TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01993 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNBA

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [I], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 02 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 janvier 2020, Monsieur [X] [H] a donné en location à Madame [V] [I] et Madame [S] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer initial mensuel de 880 euros outre une provision mensuelle sur charges de 30 €.

Le 28 mars 2025, Monsieur [X] [H] a fait délivrer à Madame [V] [I] et à Madame [S] [M] un commandement de payer la somme de 635 euros au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 29 juillet 2025, Monsieur [X] [H] a assigné Madame [V] [I] et Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts des locataires, subsidiairement l’ordonner,

— Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par elles dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à l’expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Madame [V] [I] et Madame [S] [M]:

A la somme de 585 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payerAu paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenirAu paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 2 octobre 2025.

Monsieur [X] [H] reprend les termes de son assignation. Il précise que les locataires ont repris le paiement du loyer depuis le mois d’août 2025 et que la dette s’élève à la somme de 585 € outre les frais du commissaire de justice.

Madame [V] [I] comparante mais non munie d’un pouvoir pour Madame [S] [M] ne conteste pas l’arriéré locatif. Elle souhaite se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement. Elle indique avoir repris le versement du loyer et être dans l’attente d’une somme dont elle ignore le montant, découlant d’un dossier introduit par l’assistante sociale, afin d’apurer sa dette locative.

Madame [S] [M], bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à domicile, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [X] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025 pour la somme en principal de 635 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [X] [H] n’a pas manifesté à l’audience son refus d’accorder aux locataires des délais de paiement.

Il ressort des débats à l’audience que Madame [V] [I] et Madame [S] [M] ont repris, dès le mois d’août 2025, le versement du loyer.

Ainsi au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur et de leur situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [I] et à Madame [S] [M] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Madame [V] [I] et Madame [S] [M] seront tenues solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, les locataires sont tenus de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Monsieur [X] [H] indique à l’audience que la dette s’élève actuellement à la somme de 585 €, échéance de septembre 2025 incluse.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette.

Elles seront par conséquent condamnées solidairement, en application de la clause de solidarité insérée au bail, au paiement de cette somme de 585 € au titre des loyers et charges échus et indemnités d’occupation impayés, échéance de septembre 2025 incluse.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [V] [I] et Madame [S] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [I] et Madame [S] [M] supporteront in solidum la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2020 entre Monsieur [X] [H] d’une part, et Madame [V] [I] et Madame [S] [M] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] et Madame [S] [M] à verser à Monsieur [X] [H] la somme de 585 € (cinq cent quatre-vingt-cinq euros) comprenant le montant des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêté au mois de septembre 2025 incluant l’échéance de septembre 2025 ;

AUTORISE Madame [V] [I] et Madame [S] [M] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 17 € le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effet

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [I] et de Madame [S] [M] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionMadame [V] [I] et Madame [S] [M] seront tenues solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [I] et Madame [S] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la signification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locative, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens liés à l’exécution forcée ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,