux trois premiers trimestres de 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,