TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01318

N° Portalis DBX2-W-B7I-KVPW

S.C.I. [S].RCS NIMES

D 450 723 648.

C/

[L] [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I. [S].RCS NIMES D 450 723 648.

12 Rue Bachalas

30000 NIMES

représentée par M^e Nadège LAVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par Maître Lola PADOIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

M. [L] [J]

né le 28 Janvier 1975 à PORTUGAL (GARD)

2 rue Imbert

Étage 2.

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024

Date des Débats : 04 novembre 2024

Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon acte sous seings privés en date du 07 avril 2021, la Société Civile Immobilière (SCI) [S] a donné à bail à Monsieur [C] [I] [L] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000), 2 rue Imbert, 2ème étage moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 400,00€.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 06 juin 2024, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges et un commandement de fournir l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant de 547,20€.

En date du 27 août 2024, la SCI [S] assignait Monsieur [C] [I] [L] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 04 novembre 2024, afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique

— Dire qu’en suite de son expulsion, il se rendra coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— de le condamner au paiement par provision :

De la somme de 844,23€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 09/08/2024, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

De la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

En demande, la SCI [S] comparait représentée par son avocat et s’en remet aux pièces de son dossier.

En défense, Monsieur [C] [I] [L] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à RLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000047900100&dateTexte=&categorieLien=id"\o« Loin°90-449du31mai1990-art.7-2(V) »l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, le bailleur justifie valablement avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 07 juin 2024, bien que les seuils prévus ne soient pas atteints à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000006351268&dateTexte=&categorieLien=cid"l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.(…) »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 28 août 2024 pour l’audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [C] [I] [L] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance du commandement dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

L’article 7g alinéas 1 et 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.»

En l’espèce, le commandement de payer et celui d’avoir à justifier de l’assurance, tous deux visant la clause résolutoire ont été signifiés à Monsieur [C] [I] [L] le 06 juin 2024.

Le délai d’un mois pour produire l’attestation d’assurance expirait le 06 juillet 2024, et celui de deux mois pour régulariser la dette expirait le 06 août 2024.

A ces dates, les commandements demeuraient infructueux.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [C] [I] [L] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

L’article R441-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :

« La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable.. »

En l’espèce, la SCI [S] sollicite qu’il soit jugé qu’en cas de réinstallation dans les mêmes locaux, Monsieur [C] [I] [L] se rendra coupable de voie de fait et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale.

Il est constant que les dispositions légales et règlementaires en vigueur permettent au Commissaire de Justice instrumentaire de bénéficier des effets du commandement de quitter les lieux délivré avant réintégration, sans qu’il ne soit besoin de saisir la juridiction.

Ainsi, il n’appartient pas au Juge des Référé de statuer sur la qualification d’une hypothétique réintégration.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [C] [I] [L] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SCI [S] produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1259,36€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il convient d’en déduire la somme de 2 x 2,00€ au titre de « frais adm », ces frais étant proscrits.

Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [C] [I] [L] sera condamné à payer par provision à la SCI [S] la somme de 1257,36€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de NK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000032035267&dateTexte=&categorieLien=cid"l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Monsieur [J] [L] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

Il ressort du décompte produit en demande que le loyer courant n’est plus payé depuis le mois de novembre 2022.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera octroyé à Monsieur [C] [I] [L].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [C] [I] [L] sera condamné à payer la somme de 300,00€ à la SCI [S] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [J] [L] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI [S] recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [I] [L] à la date du 06 août 2024 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [C] [I] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30000), 2 rue Imbert, 2ème étage avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées au titre d’une hypothétique réintégration dans les lieux,

Condamnons Monsieur [C] [I] [L] à payer par provision à la SCI [S] à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Monsieur [C] [I] [L] à payer par provision à la SCI [S] la somme de 1257,36€ au titre de la dette locative arrêtée au 04 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons Monsieur [C] [I] [L] à payer à la SCI [S] la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Monsieur [C] [I] [L] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,