TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00008 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFRS

Minute N° :

Date : 16 Décembre 2024

OPERATION : Projet d’aménagement de l’éco-quartier [Adresse 10]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL [Localité 14] OUEST [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier BONNEAU de l’AARPI Rivière Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0312

Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIÈRE/AVOCATS/ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 777

et

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION LA BERGERE

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [N] [O] et Madame [M] FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE

Par jugement du 18 juillet 2022, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé le transfert de propriété des parcelles cadastrées section [Cadastre 11] et [Cadastre 4] et la totalité des constructions existantes situées [Adresse 2] au profit de l’Etablissement public territorial Paris Ouest la Défense (le POLD) et fixé les indemnités dues consécutivement au transfert de propriété à la somme de 4 200 000 €.

Par mémoire reçu par le greffe le 22 janvier 2024, le POLD a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités devant revenir à la société d’exploitation La Bergère (société La Bergère) au titre de son éviction d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], sise [Adresse 3] à Puteaux (92800).

Par mémoire en réponse et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 17 octobre 2024, le POLD demande au juge de l’expropriaion, à titre principal, de :

— juger que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du fonds de commerce,

— fixer les indemnités totales se rapportant à l’éviction de la société La Bergère comme suit :

— indemnité principale : 208 402 €,

— indemnités accessoires :

— indemnité de remploi : 19 690 €,

— indemité pour trouble commercial : 12 060 €,

— indemnité pour frais de déménagement : 28 500 € hors taxes,

— indemnité de licenciement : sursis à statuer,

soit une indemnité totale d’éviction de 268 652 € à parfaire sur justificatifs.

Subsidiairement, il sollicite de :

— juger qu’en cas de réinstallation du fonds de commerce de La Bergère dans un périmètre de 500 mètres autour du [Adresse 19] à [Localité 16], l’indemnité principale devra correspondre à la valeur du droit au bail commercial,

— fixer les indemnités totales se rapportant à l’éviction de la société La Bergère comme suit :

— indemnité principale : 237 009 €,

— indemnités accessoires :

— indemnité de remploi : 19 690 €,

— indemité pour trouble commercial : 12 060 €,

— indemnité pour frais de déménagement : 28 500 €,

— indemnité de perte de loyer : 15 176 €,

— indemnité de licenciement : sursis à statuer,

soit une indemnité totale d’éviction de 312 435 € à parfaire sur justificatifs.

Il sollicite en tout cas le rejet des prétentions de la société La Bergère et de juger qu’il devra être fait déduction de montant des indemnités d’occupation impayées sur le montant de l’indemnité totale d’éviction à venir.

Par conclusions récpitulatives en date du 13 septembre 2024, le Commissaire du gouvernement propose la fixation de :

— l’indemnité principale à 208 402 €,

— l’indemnité de remploi de 19 690 €,

— l’indemnité pour trouble commercial à 12 060 €,

— frais de déménagement sur devis,

soit une indemnité totale d’éviction de 240 152 € à parfaire sur devis.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réponse n°3 visé par le greffe le 18 novembre 2024, la société La Bergère demande au juge de l’expropriation de fixer, outre une indemnité de procédure de 5 000 €, l’indemnité qui lui due au titre de son éviction, à hauteur de 1 022 432,40 €, se décomposant comme suit :

— indemnité principale (valeur de droit au bail) : 454 484 €,

— indemnité de remploi : 44 308,40 €,

— trouble commercial : 15 jours de chiffre d’affaores TTC : 20 676 €,

— perte de loyers : 3 mois : 27 662 €,

— frais administratifs : 3 000 €,

— frais de réinstallation : 438 948 €,

— indemnité de déménagement : 33 354 €,

— indemnité de licenciement : sursis à statuer.

Le transport sur les lieux s’est déroulée le 6 juin 2024.

Les parties et le commissaire du gouvernement ont soutenu leurs écritures à l’audiences de plaidoirie du 18 novembre 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux mémoires des parties susvisés pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre fonds de commerce, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété. Lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement.

Conformément à l’article L. 322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 16] est le 16 février 2012 et la date d’application de la troisième modification du 28 septembre 2021 est le 05 novembre 2021, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone UPM4, sous-secteur H du PLU de la commune de [Localité 16].

En conséquence, la date de référence est fixée au 05 novembre 2021.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 18 juillet 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

Les parties s’accordent sur :

— la superficie affectée à l’activité de café/bar/restaurant à hauteur de 150m²,

— la surface pondérée anciennement destinée à l’activité d’hôtellerie après application d’un coefficient de 0,5, soit 126m².

Par ailleurs, il résulte du plan côté communiqué par l’expropriée que la surface de la cave située au sous-sol s’élève à 95m².

En dépit des prétentions du POLD, aucun élément produit ne justifie l’imputation d’un coefficient majoré à 60%. Dès lors, il y a lieu d’appliquer une pondération de 0,5, soit 47,50m².

La surface totale du bien retenue sera de 323,50m².

Sur l’occupation du bien

La société La Bergère était titulaire d’un bail commercial consenti le 1er octobre 1993 pour une durée de 9 années, qui a fait l’objet de plusieurs renouvellements et dont le dernier date du 22 mars 2013 et éteint par effet du jugement du 18 juillet 2022.

La destination des locaux pris à bail était celle de : CAFE-HOTEL-RESTAURANT-SANDWICHERIE-[Localité 15] A EMPORTER- BOISSONS et accessoires s’y rattachant à l’exclusion de tous autres.

Lors du transport sur les lieux réalisé le 6 juin 2024, la société La Bergère a confirmé avoir cessé l’activité hôtelière anciennement exercée au 2ème étage du local commercial.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations figurant sur le procès-verbal de transport annexé au présent jugement.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S’agissant d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :

— la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;

— la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

En l’espèce, tant l’autorité expropriante que le Commissaire du gouvernement considèrent qu’en l’absence de proposition satisfaisante de relocalisation rendant impossible la réinstallation de l’expropriée, il convient d’indemniser la perte totale du fonds de commerce.

Néanmoins, la société La Bergère maintient qu’elle n’entend pas renoncer à sa clientèle, ni à une réinstallation dans un périmètre proche, faisant valoir au surplus, qu’elle bénéficie, en qualité d’occupant évincé, d’un droit de priorité pour l’attribution des futurs locaux de même nature à créer au sein de la zone, notamment et précisément le lot n°11 de l’opération d’aménagement situé sur le foncier qu’elle occupe actuellement.

Elle soutient également à juste titre, que la méthode d’indemnisation la plus favorable à l’expropriée doit être retenue.

Dès lors, il convient d’appliquer la méthode plus favorable du transfert du fonds de commerce, soit la méthode du droit au bail.

Sur l’indemnité principale

Le calcul de la valeur du droit au bail est réalisé à partir du différentiel entre le loyer théorique correspondant au prix du marché et le loyer réel annuel auquel est appliqué un coefficient de situation.

Lors du transport sur les lieux réalisé le 6 juin 2024, la société La Bergère a confirmé avoir renoncé à l’activité hôtelière anciennement exercée au 2ème étage du local commercial et indiqué que le 2ème étage était désormais utilisé comme des logements de fonction destinés aux salariés si bien qu’ils constituent des annexes privatives au local commercial.

Par conséquent, c’est à juste titre que le Commissaire du gouvernement ainsi que le POLD soutiennent que l’application de la méthode du droit au bail ne peut conduire à retenir une valeur locative d’habitation concernant la surface pondérée anciennement affectée à l’activité hôtelière à hauteur de 126m².

Les parties s’accordant sur la valeur locative commerciale proposée par la société La Bergère au prix de 290 €/m², la valeur locative annuelle s’élève ainsi à 93 815 € (323,5 m² x 290 €), soit un différentiel de 45 847,64 € (93 815 € – 47 967,36 €).

Il est enfin constant que le fonds de commerce exploité par la société La Bergère, qui se trouve à l’angle du [Adresse 19] et de l'[Adresse 8], reliant [Localité 13] et diverses communes, est également desservi par des bus, avec la gare du [18] et du métro ligne 1 située à 500 mètres à 10 minutes à pied et situé à proximité des commerces.

Il bénéficie ainsi d’un emplacement favorable, d’où l’implantation du projet de l’éco-quartier et l’aménagement de la [Adresse 20].

Le POLD est par ailleurs mal fondé à se prévaloir de la réduction du flux automobile tirée de ses propres travaux dans la zone concernée pour invoquer un coefficient réduit.

Par conséquent, il sera retenu, du fait de la qualité de la situation des locaux, un coefficient de 6.

La valeur du droit au bail des locaux s’établit donc à la somme de 275 085,84 €.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur du droit au bail des locaux retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 26 358,58 €.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce due à son transfert ou à son interruption. Il s’évalue sur la base de 15 jours de chiffre d’affaires moyen ou de 3 mois de bénéfices déclarés à l’administration fiscale ou d’un mois et demi de salaires et charges.

Le chiffre d’affaires s’entend TTC. Par ailleurs, compte tenu de la crise sanitaire ayant réduit les performances des fonds de commerce, particulièrement de restauration au regard de la fermeture administrative des établissements pendant les premiers mois, le chiffre d’affaires de 2021 sera écarté comme ne présentant pas de caractère significatif.

En conséquence, la moyenne des chiffres d’affaires TTC des années 2022 et 2023 s’élevant à 413 531,50 €, il sera alloué une indemnité pour trouble commercial de 20 676 €.

Sur l’indemnité de déménagement

La société La Bergère produit deux devis au titre de la libération des locaux pour la fixation de son indemnité de déménagement : un premier devis établi par la société WEDEM à hauteur de 38 208,33 € et un second devis n°000345 du 24 février 2024 établi par la société LJL Déménagement pour un montant de 28 500 € HT.

Le POLD accepte ce second devis.

Dès lors, l’indemnité de déménagement sera fixé à 28 500 € HT.

Sur l’indemnité de licenciement

En cas de perte du fonds, les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement total de son personnel, en raison de l’éviction commercialeDans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés, il sera fait droit à la demande de sursis à statuer présentée par la société La Bergère et le POLD.

Sur l’indemnité de réinstallation

Si dans le cadre de la méthode du transfert du fonds de commerce, l’expropriée doit également être indemnisée des coûts de réinstallation à l’identique du local, c’est néanmoins à juste raison que le POLD souligne que les devis ne peuvent tenir compte d’une activité hôtelière abandonnée par la société La Bergère ni d’une réinstallation hypothétique dans un local commercial brut de tout second oeuvre.

En conséquence, le caractère certain du préjudice invoqué par la société évincée n’est pas établi de sorte que la demande au titre de l’indemnité de réinstallation sera rejetée.

Sur l’indemnité de double loyer

Les parties s’accordent sur le principe d’une indemnité de double loyer dans la période de transfert de l’activité. Elles s’opposent néanmoins quant à son quantum, la société La Bergère sollicitant de la voir fixer à la somme équivalente de 3 mois de loyers tandis que le POLD demande à la rapporter à 2 mois de loyers.

La société La Bergère devant nécessairement supporter les frais d’un double loyer, entre son déménagement et sa réinstallation, il convient de lui allouer une indemnité à ce titre sur la base de 3 mois de loyers soit la somme de 27 662 €.

Sur les frais administratifs

La société La Bergère demande « une indemnité forfaitaire » de 3 000 € pour les frais administratifs auxquels elle va s’exposer dans le cadre du transfert de son activité.

Conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, seuls les préjudices direct, matériel et certain sont indemnisés.

En l’espèce, il n’est ni invoqué ni encore moins établi de projet précis de réinstallation, de sorte que les frais administratifs ne présentent à ce stade aucun caractère certain.

Il convient de rejeter la demande de la société La Bergère au titre des frais administratifs.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la nature de l’affaire, la société La Bergère se verra allouer une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public territorial [Localité 14] Ouest La [Localité 9] à la société d’exploitation La Bergère de son éviction d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], sise [Adresse 3] à [Adresse 17] [Localité 1], dans lequel celle-ci exploite une activité de café et restaurant, à la somme de 378 282,42 € décomposée comme suit :

— indemnité principale : 275 085,84 €,

— indemnités de remploi : 26 358,58 €,

— trouble commercial : 20 676 €,

— frais de déménagement : 28 500 €,

— double loyer : 27 662 €.

SURSOIT à statuer sur l’indemnité au titre des licenciements dans l’attente de l’engagement des procédures de licenciement, à charge pour les parties de présenter au juge de l’expropriation un mémoire de poursuite d’instance en cas de désaccord,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement public territorial [Localité 14] Ouest La [Localité 9] conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation,

CONDAMNE l’Etablissement public territorial [Localité 14] Ouest [Localité 13] à verser à la société d’exploitation La Bergère la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION